自宅前道路のトラブルについて

質問

今年の5月に「駐車スペース2台分」の広告をみて不動産仲介業者を通じて新築戸建てを購入しました。
　自宅前の道は幅が狭く、車一台がギリギリ通れる程度で、道の約１／３は用水路上に鉄板で蓋をしてあるような状態で、道の両端に「この鉄板は車の重量に耐える事ができません」という市役所の立看板が設置されています。
元々、家の購入と同時に車を買うつもりだったので不安になり、購入前に仲介業者に「この状況だと車は通れないのでは？」と質問した所、「工事用車両も通行してますし、市道なので（看板は）無視して通行しても問題ないですよ」との回答を得たのでひとまず安心して購入を決めました。
　しかし、いざ車を購入し、立看板の件もあるので市役所の道路課に一言断っておこうと訪ねた所、立看板の内容を基に「自動車が通れる強度は無いので通らないでください。」との事。
ひとしきりモメた後、鉄板の補強もしくは強度の高いものに変えて車の通行ができるようにしてください。とお願いしてみたものの、「市の財政が苦しい」「他に優先順位の高い案件があるので今はできない」の繰り返しでまったく取り合ってもらえません。
では通行を黙認してもらえませんか？と言うとそれも不可との事で「破損・
事故などが起きた場合は賠償請求します」とまで言われる始末。

7月10日には納車です。
調べてみた所、車庫証明は駐車できるスペースがあれば発行されるようなので大丈夫みたいですが、現状だと車庫はあるのに自宅前まで車が到達する事ができず、他所で駐車場を借りなければいけないような状態です。

なんとか良い解決策が無いものかと自分で色々調べてみた情報は
・自宅前の道は７軒の家が並んでいる。
・道の片端は細すぎて完全に自動車が通れない状態で実質片側からの進入しかできない袋小路状態（歩行者，バイクなどは通り抜けできる）。
・途中までは鉄板を踏まずに通行できるが、一カ所だけ極端に狭くなっておりどうしても鉄板を踏まなければならない場所がある。
・市役所で確認した所、道の部分は市の所有物、用水路部分は教育委員会の所有物（自宅前が学校なので）と、両方とも市で管轄している様子。

上記をふまえた上で市役所の日常生活相談窓口で相談した所、「弁護士に介入してもらい、市側と法的措置を含めた交渉をするか、重要事項の説明不足を理由として不動産業者に対し、契約上不履行の責任追及をするのが良策との提案を受けました。

みなさんにお伺いしたいのは
(1)上記の状況で無視して自宅前までの通行を続けた場合、法的罰則が発生するのかどうか？
(2)それで鉄板を破損した場合、同様に市から賠償請求を受ける事になるのか？
(3)弁護士に介入してもらうとした場合、市と不動産業者どちらを相手にすべきなのか？
(4)弁護士の介入によって解決に進んだ場合、可能性の大きい結果の予測

このままだとせっかく駐車スペース付きで家を購入したのにこの先何十年も無駄に駐車場代を払う事にもなりかねないですし、弁護士に頼むにするにしても費用がかかります。
できれば費用をかけずに問題を解決したいのですが何か良い方法はないでしょうか？
解りづらい説明で申し訳ないですがよろしくお願いします。

回答No.9

katyan1234

この鉄板は車の重量に耐える事ができませんと知りながら駐車場を作った責任はありますよ。その上に鉄板を引いて工事車両は通りますね。だから事故は起こらないと思います。
もし貸すならこの鉄板は車の重量に耐える事ができませんとかくか、耐える事の出来る重量を明記すべきでしょうね。もし使えない場合は借りないというなら解約も可能になると思います・・・
お住みの役所に宅建の窓口あると思います。または国土交通省（個人的にはここに電話相談か手紙相談、当然免許番号も確認のうえでね）

