建築条件付き・土地の決算について…長文です

質問

去年の秋頃より一軒家の購入を考え、いろいろな物件を見て回っておりましたが、先月、１５件ほどの家が建っている間取り自由設計のニュータウンの見学に行って、とても気に入り、そのニュータウンの中で最後の１件だったこと、その不動産屋がゴールデンウィークが過ぎたことと６月末に決算月のために、そのニュータウンの最後の一軒を売り切るために３００万ほど値下げをした直後だったことで、その日のうちに手付金１００万を払い、重要事項の説明を受けました。
その土地は建築条件付きで、売主である不動産屋さんで家を建てることが条件で、建築請負の契約もその日のうちに結びました。

その後、間取りの打ち合わせをし、自由設計とは言うものの、最初に見せてもらった間取りより部屋を広くしたり、窓の数を増やしたりするとオプション料金をとられることがわかりました。これは、何も確認せず、自由設計だと最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？

また、不動産屋が６月末に決算なので、それまでに土地の名義変更をしてほしいと言われております。また６月中に銀行に行ってほしいということも言われてますので、土地の分だけ先に決算をということだと思われます。間取りは決まったものの、間取りで出た追加分がいくらになるか、その会社の建築部門に出して見積もりを出しているところで、はっきりした金額が分からないうえ、カーポート、庭などの家の外部分に関しては次回、打ち合わせ予定ですので、こちらもどれだけ追加が出るかわからない状態です。ですので、６月中に土地建物両方をローンに通すというのは不可能だと思われます。この場合、土地だけ先にローンを組み、建物のローンはあとから組むということになるのでしょうか？
同じようにニュータウンの建築条件付きを購入した人たちに聞いたところ、建物が建ってから土地建物を合わせた料金を支払ったという人ばかりで、少しネットで調べたところ、土地と建物のローンを別々に組むとなると保証料が土地と建物で別々にいるか、またはつなぎ融資を組むことになるなどとあり、また土地と建物別々に登記することになるので、登記料も高くなるとあり、不安になりました。
不動産屋さんが６月決算だからということで、さきに土地料金のローンを組むことは買主である私たちになんらかのメリット・デメリットあるのでしょうか？
また、最初の重要事項説明のときに、不動産屋いわく「土地と建物の料金の割合が土地の方がだいぶ高くなっていますが、これは土地が非課税だら、そのようにしています。」と言ってましたが、これも普通のことでしょうか？

長文乱文で申し訳ありません。ご教授のほど、よろしくお願いいたします。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
不動産の借入計画は、土地建物総費用+諸費用+諸々の雑費（引越しなど）－自己資金＝総借入額となり、その総借入額が現在不明なわけで、質問者さんもご不安なわけですから、そこを早くクリアにしてくれと要求すれば良いだけで、クリアになれば6月中に土地だけ決済しても構わないというスタイルで良いのではないですか？最初からしないとか延期ではなく、金額確定が成就すればというスタイルなら先方もそれを曲げては、出来ないでしょう。至って当たり前の要求ですから。

不動産業者はこの時勢ですから、内情は察しがつきません。
売買だけでなく賃貸管理を1000戸以上やっているとか、賃貸物件（ビルや1棟マンションや100円パーキング）を運営しているなどの定収入があるような業者さんなら、安定しています。
目安として最近業者さんが仕入れて（今年になってから）いる新しい現場があるなら（ネットなどでわかりますよね？特に開発現場で現在工事中とか）金融機関との関係性も良好だという証ですからまだまだ大丈夫で心配には及ばないでしょう。
業者が傾くと2ヶ月ぐらいで営業マンの数がかなり減ります。他の仕事と違い営業マン個人が会社の売り上げや内情がわかってしまう業態ですから、離れてしまうのです。営業マンが極端に減っていなければ、まだまだ余裕です。

前にも指摘した土地代金の嵩増しで本来建物代金相当部分も土地決済時に支払う羽目になる、という所だけ私には引っかかります。

ご不安な部分は良く聞かれて、ご納得の上進めてください。私達業者は日常で当たり前の事がお客さんは初めてなわけで、悪気は無くとも慣れから来る、説明不足や常識でしょう・・・という部分が悪いのですから。

お礼

何度も丁寧なご回答いただきまして、ありがとうございます。

＞土地建物総費用+諸費用+諸々の雑費（引越しなど）－自己資金＝総借入額が不明

そうですね。土地建物の総費用が分からない状態では、銀行からより良い優遇を受けるために、いくら頭金を用意すべきなのかというのが変わってくるので、グルグル悩んでしまいます。。。

