マンション購入のための借り入れ

質問

おはようございます。
皆さんのご意見伺いたく質問させていただきました。

マンション購入を考えています。
価格は3,800万。
初期費用200万は用意できるのですが
もちろんローンを組みます。

うちの主人は個人事業主です。
仕事はフリーのプログラマーです。
年収500万程度ですが、確定申告では300万で申告しています。
車のローンがまだ150万くらい残っています。

何を教えていただきたいかというと
銀行の融資がどのくらい出るのかということです。

もう一つ知りたいのが、
もしも融資ができないとわかった場合、
父の力を借りることができるかどうかです。
父は大手菓子メーカー勤務ですが、あと２年で退職になります。
退職金は何千万かでるようですが。

いろいろすみません。
ご意見聞かせてください。
宜しくお願い致します。

回答No.2

Lescault · ベストアンサー

こんにちは。
家の購入は大きな買い物なので大変ですよね(^^;。
自営業者さんなのですね？はっきり言って審査基準は一般の会社員より厳しくなってしまいますね。
確定申告300万円＝年収300万円ですから、融資額はこの額を基に算定されてしまいます。更に言えば、収入の安定性を示す必要から、直近１年分ではなく、過去数年に遡って納税証明書の提示が求められる可能性が大きいです。ここで収入が著しく変動（特に下ブレ）しているようだと、更に融資枠を削られてしまいます。残念ながら自営業者さんの場合にはどうしても現金決済が基本になってしまいます。通常の会社員でも、住宅購入の場合にはこうにゅう価格の20%程度の頭金を用意しておくことが推奨されています。ですので（自営業者さんなら尚更）少なくともこれと同額の頭金を用意できてから購入を検討された方がいいかもしれません。

＞もしも融資ができないとわかった場合、父の力を借りることができるかどうかです。
まずお金が出る出ないは御家庭内の事情ですから他人が口を挟むことではないですよね（＾＾；？それはそれとして、お父様が融資に同意してくださったとして、もらったのではなく、借金であることを第三者から見ても認められように明確にしておく必要があります。
親子の関係では、「借りた」ことにしていても、とかく親子間では書類を作らない場合も多いです。これでは、「もらっている」（贈与）と認定をされるおそれがあります。さらに、借用書をつくるなどして、形式を整えたとしても、きちんと返済をしている裏付けとなる証明や書類がないと、税務署の目からは、実質的には贈与と見なされてしまうおそれもあります。実際に、贈与税をかけられる例も少なくありません。
そこで、必要なことは、次のとおりです。
「借用書の書式にせず、金銭消費貸借契約 などの書式にして、当事者である、親と子が署名捺印する。」
「現在の相場でよいですから、契約書の中で、利息の条項を入れる」
そしてできれば、実際は贈与であることを隠すために、税金対策のために金銭消費貸借契約を後から作ったのではないことを証明するため、契約書作成時に公証役場で、確定日付を押してもらうこと。手数料は、１通７００円です。
面倒でも、現金による返済でなく、子は定期的に親の口座に銀行振込みし、返済している証拠、すなわち、借金である証拠を残しておく。
この辺をいい加減にしておくと、借金とは見なされずに後で高額の贈与税が発生する可能性が大ですので、お気をつけ下さいね。

お役に立てば幸いです。

お礼

アドバイスありがとうございます。
贈与税・・・
全く考えていませんでした(￣□￣|||)
勉強になりました！！

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 銀行の融資がどのくらい出るのかということです。
残念ながら、現状ならば1,000万円も無理です。
本当に残念ながら、マンション業者が頑張って計算しても1,000万円ちょっとという水準かと…。
現在車のローンが150万円残っているとのことですが、毎月の返済額はいくらですか？
車のローンの性質から考えて、その残債ですと月１万円返済では利息が増えるだけ。２万円でも返済期間と金利によっては元金が減りません。仮に月２万円の返済をしているとなると、年間の返済額は24万円。

> 確定申告では300万で申告しています
金融機関では、この額でローンの返済能力を審査します。
年収300万円ならば「総返済負担率」は25％以下でないと難しいです（金融機関によっては20％以下が基準になるところもあると思います）。
「総返済負担率」というのは、「申し込まれた住宅ローンの年間返済額に現在借りている他のローンの年間返済額を足したもの」を「年収」で割って算出します。
例えば、1,500万円借りて、35年返済にしたとします。
金利は、現在の一番低いレベルで考えて年利1.50％。
この条件で計算すると年間返済額は551,136円。
車のローンの年間返済額を240,000円とすると、両方あわせて791,136円。
これを年収の300万円で割ると「総返済負担率」は26.3％になってしまいます。
先ほども申し上げましたように、年収300万円ならば「総返済負担率」は25％以下が基準ですから、クリアできません。