回答No.8

philophilo

（１）故意に破損しない限り器物損壊罪にはなりません。条例やマイナーな法律で何か刑罰が定められているかもしれませんが、この事案で実行するとは考えにくいです。市の方で本当に嫌なら、まずはソフトに通知なり口頭での指導をするのが普通です。

（２）強度不十分により車で通行しないよう説明を受けていますので、破損すれば不法行為責任（民法７１９条）として損害賠償をする義務が生じます。

（３）いくつかルートがありますが…
(a)市に対する訴訟→補強工事をせよと訴えても勝てません。市には資源配分に関して広い裁量があるので。生命・身体に関われば別ですが…。
(b)市に対する交渉→訴訟で勝てないので、弁護士による交渉も厳しいように思います。
(c)業者に対する訴訟→瑕疵担保責任（民法570条）や、説明義務違反（民法719条＋信義則や消費者契約法、宅建業法等）で工事費用又は駐車場代を請求する方法です。いくらか取れると思いますが、質問者様にも過失があるので、過失相殺（民法418条、722条2項）がありえます。
(d)業者に対する交渉→訴訟で勝ち目があるので、それを背景に交渉を進めれば、それなりに成果が上げられるはずです。
(e)「どっちか」ではなく「どっちも」のルートとして、市や教育委員会の了解を得た上で、不動産業者に補強工事をさせるという方法もあるかと思います。その方法を採る前提として、（あ）不動産業者が裁判で負ける可能性が高いこと、（い）その場合にかかる賠償金＋訴訟費用＞工事費用となることが必要です。しかし、「通行可能である」との発言は録音していないでしょうし、書面にもなっていないですよね？ですから、「駐車スペース２台分」の広告は保存しておいた方が良いかと思います。その広告と質問者様が仰っている地理的状況から、通行可能であることを前提に契約したという主張がしやすくなります。

回答No.7

fujiyama32

地元でお知り合いの[市会議員]の方はいませんか。または、不動産仲介業者
から道路行政などに有力な議員を紹介してもらいます。
周辺の方々を含めて[陳情書]を作成し、市会議員の方より優先順位を上げて
もらうよう要望されたら良いと思います。

なお、早期に実施してもらいたい理由が重要です。
通学等の際、鉄板では雨天の際、子供がすべり大変危険である。など
その他、市会議員の方や周辺の方々と相談してもっともな理由を考えて
陳情書を作成してください。

予算の配分のこともありますので、即時実施とは行かないと思いますが、工事
を早めてもらうことができると思います。

回答No.6

usokoku

＞車一台がギリギリ通れる程度で、道の約１／３は用水路上に鉄板で蓋をしてあるような状態で
「家を建てた」より、入り口の道幅は、5mある。
＞道の約１／３は用水路上
用水路の大雑把な規格として、水路幅30cm傾斜45度、高さ30cmの土手、幅5cmの水平部分、より、水路幅1m。
よって、道幅2m。より、地租改正時の規格で、道幅1.8m確保するので、道幅が1.8mある。

以上より、入り口の道幅は1.8mだから、普通車(幅1.6m)ならば楽に通れるでしょう。

1.2.法的罰則はなし。ただし、民事の賠償義務はあります。
3.不動産会社
4.私の地区で考えると、不動産会社から弁護士に圧力が入って、弁護士が相手しなくて、ご質問者の泣き寝入り。

回答No.5

drisa

こんにちは。

まずは重要事項説明を再度読み返して十分理解して下さい。

購入した物件はセットバックしていますか？
用水路部分は通常は道路とは見なされませんから、用水路と道路の境から４ｍの位置まで
下がっていると思います。
そうであれば先々は他の建物も建て替えに伴い順次セットバックして、
最終的には４ｍの道路になるはずです。
（何十年先かはわかりませんが・・・）

用水路のフタは歩行者が誤って転落するのを防ぐための簡易なものだと思います。
道路でない以上、市としては通行の許可は出しませんし責任も持ちません。
（看板をだして注意喚起もしている以上責任は問い辛い。）
フタを壊せば壊した人が修理するのは当たり前の話ですし。

