敷金の返金要求と管理会社について教えてください。

質問

１２月に引越をし、１月最初か１２月終わりに、１月１５日に、日割りで余分に払った分の家賃と、敷金（契約書記載の敷金４・５か月分のうち、0.5ヶ月分を返金するに基づいた金額）、約８万円を振り込むという通知が来たのに、まだ振り込まれていません。

１５日に振り込まれていれば黙っていようと思っていたのですが、管理会社に問い合わせる際、この際なので敷金の返金を要求しようと思うのです。

私の知識は浅く、とりあえず以下の点しかしりません。
●敷金は本来貸しているお金なので、返してもらえる。
●例え、契約書に敷金の返金はしない（してはいけない）と書かれてあっても、それ自体が法律によって無効なので返金の要求ができる。
●本来、家賃が、通常の生活でついた傷などの修復にあてられる

以上でしょうか。
私は敷金礼金を払い、家賃の他に共益費も払っていました。
家賃は5.2万円なので、返金要求ができるならしたいのです。(戻ってこないのは４か月分)

知りたい事は以下です。

●本当に、契約書に敷金についての記載があっても無効で、請求できるのか。いくら返ってくるのか。
●またその手続きはどうすれば良いのか(正確な内容が知りたいです)。
●要求した場合、その管理会社のブラックリストなどに載ってしまうのか。今後契約できなくなるのか。
●仲介の不動産会社に迷惑がかかるのか。

以上です。
壁紙の変色による張替えなど、請求されてはいけないものはわかるので、それは大丈夫です。

近々知人も引越をするので、以上について本当に知りたいです。
よろしくお願いします！

※追記※
余分に払った家賃と敷金が振り込まれてないんですけど　って言わなかったらいつまでも振り込まれないものでしょうか？
福岡では有名な大手の会社なのですが・・・。

回答No.4

lexsior · ベストアンサー

再々度登場しました。
契約書を見たわけではないので想像で書きます。

敷金４．５ヶ月の内４ヶ月分は”敷引き”という解釈なんでしょうね。だから退去時の立会いも無かったのだと思います。通常だと立会いの元で損傷箇所の確認などを行い現状回復となりますが。

＞契約書記載事項自体が無効
とはいえ、契約時のその説明も受けてるでしょうし退去時に何の話し合いもない状態なら納得したと思われても仕方ないような気はします。
民法・借地借家法・ガイドラインの解釈はそれぞれ異なるのでどれが正しいとは一概に判断できないのです。
ガイドラインは”指針”ですし、借地借家法に抵触しても民法上で契約が成立すればそちらが優先されますし・・・あとは当事者同士の話し合いです。

ちなみに私の場合「原価償却・民法上の契約の概念・借地借家法の強行規定・ガイドライン」の話をしただけで債務不履行分以外は全額返還してもらいました。

敷金返還や現状回復に”異”を唱えるなら清算や現状回復前に行わないといけないですよ。

それと敷金返還を求めるなら、証拠を残う意味で口頭ではなく文書で交渉をしたほうがいいです。

お礼

何度もありがとうございました。
結局、いつまで経っても敷き引き等の振り込がなかったので催促だけしました。
1ヶ月遅れで振り込まれました。

敷金については、現在住んでいるマンションが敷金礼金０円だったので、退去時に気をつけようと思います。
ありがとうございました。

回答No.10

todoroki

＞最初から気になっていましたが、大家って必ずいるものですか？
　当然です。誰に部屋を借りているのですか。

＞管理会社が大家でもあるってことはありませんか？
　知・り・ま・せ・ん！
私たちはsugar_bunnさんが話してくれるだけの情報しかないんですよ。
契約書だって見ていないのに、それ以上のことを知ることはできません。
契約書には必ず貸主の名前と住所、たぶん電話番号がsugar_bunnさんと並べて記入され押印されているはずです。
自分で確認しましょうよ。

