木造築２０年のアパートの今後

質問

父（70代）が実家のそばでアパート経営をしています。
アパートは土地約２０坪２階建て、木造築20年位のワンルーム4室（ユニットのバス＆トイレ）で借金は返済しています。
都心に近く、大学もそばにあり今は満室（家賃５～６万円位）なのですが、耐用年数を期に、私（長男）が考えろと相談を持ちかけられています。（父は妹夫婦と２世帯同居していますが、アパートのことについては、父と私で決めることになっています。）

今考えつくのは以下の３つです。
１　耐用年数を期にアパートを改築する。
２　リフォームしてあと数年はアパートを続ける
３　アパートはやめて土地を売り払う

１については改築資金が不安、２もどの程度費用をかけるか見当がつかない状況です。（むしろ改築のほうが税制等で有利でしょうか？）
３は、父が年齢のこともあり不動産屋とのやりとりが苦になりつつあり、酒に酔うと「売る」と言っていますので諦めるのも選択肢かとも思います。

私（40代）はサラリーマン（転勤の可能性もあり）で妻と娘（小学生）がおり、実家から１時間半位離れたところ（借家）に住んでいます。
もともと私は、実家に同居するつもりで結婚したのですが、訳あって別居となり、今は彼岸、盆暮れ（実家のそばに墓地があります）に行く位になっています。
私の思いとしては土地を売りたくないのですが、遠方のため父のように管理が出来るか迷っています。
同じ立場の方、ノウハウをお持ちの方の意見がいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.4

m_inoue222 · ベストアンサー

＞改築時期は何年ぐらいでされているのでしょうか？

わたしは中古物件を購入しての大家業です

大規模修繕は築２０年が一つの目安．．．

屋根や外壁の塗り替えが必要になりますね

小規模は設備交換は１０年経過後退居した部屋から順番に．．．

エアコンなどは陳腐化してますし、電気コンロはＩＨコンロに改造ですね

＞アパートはやはり自宅のご近所なのでしょうか？

離れていたので物件の近所に引っ越しました．．．（笑）。
今は賃貸マンション暮らし中です

基本的に管理は管理会社に依頼していますが任せっきりだと管理が行き届きません
土日は出来るだけ物件に行きあれこれやってます
入居者との接触も出来ますのでほんわかムードの関係が築けます

貴方の場合は基本的には管理会社に委託し時々見回られたり植木の手入れでもされる位で良いとは思います

４戸ならそれほど頻繁に行く必要も無いでしょう

私の場合は学生用物件がありますのでそちらへ毎週行って面倒を見ています
高校を出たばかりの女子大生は電球の交換も自分では出来ませんから．．．（初めての一人暮らしが多いのです）

＞実家から１時間半位離れたところ（借家）に住んでいます。

自分の家は物件から車で１時間の所でした
今は車で５分です

＞木造築20年位

私なら屋根と外壁の塗り直し＋金属部分の塗装だけですね

塗った方が耐久年数が延びますから．．．

外壁等塗装はリフォームと言うより現状維持の必要経費でしょう

独身用物件や学生用物件はリフォームしても費用に見合った家賃はなかなか取れません
入居者は物件の状態よりまずは「築年数」を重視します

設備増強や交換も必要ですが投資金額は出来るだけ少なく、その分家賃を抑える方が現実的かも知れませんよ（物件と地域次第ですが．．．）

２０万円の追加投資．．．１０年償却．．．家賃は１０年間で１５万円しか増えなかった

そんな結果も多いですね

お礼

ご返答いただきありがとうございます。
大変参考になりました。

近々、塗装や設備交換にいくら位かかるか調べてみようと思います。
ただ、築年数から大幅にアップするのは難しそうですね。
また、管理についても父親が無理ならば、業者に委託すればできそうですね。
今週末に実家に行く予定なので、父親と話をしてみようと思います。