ところで、マンションの価格は3,800万円なのですね？
ならば、諸費用（マンション取得のための税金や住宅ローンのために必要な費用）等で、その１割程度は必要です。
ですから、マンション取得に必要な資金は、4,200万円程度と考えて、そこから資金計画をスタートさせてください。

4,200万円必要だけれど、自己資金として用意できるのは200万円。
となると、諸費用にすら不足している訳です。
住宅ローンは、諸費用を上乗せして借りることができないものの方が多いです。
ですから、その分は別途「諸費用ローン」とか「フリーローン」などで借りることになります。
「諸費用ローン」とか「フリーローン」は、住宅ローンよりも金利が高いです。

実は、私も一昨年、同じくらいの価格のマンションを購入しました。
新築物件だったので、売買契約から引渡しまでに１年以上かかりました。
そのためか、最初に手付けとして10万円、売買契約時に物件価格の１割、半年後にまた１割、引渡し時に残りの全額…というように請求がありました。
ご質問者さまのお宅が購入予定のマンションはそういうことはありませんか？
このパターンですと「自己資金として用意できるのは200万円」では、途中のお金が払えませんよね？
住宅ローンの殆どは、引渡しと同時に一括資金交付なんです。
自己資金が200万円しかないとなると、このパターンに対応できません。
よく、物件価格の２割程度は自己資金を用意する－と言われるのは、こんなこともあるからなんです。

> 父の力を借りることができるかどうかです。
> 父は大手菓子メーカー勤務ですが、あと２年で退職になります。
> 退職金は何千万かでるようですが。
父の力を借りる…というのはどういうことを指しているのでしょうか？
お父さまからお金を借りたり、資金援助を受けたりできるか…ということでしたら、それは家族内部の話ですから、他所の人間に尋ねても分かりません。
「現在でもこれだけの収入があり、退職時には何千万円もの退職金が入る予定なので、それを担保にお金が借りられるか？」という話でしたら無理です。
お父さまに住宅ローンを借りてもらう－ということでしたら、そのマンションにはお父さまが住まなければなりません。
夫の年収では足りないのでお父さまの年収を合算して…ということでしたら、お父さまは「連帯保証人」になってもらうことになります。
そして、一般的には夫の年収の半分以上、即ち150万円以上合算するのならば、住宅ローンの様々な条件がお父さまを基準にされます（合算できる額は、夫の収入が上限ですので、それでも審査基準となる年収は600万円ですね）。
あと２年で定年ということは、現在58歳でしょうか？
そうしますと返済期間は最長でも22年程度になり、返済計画はさらに厳しいことになります。

お礼

アドバイスありがとうございます。
皆様に意見を頂き、
やはりまだ購入は難しいように思います。
もう少し勉強してからにしてみようと思います。

回答No.1

iichiho

年収３００万円で確定申告しているのなら、審査は年収３００万円で審査されます。

借りられる額は、年収の5倍から最大７倍（かなり無茶）くらいまでですが、これは会社員の場合で、自営業の場合は収入が不安定と判断されてそこまでは借りられないと思われます。
年収の5倍くらいまでと考えても、現時点では１５００万円くらい。

自動車ローンがある場合は、さらに厳しくなります。
できれは自動車ローンは融資の申し込み前に返済しておいたほうがいいです。

お父さんの力を借りれるかどうかはよくわかりません。
お父さんに沢山貯蓄があれば助けてもらえるかもしれませんが、退職金だけとなるとかなり難しい。
退職してから年金がもらえるまでの5年間で2千万くらいは生活費で消えますし、年金をもらうようになっても年金だけで生活していくことは難しいので、生活外の出費の補填となりますので、退職金をアテにするのはやめたほうがいいと思います。

一番スマートなのは、３年後くらいにマンション購入をすることを目標にして、
・今年からきちんと年収５００万円で確定申告をする
　（審査には過去3年の収入が審査対象になるので）
・マンション購入前に車のローンを完済してしまう
・頭金をあと３００万円（できれば５００万円）くらい増やす
というあたりでしょう。

借入額が年収の5倍程度に収まるように、できればご主人にも３年後くらいには年収７００万円くらいになるようにがんばって欲しいのですが。

お礼

なるほど。
やはり資金は作っておくべきですね。
すごく為になりました。丁寧なご回答頂きありがとうございました。