借地権の更新

質問

借地権を買うのですが、その上に家を建てるので借地権が切れたときに無条件で出て行けと言われては困るなと思っています。仲介業者さんに問い合わせたところ、契約書に記載することはできないので地主さんと直接交渉して一筆取ればいいのでは？とアドバイスされました。一筆とるってどうやればいいのでしょうか？何かフォーマットなどありましたらお教えいただけませんでしょうか？よろしくお願いします。

回答No.1

Jun77 · ベストアンサー

借地権については、「借地借家法」という法律があり、第二条に「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃貸権をいう」とあります。１９９２年の同法改正で、借地に「普通借地」と「定期借地」の区別ができました。もしその借地が、後者の「定期借地」であれば、期間が満了したらそれで借地関係は終了、更新は予定せず、というものですから、「借地権が切れたときに無条件で出て行けと言われては困る」という事になります。逆に、「普通借地」であれば満期後の更新の可能性が措提されているので、当事者が契約存続期間を特に定めないか、３０年より短い期間の定めをしてあっても無効となり、法定の３０年契約が適用になります。（三条、九条）借地契約の更新は、最初の更新が２０年、２回目以降は１０年です。（四条）また、借地人からの更新請求に地主が応じない場合、それを拒絶する「正当な事由」がない限り借地人の更新請求が認められ、九条の通りの法定期間の継続が認められます。（五条）このように、きわめて手厚い保護が借地人になされるので、土地を貸したくない、という地主が増えます。そこで、「定期借地」という新しい区分けが新設されたわけです。不明な事は、「契約書に記載することはできない」という仲介業者さんの言葉の意味ですね。契約書をもう一度読みなおして、確かに、「普通借地」であり「定期借地」ではない事を確認する必要があるかもしれません。一筆の内容としては、「将来、地主側に、・・・の事由が出てこない限り、あるいは、借地権者に・・・のような本来の用途と異なる利用状況が見られない限り、この契約は必ず更新する」というようなものになり、「・・・」の部分は当事者同士の話し合いという事になるのでしょう。なお、文書が取り交わされている場合、この取り決めが、「正当な事由」に該当する事になるのです。

お礼

ご回答ありがとうございました。「普通借地」なのか「定期借地」なのか確認してみます。

追加で質問です。
1)借地権には「普通借地」と「定期借地」しかないのでしょうか？
2)もし契約が「定期借地」だった場合、ご教授いただいた一筆をもらうことで、借地権の更新を主張できるものなのでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

回答No.3

Jun77

説明が足りなくて住みません。新規２０年契約となっているのなら、「既存ではなく新規」ということでしょう。「建物譲渡特約付借地権」は３０年以上を経過した日に譲渡するという特約ですから、２０年ではこの契約自体が無効だと思います。借地関係は、新法では３０年が基本です。普通借地の場合それ未満の約束をしても、３０年は更新なしで行けるはずです。ただ、更新ということを考えると、２０年での更新に応じるかわり、無条件で、次の２０年を更新する、というような形の念書を入れてもらう、という考え方もありますね。普通に３０年を主張しても、「正当事由」がない限り、更新は可能なのですが、「立退き料」とかで正当化されて、出ていけと言われれば泣くに泣けないですから。契約書にその旨の特約が明記されていなければ、「譲渡特約付」とは言えないし、５０年以上の借地権ではないわけで、２２条とも思えません。「定期借地」ということはまずないと思います。が、悪質な業者の場合、借地権の設定日を誤魔化して、設定後３０年が実質２０年後になるという詐欺のような手口もありましたから、契約書の文面だけは丁寧にチェックされた方が良いでしょう。なお、法は平等なものですから、もし、地主が建物に対してただ同然の対価しか払わなかった場合、その賃借料もただ同然となります。

回答No.2

Jun77

1)借地権には「普通借地」と「定期借地」しかないのでしょうか？

他の区別として、「既存借地」「新規借地」というのがあります。いまの借地借家法が施行されたのが、１９９２年８月１日で、その結果、「普通借地」と「定期借地」の区別ができました。しかし、それ以前に借りた土地は当然「旧借地借家法」が適用されるので、これを「既存借地」と言って区別します。旧法では、「堅固建物」と「非堅固建物」の区別をしていて、それぞれの法定存続期間が６０年、３０年と規定されていました。つまり、いまの法律よりかなり有利なので、「既存借地」については旧法をそのまま適用すると言う事になっているのです。この「既存借地」と区別して、現行法の下で成立した借地を「新規借地」と言うので、結局、「新規借地」の中に「普通借地」と「定期借地」があるということになります。あと、借地を「物権」と考えると、借地権は「地上権」と表現され、債権と考えると「賃借権」と表現される事があります。担保にする時とか、第三者に譲渡するときには、この違いが問題になりますが、hikariko さんの件では、これはあまり関係ないでしょう。

2)もし契約が「定期借地」だった場合、ご教授いただいた一筆をもらうことで、借地権の更新を主張できるものなのでしょうか？

「定期借地」には、「２２条定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用借地権」の三種類がありますが、hikariko さんの件では、前の二つだけが問題でしょう。２２条では、存続期間５０年以上と規定してありますから、５０年は大丈夫なわけです。ただし、この場合、更新の主張はできません。建物譲渡特約付というのは、借地権設定後、３０年以上が経過した時点で、その借地の上に建てた建物を地主に相応の対価で譲渡する旨の特約を付けて契約するもので、この場合、その「一筆」があれば、借地権が消滅しても、建物についての賃貸借という関係は残ります。先ほどの回答の中の、「一筆」は、基本的には、「普通借地」の契約更新時を想定して、地主の側の「正当事由」を絞っておくことで、更新の可能性を高く、つまり安心して住む事ができるようにするという思想からのものでしたから、「定期借地」の場合には、あまり意味を持たないと思います。

お礼

丁寧なご回答恐れ入ります。
わたしの頭では、理解するのが大変です・・・
これから結ぼうとする契約は、「新規20年契約」と言われています。20年後の更新算出計算も契約時に明記しておくので、基本的には20年たっても住み続けることができるといわれているのですが、20年後に建物をつぶして土地を返せと言われたら、生活していけなくなると思って心配しております。
アドバイスを伺う限り「定期借地」の「建物譲渡特約付借地権」付なのかなと思っています。この場合、一筆をとっても、地主の都合で建物の対価をもらって出て行かないといけないということでしょうか？でも、20年もたった建物の価値はタダ同然だと聞きますが、対価とはどれぐらいのものなのでしょうか？
また、対価をいただいても住みつづける条件として賃貸契約を結ばなければならないというのは、せっかく家を買ったのに20年後は自分の買った家に賃貸料金を支払って住まないといけないということのでしょうか？
たびたび申し訳ありませんがよろしくお願いします。