詳しいアドバイスをいただきどうもありがとうございました！

回答No.6

yaji0503

私も、リフォームをしてある程度こ綺麗になっている方が良いと思います。
また、入居者のニーズに合った価値をつける。

私が４年近く住んでいたアパートは、すでに最初に住んだ時築２８年でした。
木造で私は１階に住んでいましたが、かなり音も響き特に２階の部屋の足音や話し声、音楽の音など完全に生活音以上の音の伝わりがあり、おまけに建て付けもかなり悪くなっているような２Ｋでした。
入居者は、かなり入れ替わりが激しかったです。
大家さんが高齢で、建物内の掃除などは１年で数回しか行われずいつも周囲は汚れていました。
（すぐ隣に住んでいたのに足も多少悪く）
ちなみに、私が引越しを決めたのは部屋の狭さと音の関係や大地震が起きた時たぶん完全に崩壊する可能性があるような感じだったので、引越しを決めました。
現在の住まいは、鉄筋ですが築３０年ほど。
でも、音もほとんど漏れないし（上から落とされたりしない限り）２ＤＫになったので少し広くなりました。
ただ、多少買い物が不便になったり都心から少し離れてしまったのは仕方がないとして、生活もやっと慣れてきました。
我が家はペットを飼っているので、以前よりは気は楽です。
犬と猫がいます。（前回の部屋もペット可でした）
地震対策などをしっかりとして、いつでも気持ちよく入居者が過ごせるように、しておく方が良いと思います。
マンション周辺の管理、ゴミ、汚れ。
後は、少し費用はかかりますが専門業者にお願いして定期的に掃除などをしに来てもらう。２週間に１度とか。
掲示板などを利用して、何かあったら気軽に大家か管理会社に連絡をいれるようにお願いしたりする。
親切な大家だと、住む側としても付き合いやすいと思います。
ちょっとしたトラブルも未然に防げますし。
努力はきっと入居者にも評価されると思います。
私が以前住んでいた部屋には、退去後温水ウォシュレットが付いたようですが（さすがになかなか入居者は入らないので付加価値を）それでも実際まだ未だに入居はしていないようです。
駅から徒歩１０分程度、築３３年、木造、ペット可で７万５千円の物件。
リフォームもしている様子ですが、実際の所部屋の雰囲気は昔のままですから、（フローリングですが）真上の階もすでに私よりも５ヶ月ほど前に引越しをして、そのまま空室が続くような。
１０室もあって、満室の時期はほんの数ヶ月でどこかしらで退室される部屋がでてしまうようなアパートでした。

お礼

ご回答ありがとうございます。
体験談参考にさせて頂きます。
どうもありがとうございました。

なお、先日実家に行ったのですが、父としては耐用年数が過ぎると税金が２０万円程あがる、現在プロパンガスなので都市ガスにしたい、とのことで耐用年数を迎える２年後には立て替えたいが、建築資金を出すと老後の生活費が苦しくなるということで、２年以内に結論を出そうと言うことになりました。
私としては皆さんの意見を参考にもう少し勉強して決めたいと思います。
大家さんのアドバイス、実体験等たいへん参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.5

joynyanchu

私なら　リフォームして、アパートを続けるです。

15年前、土地20坪2階建て、木造当時築20年の２ＤＫ２室（和室２室と台所）のアパートを相続しました。
壁は砂壁、お風呂はタイルのバランス釜、気が滅入る様なお部屋でしたが借りてくださる人はいました。
あれから１５年、あちこちリフォームしてお金はかかっていますが、なんとか収益は上がってます。
うちの場合はお風呂をユニットバスに変えたのと(６０万円ｘ２、壁をベニヤ張りにしてクロス仕上げにした４０万円ｘ２）のが余分にかかっているので、質問者様はずっと有利だと思います。
今年で築３５年になるので、入居者は築年数で引けるらしいんですけど、内覧された方は意外と奇麗だと言ってくださいますし、家賃も安目なのですぐ入居者も決まります。
来年外壁を塗装して、あと１５年ぐらいは貸すつもりです。
うちも和室を洋室風に畳をフローリング柄のクッションフロアにして、柱と窓枠を白くペンキ塗りし、天井もクロス張りにしました。見違えるように明るくなりました。
和室だと若い人はなかなか借り手がつかないようですよ。
家賃も地価も少しづつ下がっているようで、１５年後はどうなるかわかりませんが、あと１５年収益を蓄えて、新築できたらいいなと思っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。
体験談大変参考になりました。