　どの物件でも貸主（わかりやすく大家としましたが）は存在しますし、
貸主が契約した管理会社が間に入ることもあります。
管理委託契約を結べば面倒事はすべて業者にお任せですから
連絡してくるのは管理会社に決まっていますし、
一度も貸主の顔を見たことのない賃貸人も普通に存在します。
大家が個人であることが一番多いですが
もちろん大家が法人で、管理会社と同一ということもあります。
ただ、セクションを分けているとかしていることが多いと思います。
家賃の遅れについては管理会社を通じて連絡すべきです。
管理会社が貸主だったとしても、社員がうっかりミスで振り込み忘れということだってあるでしょう。
事を荒立てるのではなく普通に「振り込みがまだなんですが」といえば
謝ってすぐに振り込んでくれるなり、振り込みが遅れている理由を説明してくれるでしょう。
しかし、こんな基本的なこともわからないようじゃ少額訴訟なんて絶対無理でしょう。
今までは親切にしてくれたでしょうが、返還を申し出たとたん敵になるんですよ。

回答No.9

turbotjc

業者してます。

＞小額訴訟の拒否というのは意味不明です。拒否した場合は訴訟内容を認めたことになり、ここから「強制執行」に入ります。

と＃6の方の回答にあるのですが、少額訴訟で訴えられた場合、訴えられた側はこれを拒否して通常裁判による手続きをとるように申し立てることが出来ます。つまり少額訴訟で訴えても、必ずしも少額訴訟による裁判にはならないのです。これは訴訟する側としても考えておかなくてはいけないリスクですよ。
ただ大家さんしても、通常の裁判までしようというチャレンジャーはなかなかいないとは思いますが。

回答No.8

ssibang

九州地方も関西地区のように敷引きのような慣習があるようです。
　契約時６ヶ月敷金を預けて退去時３ヶ月償却など、余分に支払った家賃は管理会社または大家に言って返金してもらいましょう。

　敷金の返還についてですが、まず原則と致しまして、消費者に一方的に不利になる契約・特約は無効です。（消費者契約法より）
　しかし、民法ではお互いの合意があれば契約は成立します。
　ここで問題の焦点になるのが、特約等の有効性ですが、特約の成立要件としましては次の３つを満たしているかが問題となります。
　(1)契約時、特約等により費用負担についての説明　をされているか？
　(2)契約時費用負担の説明を受けて納得している　　か？　
　(3)　(1)・(2)を踏まえて契約し署名・捺印したか？
　以上です。

　手続きはまずは先方との話し合いから始まりますが、場合によっては調停・訴訟になりますが出来れば話し合いでの解決が望ましい。
　管理会社にブラックリストはないと思います。ただ不良入居者は登録する管理会社もあります。（クレーマーや夜逃げ・暴力団関係者・宗教関係を登録して事故の再発を防ぐ目的）
　仲介会社には迷惑はかからないと思いますが。

　この時期になると敷金返還についての質問が多くなるので、言わせていただきますが、どんなものに対しても契約ですから、仲介業者がいい加減な説明及び契約（重要事項説明を省く等）を除き、疑問が残るならなぜ契約時に言わないのでしょうか？
　少額訴訟を起こせば簡単に敷金を取り返せると安易な説明をしているサイトも良く拝見しますが、もし少額訴訟を起こして大家・管理会社が普通訴訟に切り替えた場合は敷金程度金額で最高裁まで争う結果にも成りかねません。また通常訴えた人間が証拠等についても立証責任があります。
　既に退去していて、壁紙の汚れ等について素人が立証できるのか疑問です。
　争うのは簡単ですが、よく考えたほうがいいと思います。

回答No.7

oopskumiai

大家＝管理会社の場合ももちろんあります。
自社物件の賃貸の場合ですね。

管理会社とは別に大家が居る場合でも
賃貸人と賃借人が互いに面識がない
というのは結構あります。

いずれにせよ、賃貸契約書には
大家の名前、住所は書いてあると思います。

回答No.6

oopskumiai

小額訴訟の拒否というのは意味不明です。
拒否した場合は訴訟内容を認めたことになり、
ここから「強制執行」に入ります。

相手が法人であればやりやすいと思います。
個人の場合は口座を押さえるにしても
給料を押さえるにしても
口座や勤務先を特定しなければならないのですが
法人で自動振替にしているなら
口座は押さえられるでしょう。