私たちが頼む業者は売買・建築のほか仲介もしておりますが、賃貸物件などは持っていないようです。
最近その業者さんが仕入れて、新しい現場は他にもあるようですが…

確かに土地代金を嵩増しする…という点は、すごく気になります。最初は非課税だから…と業者さんが言っていたので安心していましたが…。

もっと間取り図などを出して貰ってから、請負契約を結ぶべきだった…という後悔はありますが、済んでしまったことはしかたありませんもんね…これからは、後悔しないためにも、不安点はクリアにしてから進めていきたいと思います。

ご回答、本当にありがとうございます。

回答No.8

nonbay39

＞土地代金は土地のみの販売価格より安く記入されていました。
　同一の条件でなければ比較のしようがありません。
　接道の方角の同じで、広さも同じで、角地などの条件も同じで、形状も同じ、道路との高低差も同じ、景色も同じというような物件は同一分譲地内でもそうはありません。

　ともかく建築条件付きと無しの物件で値段が違うのは仕方が無いでしょう。利益を土地に載せる必要がありませんから、ということは土地代金は安いということになるはずなのですけどね。
　これを水増しして、決算しろと言っているのならばおかしな話ではあります。

　いずれにせよ土地と建物の契約は全く別の物です。土地の決済の約束が６月末だったのであれば、それに従うべきです。モラルの問題です。契約の中の約束を破りたいのであればどうぞというしかありません。別に７月中旬頃まで決済を引っ張ってもあなたを脅してくるわけなどありませんから。
　何が不安か良く分かりませんが、土地決済が終われば同日で土地はあなたの物です、それは間違いありません。その手続きがあやふやということはローンを組む以上あり得ないでしょう。

　もしかしたら入れた手付けがものすごく少額なのではないですか？そうするとキャンセルを恐れているのかもしれませんけどね。
　建物契約が不安ならば、工事も部材発注もあなたが納得いくまで絶対にさせなければ良いだけでしょう。そうすれば被害はせいぜい建築確認申請をした費用程度にとどまります。

回答No.7

winngu11

再度答えさせてくださいね。

もし仮に契約解除と言われても、向こうからいうのだから契約自体白紙撤回じゃないでしょうか？
あくまで、こちらの都合で契約を解除する場合に手付け金やらをキャンセル料として取られるのではないでしょうか？

こちらはあくまで、相互に見合った金額にした結果、決済しましょうと言ってるのですから、違約金を取られる必要もないですよ。

そういえば瑕疵保証は今年から任意ですね。
でも完成保証は加入してますか？
こちらのほうがこれから家を建てる方にとっては重要です。
たとえお金がかかっても、入るべきです。
そうでないと建築会社は倒産、お金はパーなんてことも充分ありえますから。

あと、設計図もなし、打ちあわせもなしで工事請負契約をせまったのは建築条件付きとしては違反です。
３か月の猶予が本当はあるべきです。

もし金を戻さないとかグチャグチャ言い出したら、その説明がちゃんとなされなかったことも含めて、行政の宅建指導課に指導も求ましょうかと言ってやったらいいですよ。

胃なんかちっとも痛くなることじゃないです。
強いのはこの不況の中、建築屋より客です。

回答No.6

winngu11

他の方のように専門知識はないですが、
今の時代、どの建築会社が倒産してもおかしくありません。

富士ハウス、FPの家、アーバンエステート、それだけではなく、大きなマンションの開発を請け負うデベロッパーなどんどんつぶれました。
うちは大丈夫か、いや、大丈夫じゃないと思うべきです。
どこが潰れたっておかしくもなんともないですよ。
建築屋とくれば火の車とどこも見てやってもいいくらいです。

だから、いつ潰れてもらってもこちらが損害が出ないように考えるのです。まず、住宅保証機構やJIOの完成保証や瑕疵保証制度に入ること。

いくら言われても過払いしない。
今もそうです。予算がわからないものは一円たりとも払わない。
いいですか、建築屋なんて早く金払おうが遅く金払おうが同じですよ。
サービスが変わるとかちゃちい考えは持たないこと。やるのはみんな下請なんですから。
６月中に決算するなら向こうにメリットはあるでしょうが、総予算も出ないままではあなたにメリットは１ミリもありません。

つまり、金握ってるもんが勝ちなんですよ。
「うちが求める金額に落ち着くまで、決済はしませんから」
って言いきっていいんですよ。
もちろん、質問者さんも予算に抑えるために我慢することも、間取りの変更も出てくると思います。
でも、やらないで大変な思いするよりマシなはずですよ。