耐用年数はあまり気にしなくても良さそうですね。
最近は近所にアパートが多くなりましたので、あまり費用をかけず家賃を安めにしたほうが入居が多いかもしれません。
塗装とフローリングはしたいと思います。

どうもありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞アパートは土地約２０坪２階建て、木造築20年位のワンルーム4室
＞借金は返済しています。
＞大学もそばにあり今は満室（家賃５～６万円位）なのですが

３．は選択外でしょうね

１．はまだ考えるには早いでしょう

２．リフォームの必要があるかどうかは物件次第．．．

そのままで家賃だけ下げていけるところまで行く方が結果として効率が良いかも知れませんよ

・１０年間そのままで家賃を下げる．．．
　平均４万円×１２×１０年＝４８０万円
・リフォームして１０年
　平均５万円×１２×１０－リフォーム代５０万円－リフォーム期間＝５００万円

１０年間で比較するとそれほど利益の増加も見込めません

今後の入居率がどうなるかでの判断でしょう

意外と「オンボロ」＋「家賃値下げ」の方が経営効率が良く、入居者（学生）にとっては要望も多い地域も有ります

管理が面倒なら余計に「オンボロ安アパート」で「管理ほったらかし」の方が効率が良いかも知れませんよ

学生は４年間だけの仮住まいですので設備より家賃を選ぶかも知れませんね

現行５万円の家賃で入居率低下なら．．．

・家賃はそのままで家電を設備とする「冷蔵庫」「洗濯機」「レンジ」など
これなら若干の追加投資で済みます（５－６万円かな？）
リフォームと比較して投資金額は抑えられますね

リフォーム代の３０－５０％程度を覚悟されれば
・１－２ヶ月間フリーレント（家賃無料）
・家電付き
・インターネット無料
・宅配ボックスの設置

そんな付加価値での募集も選択肢の一つでは？

うちでも学生用物件では一部は「家電」「自転車」など新入生が買うと思われる無駄な物については無償貸与＋原状回復義務免除で対応しています

自転車や家電は退居する人の残置物も有りますので実質投資金額は少ないですね

お礼

ご回答ありがとうございます。
>３．は選択外でしょうね
>１．はまだ考えるには早いでしょう
>２．リフォームの必要があるかどうかは物件次第．．．
私も３は最後まで手放したくはないと思っています。
１は資金面で不安ですので、２を考えていました。
具体的には、内外装の塗装、６畳のタタミをフローリング等です。
それで家賃を若干アップできないかと考えていました。

４として「現状そのままで空室が続くなら値下げ」という選択肢もありますね。また、付加価値も参考になりました。
ありがとうございました。

補足

大家さんということで伺いたいのですが、
改築時期は何年ぐらいでされているのでしょうか？
（書籍等でもアパートを建てるのは載っているのですが、改築やリフォームまで書いてあるのは見あたりませんでした）

また、アパートはやはり自宅のご近所なのでしょうか？
私のように離れていると管理は業者に任せるほうがよいのでしょうか？
参考までお聞かせいただければ幸いです。

回答No.2

poolisher

学生対象のアパートであれば、１．２．３．ともに選択はありますね。

最も無難なのは２でしょう。
２０年でまだローンが残っているということ。ローン完済まではせめて
現在の物件で収益したいですね。

改築は、あなたの借金になりますから人生計画含めて少し時間をかけた
ほうがいいと思います。土地が逃げていくわけではありませんから。

お礼

ご回答ありがとうございました。
大学は近いのですが、今の４人は社会人です。今までも学生は４人中１～２人でした。
また、ローンは残っていないのですが、やはり改築は資金に不安があります。（現在私は賃貸マンションなので家の購入を考えています）
人生設計を含めてよく考えてみたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.1

toteccorp

やりとりが苦にならない不動産屋を変え、相談しては。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋は賃貸仲介の大手（ＣＭでもおなじみ）で、今まで長期の空室はありません。
しかし、施工や管理について聞いたことはありませんでした。
そこを対応できる業者に一度相談した方がよいかもしれません。
どうもありがとうございました。