数千円の出費と労力を強いられるので
それでも回収したいのであれば
手続きをするべきだし、
諦められる金額なら、そちらのほうが
よいと思います。

結構、めんどくさいし
全額回収できるしは限らないので。

特に特約がある場合は面倒です。

回答No.5

todoroki

＞契約書類には4.5か月分のうち0.5か月分は問題がなければ返すということになっており、
＞通知では0.5か月分は全額返金となっていました。
＞残りの返さないと記載してある4か月分がどうなるのかが分からないですね。
　わからないって、大家の懐に入るのに決まっているじゃないですか。
0.5ヶ月分は問題がなければ返すが、残りは返さないという意味です。
あいまいな表現で困ることもありますが、これはほかに解釈のしようのない文章だと思います。

＞敷金は本来貸しているお金なので、返してもらえる。
　違います。「貸している」のではなく「預けている」のです。
結果は同じでも概念がまったく違います。

＞例え、契約書に敷金の返金はしない（してはいけない）と書かれてあっても、それ自体が法律によって無効なので返金の要求ができる。
　これはどこから得た知識なんでしょう。
知人の説をうのみにしただけなんじゃないですか？
敷引きは関西地方に多い慣習ですが、ほかの地方にはないというわけでもありません。
たとえばペットを飼育している人なんかで、礼金を支払ってなおかつ敷金を全額いただきますという契約をしている例もあります。
敷引き自体が法律的に無効とみなされているのなら
とっくに敷引き制度そのものがなくなっているはずなのに今でも堂々と行われています。
そういう考え方が正しくないというのがこれでわかりますよね。
確かに判例で返還を認められた例はあると思いますが
これは裁判に訴えた場合のことであって、それだけの手間とお金をかけるのに見合う額ではないでしょう。

　いいですか。預けた敷金は今大家さんのお財布の中にあります。
そのお金を取り戻すのは簡単なことではありません。
裁判に訴えるとおどせば、びびってすぐに返す大家もいるようですが
どうせ裁判なんてしないと読まれれば、はねつけられるのが普通です。
無責任に少額訴訟をすすめる人もいますが、大家は少額訴訟を拒否することもできます。
２０万程度を取り戻すのに裁判なんてしていたらsugar_bunnさんの方が損をしますよ。
それでも交渉したいのでしたら、ネットで検索すれば敷引きを取り戻したという人の体験談が見つかるでしょう。
それを参考にしてやってみてください。
敷引き４ヶ月は高いように思いますが、それを納得して契約しておいていまさらという気持ちが強いです。

＞要求した場合、その管理会社のブラックリストなどに載ってしまうのか。今後契約できなくなるのか。
　それはその会社の考え方次第ですから一般的にはなんとも言えませんね。
割と狭い地域なら、悪質なクレーマーとして覚えられても仕方ないでしょう。

＞仲介の不動産会社に迷惑がかかるのか。
　仲介の不動産屋とは契約を終えた時点で縁が切れています。
「おたくの紹介してきたあの賃貸人、ひどかったよ」といやみを言われるくらいはあるかもしれませんが
sugar_bunnさんが心配する必要もないでしょう。

　最後になりましたが、残りの敷金等が振り込まれていないという点について
これは大家が振り込むものなので、管理会社はまったく関係ありません。
単に大家が怠慢なだけでしょう。
振込みが遅れているのなら、管理会社を通じて請求してもいいと思います。
「15日に振り込まれるはずの返金が遅れているんですけど」と電話ででも問い合わせれば
管理会社から大家に注意してくれるはずです。
でも、管理会社も大家に注意を促すだけで、大家が振り込んでくれなければそれまでなんですけどね。

補足

最初から気になっていましたが、大家って必ずいるものですか？
そのマンションに大家がいるとは聞いたことありませんし、会ったこともありません。

マンションの全ての連絡、取引は管理会社としかしていませんし、またマンション住居者へのお知らせなども管理会社からしかありません。

一つのマンションの中に複数オーナーがいるという場合では、その部屋のオーナーが大家になるとか、そういった感じですか？
だとしたら住んでいたマンションではないと思います。