こういうご時世ですよ。
いいですか、最後に一番強いのは金持ってる者です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

そうですね…このご時勢、不動産屋の内情なんて、どうなっているか分かったもんじゃありませんもんね。

幸い、第三者機関による瑕疵保障制度は、その不動産屋から入る決まりだからということで入っております。

＞いくら言われても過払いしない。今もそうです。予算がわからないものは一円たりとも払わない。いいですか、建築屋なんて早く金払おうが遅く金払おうが同じですよ。サービスが変わるとかちゃちい考えは持たないこと。やるのはみんな下請なんですから。６月中に決算するなら向こうにメリットはあるでしょうが、総予算も出ないままではあなたにメリットは１ミリもありません。

確かに、そうですね。不動産屋さんが言うように、6月決済すれば他にサービスを求められるのかなぁ？などとセコイ考えも持っていたことも確かです。が、不安がある以上、ほいほい言うことを聞いていてはいけませんね。。。

＞「うちが求める金額に落ち着くまで、決済はしませんから」って言いきっていいんですよ。

これを聞いて、少し心が落ち着きました。確かに、こちらも妥協しなければならないことなどが出てくると思いますが、一生に一度の大きな買い物ですものね。納得できるまで、そのオプションが本当に必要なものなのかを検討したいと思います。
が、契約書に書かれている以上、不動産屋から「じゃぁ、契約解除で」ってならないものでしょうか…（もちろん、違約金発生・手付金は返ってこない）それが、ちょっと不安です。それとも、そうなった場合は高い勉強代だったと思うしかないのでしょうか…ご回答いただいたうえ、自分の不勉強を棚にあげて、さらに質問して申し訳ありません。。。
考えすぎて、胃が痛いです。。。

回答No.4

oyazi2008

＞それを調べる方法などあれば、教えていただきたいのですが
重要事項説明書の権利事項の説明欄に記載があるか？登記事項証明書の写しなど受領されてませんか？乙区に根抵当権（抵当権）の設定があれば、借入残があるということです。本来借入残金も説明しますがね。
設定があるなら、営業マンに残債はいくらか？聞いてみましょう。

重要事項の記載はありますが、売買契約書も締結されているのですよね？重要事項は説明書であり双務契約というお互い約束をする類のものではありません、あくまで契約書が約束ごととなります。契約書を良くご確認ください。
その場合で６月末日となっている場合も、その土地代金の支払いは建物金額を含めたローン条項が記載されていませんか？（ローンの一部を利用して支払う）そうであれば、本来建物代金を含めた住宅ローンの保証は、建築確認済みが降りませんと可決となりません。土地のローンのみ借りて決済するのは本来の契約時とは違う支払い内容となりますから、そこを話をして、敵意ではなく総額がはっきりしてローンの借入額が決定したら、土地を決済しますで通るはずです。

質問者さんも契約を破棄したいわけではなく、不安が取り除かれ、納得のゆく家をご予算の範囲で出来れば良いわけで業者は焦りすぎの感があり、そこを業者が理解すれば、普通は決済ぐらい延期してもどうこうはないでしょう。短時間でも業者が誠意を持って親切に細かく対応していれば、質問者さんも不安になることはなかったと思います。
建築部門で見積もりや打ち合わせなど早急に密に行えば、可能なことですから、それは質問者さんも時間的な協力をして、早く金額を出してもらいましょう。図面や見積もりなどを添付した変更契約書などを作成してもらい、再度調印すれば良いわけです。

業者がそこで自己の努力無しに、どうしても月末に拘るなら、ほぼ何かの資金繰りの為の月末決済です。

お礼

＞乙区に根抵当権（抵当権）の設定があれば、

重要事項補足説明書というのに書かれていました。根抵当権の設定があります。ということは、借入残があるということですね。

＞売買契約書も締結されているのですよね。
はい。しかし、土地と建物が別の書類でできており、土地代金の支払いは建物金額を含めたローン条項が特に記載されていないようです。
この場合、ローンの借入額が決定してからの土地決済を求めるのは無理でしょうか？

＞不安が取り除かれ、納得のゆく家をご予算の範囲で出来れば良いわけで業者は焦りすぎの感があり、そこを業者が理解すれば、普通は決済ぐらい延期してもどうこうはないでしょう。短時間でも業者が誠意を持って親切に細かく対応していれば、質問者さんも不安になることはなかったと思います。