問題はその状態にも関わらず駐車可能として販売している売主。
そして補足しない仲介業者です。
とはいえ現地は当然確認しているわけですから、後になって何を言い出しているのと思いますが・・・

ポイントは
「通行して問題ない」と言い切った仲介業者のセリフです。

質問者はこれを決め手として購入したわけですから、業者の落ち度と言えるでしょう。
（役所の看板より業者の言葉を信用した質問者にも多分な落ち度はありますよ。）

ただ、書面で説明を受けたわけではないと思いますので、言った言わないの水かけ論です。
当然業者は言ってない、言い切ってはいない、と逃げるでしょう。

理想は業者との会話の中でそのような説明をしたと言わせ、それを録音することです。
（感情的になってはダメです。何気ない会話から引き出してみてください。）

今は証拠が何もない状態です。
フタの上は通れるから購入したのだと主張するのなら、第三者が納得できる証拠を確保しましょう。

弁護士を挟むにしても証拠があれば大違いですからね。

客観的にみて質問者の過失は大きいと思いますので慎重な行動を期待します。

回答No.4

k-ayako

>市の財政が苦しい」「他に優先順位の高い案件があるので今はできない」

市も限られた予算ですから個人の要望まで聞いてもらえないのは仕方ないと思いますし、市を相手にしても厳しいかと思います。

「不動産業者による道路補強」で解決するのが良いかと思います。

今さら重要事項説明の義務違反等で契約自体をなかったことに・・・というのも現実的ではないですよね。

「道路が使えれば良い」わけですから、不動産業者に依頼すべきでしょう。

初めから司法書士なり弁護士なり入れて交渉に望むか、まずは自分で交渉してみて無理なら法律家を入れるかってことになると思います。

事実確認せずに見切りで購入してしまったことに対して自分達の過失と捉えるか、不動産業者を信じたのだから自分達は無過失なのか・・・というところも争点になりますね。

私も司法書士さんに初めから依頼してしまうのがいいように思います。
その費用については自分達の過失と認め負担するってなれば話もスムーズに進むようにも思います。不動産業者にその費用まで持たせるとなるとモメそうですが、始めは自分達の無過失を主張をしてどうにもならなかったら一歩引いて司法書士の費用はこちらで負担するから・・・と譲歩するのがいいのかな。

回答No.3

jjplus000

不動産業者を不実告知や重要事項説明の義務違反などで引っ張り出すのが妥当です。
各都道府県の宅建協会などに相談に行くのもよいでしょう。
市のほうで対応をしないというのは事実上よろしくない事なのですが、確認も取れていない事に対して不動産業者が回答なり断言をすることは禁じられておりますので、この件については不動産屋がターゲットになります。
いきなり弁護士に話をすると金額的に厳しいとおっしゃるなら司法書士に相談してみてください。法的知識は不動産屋のはるか上をいきますし費用は弁護士よりもはるかに安くつきますよ。

回答No.2

poolisher

無視して通行はないでしょう。
鉄板壊れたら車も事故になるんじゃないですか？そんなリスクとっては
いけません。

可能性２案
１．不動産屋に損害賠償請求する。
　　内容は車が通行できないことによる外部駐車場賃貸費用。
　　相手の過失も証明しやすいですし、実損害もわかりやすいですから
　　１００％かどうかはわかりませんがやりやすそうです。
２．市に自費で鉄板強化の許可をもらう。
　　許可貰えたら、１．と同様に不動産屋にやらせる。
　　「お役所」ですから対応してくれるかどうか時間は年単位でかかる
　　と思いますが。

差し当たり弁護士に、１．の内容で費用負担しろと手紙書いてもらいますか。

回答No.1

akak71

２，市に対して、賠償責任はあります。
３，市は責任はありません。　裁判しても負ける可能性が強い。