管理会社が大家でもあるってことはありませんか？
大家と言われても、こちらは管理会社の連絡先しか知りませんから、管理会社に問い合わせるしかないんですけども。

回答No.3

lexsior

再びNO.２です

＞退去の状態確認は立会いではなく～

これはちょっとまずいと思います。質問者様の過失なのか？償却分なのか？立会いの元確認するのがベストです。
あとから●●だったと言っても中々取り合ってはくれないと思います。

＞敷引として契約時から決まっていれば、返ってこないということでしょうか？

敷引きの法的解釈は有効だったと思います。ただ、それを越した請求に関しては無効になる判例が多く出ています。
質問者様は関西の方ですよね？？

まずは現状回復の詳細を貰っては如何でしょうか？

補足

早々にありがとうございます。

立会いについてですが、これは退去の書類や、電話連絡の際でも、管理会社からの指示でありました。
ですので、私が立ち会わなかったわけではありません。

当方は福岡県ですから関西ではありません。
契約書類には4.5か月分のうち0.5か月分は問題がなければ返すということになっており、通知では0.5か月分は全額返金となっていました。
残りの返さないと記載してある4か月分がどうなるのかが分からないですね。
問題がなくても、返さないという意味でしょうか？
また、それだとしたら、知人にはその契約書記載事項自体が無効だと言われましたが、実際どうなのかわからないところで・・・

回答No.2

lexsior

敷金とは債務不履行（家賃未払い・破損部の修繕など）の担保として扱われるので、債務不履行がなければ原則として全額返還しないといけません。

ただ、質問者様の内容を見ると、清算後ですよね？？退去時の確認や退去の手続きは全て完了しているということですよね？？
返還に関するやりとりは清算前にすべきだと思うのですが・・・

＞●敷金は本来貸しているお金なので、返してもらえる。
⇒債務不履行時の担保と考えてください。
＞●例え、契約書に敷金の返金はしない（してはいけない）と書かれてあっても、それ自体が法律によって無効なので返金の要求ができる。
⇒これが敷引きの事だとしたら基本無効です。
⇒修繕特約に関しては見解が異なります。
●本来、家賃が、通常の生活でついた傷などの修復にあてられる
⇒国交省のガイドラインや借地借家法強行規定の解釈ではそうなります。

補足

退去の状態確認は立会いではなく、後日のものです。
施錠せずに退去し、後日管理会社が状態確認を行い、そして1ヶ月後くらいに通知がくるものです。

本来であれば、今月15日に講座に差額が振り込まれているはずなのですが（返金されるべき敷金（契約書に有）と家賃の日割り計算で余分に払った分）、現在まだ振り込まれていません。

>>これが敷引きの事だとしたら基本無効です。

敷引として契約時から決まっていれば、返ってこないということでしょうか？

回答No.1

oopskumiai

自分は北海道なので礼金がかからないなど
地域的な差があるかもしれませんが。

敷金全額を返してもらう前提でお話します。

まず国土交通省の敷金に関するガイドライン(確か、こんな名称だと思います。)をご覧下さい。

敷金の返還にシバリがありませんか?契約後２年以内の引越しの場合は敷金を返還しない等。

契約書を見ていないので、自分の経験でしか話せませんが、なぜ敷金の４ヶ月分が返金されない文言があるのが不思議です。

まずは内容証明を送りましょう。行政書士に依頼すると1～２万かかります。できれば自分で出したいところです。裁判所内にある郵便局から出すと相手もビビってよいと聞きますが、多分相手もなれていることでしょう。

次にレスポンスがなければ簡易裁判所に行き、小額裁判を進めましょう。数千円かかりますが、２０万の返金のためです。

経年による壁の汚れ等は、弁償する必要はありませんが、重大な過失があれば、それまで払った家賃での弁済は出来ません。敷金から一部または全部を充当されると思います。

基本的に管理会社は高圧的に振舞わないと敷金を返金しなければならないので、多少論外な論法でも返金できない旨を言ってきます。それに屈しない気構えを持って冷静に対処するとよいと思います。