マンション購入借入について

質問

はじめまして、宜しくお願い致します。

私、４２歳会社員　年収４７０万　現在家賃１０万の１ＬＤＫ賃貸に７年住んでいます。
いい歳なので、そろそろフラット３５を利用して
分譲マンションの購入を考えるようになりました。

価格的に３２００万程度の物件を購入したいのですが、現在貯金は４５０万ですので、資金的にも少し足りないかと思います。
また、年収的にも３２００万は借入出来るのか（正直無理だと思ってます）。

そこで、妻（３０歳）の個人事業収入を合算して、若干問題がありますが、
借入可能かお教えください。
妻の個人事業４年目、平均年収（年商）４５０万、
簡単に計算してみると実利益１２０万程度のようです。

先に若干問題があると述べさせて頂きましたが、
妻は一度自己破産を経験しているいわばブラックです。
現在自己破産後３年が経ちますが、

このような状況での妻の収入を合算して、借入をすることは可能でしょうか？
なにぶん素人ですので詳しいことがわかりませんが、
ご教授頂けますと光栄です、宜しくお願い致します。

回答No.2

86tarou

年齢が42才なので、フラット35でも返済期間は20年まででしょう。これで年収の25％を返済に充て、年３％の固定金利で組むと1770万円借りられます。２％なら1940万円、１％なら2130万円です（これらは62才返済終了なので繰上返済必須）。１％は変動金利ですので、将来金利が上昇すれば返済額が増えることになるので、固定金利との差額を貯蓄しておくか、繰上返済で早いうちに元金を減らす等の工夫が必要になります。この借入金に頭金を加え諸費用（物件価格の５～10％）を引けば購入可能な物件価格が出ます。3200万円にはかなり足りないので頭金を増やすか、物件価格を下げる必要があるでしょうね。前者は年齢的に微妙ですので、後者の選択しかないように思います。また貯蓄の450万円も全額頭金にすることはお勧め出来ず、生活費の半年分以上は常に置いておきましょう。頭金自体も物件価格の20～30％用意するのが安心出来る目安です。賃貸の時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や管理費、修繕積立金も毎月計上しないといけないのも忘れずに。毎月多くの貯金が出来ていないなら、今の家賃よりかなり少ない返済額でないとやっていけません。

銀行の審査自体は返済比率30～35％程度まで可能だとは思いますが、このくらいになると無理なく払っていける借入金とは大きくかけ離れるでしょう。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もして楽しみましょう。住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎないのですから。

奥さんの収入を合算すればもう少し借りられるのですが、自営業の場合３年連続黒字等の条件が多いように思います。ただ、これをクリアしても自己破産しているのがネックになります。信用情報にはしっかり記録されてるでしょうから、合算で審査をしない方が良いと思います。銀行の印象も良くないでしょうし。
http://wiki.livedoor.jp/creditinfo/d/%B8%C4%BF%CD%BF%AE%CD%D1%BE%F0%CA%F3%A4%F2%B3%AB%BC%A8%A4%B9%A4%EB
http://www.card1616.com/shinsa/certify.html

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。

やはりこの年齢になると、なかなか厳しい現実が浮かびあがりますね。
貯金４５０万に関しましては、ここ最近２年半で貯めた資金ですが無駄でした（笑）

＞住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎないのですから

今の会社の以前に建築設計事務所に長年勤務していたので
なかなか道具のひとつと考えれる柔軟な頭がなく（笑）
１千万台のマンションにはとてもとても、、（というより物件がない）です。

妻の個人事業に関しましては実は実際のところ私が運営しているのですが、
もちろん会社は副業禁止ですので、妻名義にしているわけでございます。
出会う以前にブラックになったようですが、これもなにかの縁、
笑って次の手を考えるのみです（笑）

貴重なお時間をお借し頂きありがとうございました。

回答No.1

usinokoku

質問者様が10歳若ければ3200万物件も可能かもしれませんが
42歳ですから厳しいですね。
それでも退職金が2千万以上見込めるなら
可能性が高いかもしれません。
ですが、よく考えないと退職金は老後資金ですから
それを住宅ローン完済としてアテにしてしまうのは危険です。
そうなると月払いボーナス払いなしで
60歳までに払っていける金額を計算してみてください。
それが借り入れ金額となります。
それと計算をする時は
○諸費用
○管理費
○修繕積立金
○固定資産税
上記を忘れないように一緒に計算してくださいね。
単純計算なら月払い8万で計算して18年で1500万です。
8万にした理由は管理費、修繕積立金の支払いのためです。
安全策をとって1500万で物件を探されることをお薦めします。

奥様のことには　あえて触れません。

お礼

返答が遅れまして申し訳ございません。

ご丁寧な回答ありがとうございました。
安全に考えるとやはりそのあたりの額になってしまうんですね。

１５００万の物件は土地柄無理な話となってしまうので（笑）、
セコセコした物件を探すよりは、定年まで１５万くらいの新築賃貸を
転々として楽しみながら、老後にそれこそ安い物件でじっと暮らす（笑）、
その方がまだ気持ち的に楽かも知れません。

どうもありがとうございました。