アパート経営をするか否か

質問

私の父はあと１年で退職です。退職後は働く意志はありません。父には年上の兄がいます。祖父が１０年前に他界したのですが、父が生まれ育った町に（現在その土地の近くに叔父が住んでいますが、父は１０代の頃に仕事のため生まれ育った町を離れました）叔父と父に土地をくれました。二つとも横並びで、今はまっさらな状態で何も建っていません。今までその土地を所有しているということで二人共税金だけは払ってきました。

今日母から聞いたのですが、叔父が２つの土地を使ってアパート経営をしないかと話を父にしてきました。儲けるためではなく税金を捻出するだけでも、という話です。１０数年前に叔父はもらった土地でスポーツ店を営みましたが経営が悪化、結局は借金だけ残ったそうです。借金返済が困難だったため父から金銭面の援助も受けたそうです。今ではもう全て返済し、父へも返済したようです。また、駐車場にしたこともあったのですが上手くいきませんでした。

私はその町で暮らした事がありませんし、アパート経営について色々な面で知識がありません。その町は大都市でも中都市でもなく、田舎です。一応「市」ではありますが田舎です。ですので多くの人が庭付きの比較的大きな家に住んでいて都市に比べてゆったりと家が建っています。近年では田舎でもアパートを建てては貸し出しているようですが、田舎の場合果たしてそこまで需要があるのかというとあまりないと思います。例えば大学が近くにあったり、企業勤めの人で他から移ってくる人が多いなどが無い限り。

私ははっきり言ってアパート経営には反対です。土地代はただでも建築費はかかりますし父にはもう苦労はさせたくありません。万が一を考えて（経営が上手くいかないなど）。父の土地を叔父に売るという話もあるようですが、その方が断然良いと考えます。とにかく父にはゆっくりとした老後を送ってもらいたいのです。後でごたごたするのは嫌ですし、そうなった場合私の弟が負債を抱えるということもあります。

祖父がくれた土地なので今まで税金だけは払ってきました。将来退職後父がその土地に家を建てようかとも考えていたため手放さずにいました。もう田舎には帰らないそうです。税金対策だけのためのアパート経営ならば、土地を売ればいいと考えます。父にとっては祖父が残した土地なので他人に売るということがなかなかできないかと思いますが、叔父であればいいかと。

ご相談は果たしてアパート経営をしていいものか否か、ということです。私の説明では不十分だと思いますが、何かご意見、アドバイスがありましたら助かります。

回答No.3

noname#140971

四国の片田舎の小さな町に住んでいます。
が、今、アパートの建設ラッシュです。
ちょっとした空地があったかと思ったら半年後にはアパートが建っています。
大抵は、戸建てか２階建てです。
そして、結構、入居者もいます。

「ありゃー。結局は、銀行と建設業者が儲かるだけばい」
とは、私が住んでいる新興住宅地を分譲した地主の話しです。

「しかし、あんたも戸建てのアパートを建設したじゃないの」
「内のアパートは鉄骨で作りもしっかりしとる。質が違う」
「それだけじゃなかぞ。総工費は、１軒８００万円に抑えておる」
「隣は○○建設に頼んどるが、あれじゃ、元を取る頃にはボロアパートになっとる」
「まあ、騙されているということたい」

この地主は、鉄骨業者で大工からなんから下請けを使っています。
こういう芸当が出来ない素人は、どうですかねー。

お礼

ご回答有難うございました。両親は本当に素人です。今後の事を考えると冒険はしない方がいいと思います。。。

回答No.2

misako_004

アパート経営のメリットは土地に賃貸住宅を建てていると土地の評価が下がり、相続税が安くすむということがあります。
しかし、建てるには相当の金額が必要ですし、回収できる見込みがなくては建てるべきではありません。
頭で考えていないで、実際その土地へ出向き、近隣のアパートの入居状況を見てきてはどうでしょうか？例えば５０％の入居率だったら、半分は入居しているという前提で、建築費のローン返済と固定資産税、管理費等の支出と家賃収入のシミュレーションを作ってみるのです。当然、途中修繕も必要です。換気扇などの電気製品は１０年くらい、お風呂の設備は１５年くらい、外壁の塗装も１５～２０年くらいと見積もって計算してみてください。収支が赤字になるようでしたら、やめたほうがいいでしょう。
最近は収入保障のアパートなどもありますが、そこの地域ではそのような建設業者はないのでしょうか？
また、建設業者が借地権つき分譲住宅として売るために、借地として貸すという手もあります。その場合、５０年とか返ってきませんので土地の用途をよく考えたほうがよいかと思います。
高い買い物ですので、じっくり考えてください。

お礼

貴重なご意見、有難うございました。おっしゃるとおり実際に調査をした方がいいですね。提案してみます。

回答No.1

bkyoumu

相続税対策や老後の年金対策でアパートを建てる人が多いようですね。
私も不動産投資には興味があるのでいろいろ研究をしておりますが、一般論として、地方の小さな市であれば、大学があったり、大手企業の工場が近くにあるといった需要がないと空室だらけになって建設費用が回収できなくなるかもしれません。
その地ではなく、東京郊外でアパートを建てるのでしたら私は賛成するのですが、今の立地では私も質問者様と同様、反対せざるを得ません。
でも、せっかくの土地なので活用したいですね。
私なら先祖に申し訳ないと思いながらも売却して、大学の近くにある中古のアパートを購入します。

お礼

ご回答有難うございます。私も東京郊外などであれば反対はしないと思います。。。せっかく祖父からもらった土地なので、父も無駄にはしたくないと思います。家族会議をします。