そうですね。担当の方から誠意が感じられないというわけではないのですが（土地の決済の件に関しても、「決算日の関係で、6月中の土地決算のご協力をいただきたい」という言い方でしたし…）、家を建てるなんて人生に何度も経験することではありませんし、わからないことだらけで不安になってしまったことは、確かです。。。
次回、打ち合わせ時に不安に思っていることを不動産屋の担当の方に話してみます。

＞建築部門で見積もりや打ち合わせなど早急に密に行えば、可能なことですから、それは質問者さんも時間的な協力をして、早く金額を出してもらいましょう。

そうですね。早く金額を出してもらうようにしたいと思います。そうしてもらうことで、少しは不安が除かれると思いますから。。。

ちなみに、oyazi2008さまが前回くださったご回答に「体力のある業者であれば心配ない」というようなことを書かれていましたが、私たちが家を頼んだ会社は、地元でいくつかニュータウンを作っているような会社なのですが、それは体力の目安にはならないでしょうか？

何度も、何度も質問させていただいて、申し訳ありません。。。

回答No.3

nonbay39

＞最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？
　そういうものです。最初の料金のままあれこれ変更できたらキリが無いでしょう。

＞土地だけ先にローンを組み、建物のローンはあとから組むということになるのでしょうか？
　土地も建物もつなぎ融資を組むことになるでしょう。

＞６月末日までに土地の決済をする旨が書かれておりましたが、不動産屋にきちんと総額が出るまでは決済できないと言い切っても大丈夫なものでしょうか？
　６月末決済を約束しているのならば、守らなければいけません。多少は待ってくれるかもしれませんが、低い態度でお願いする必要はあります。そうこうことも含めて値引きは設定されているのです。
　建物の総額の決定と土地代金の決済は無関係です。建物の総額がいくらになろうと、手付けと違約金を払って契約を解除するつもりでなければ当然支払うべき金額になりますから。
　建物の総額が大きくなるのが嫌ならばオプションの類は極力つけないようにしましょう。

＞ニュータウンの建築条件付きを購入した人たちに聞いたところ
　違う業者のやっている土地ならば他人の意見は無関係です。

＞土地と建物の料金の割合が土地の方がだいぶ高くなっていますが
　土地は土地、建物は建物です。３００万円の値引き部分を土地ではなく建物から引いたのでそうなっているのでしょう。土地は周囲との兼ね合いや協定もあるので、単純に値引きができるものではありません。
　当初売り出し価格より釣り上げてまで土地に割り振ろうとしているのならば乱暴な業者でしょう。

＞これは土地が非課税だら、そのようにしています
　この理由はおかしいです。頭の弱い営業なのかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞土地は土地、建物は建物です。３００万円の値引き部分を土地ではなく建物から引いたのでそうなっているのでしょう。土地は周囲との兼ね合いや協定もあるので、単純に値引きができるものではありません。

そういうことだったのですか。確かに土地の値段は勝手に引き下げられなさそうですものね。納得いたしました。この会社は土地のみの販売もしていたのですが、土地代金は土地のみの販売価格より安く記入されていました。

＞６月末決済を約束しているのならば、守らなければいけません。多少は待ってくれるかもしれませんが、低い態度でお願いする必要はあります。そうこうことも含めて値引きは設定されているのです。

そうですね。。通常、300万もの値引きは考えにくいですものね。。。
そういうことも含めて、安く家を手に入れるのですものね。
不動産屋さんからは、「6月中の決算にご協力いただきたい」と言われています。ただ、夫は銀行と休みが一緒ですので、物理的に6月中に銀行に行くのは難しいのですが…不動産屋さんからすれば、300万の値引きの代わりに、6月中の決算を…ということだったのですね。

回答No.2

nabituma

＞その土地は建築条件付きで、売主である不動産屋さんで家を建てることが条件で、建築請負の契約もその日のうちに結びました。
これが決定的に失敗でしたね。
あとは業者の思うがままです。
契約はこちらの持つ最後のカードです。
もめても契約前であれば、相手が折れてくれる場合も多いのでしょうが、契約してしまえばおしまいです。
今からでも遅くないので契約書を熟読して条件を確認してください。
＞自由設計だと最初の料金のまま好きなように間取りや窓の数を決められると思っていた私たちが悪いとは分かっていますが、そういうものなのでしょうか？
そういうものです。
車でもオプションを自由につけられてそれがタダなんていう売り方はしないですよね。家でも同じことです。
全てのものにコストがかかる以上、発生する費用です。
その金額をどう値引きしてもらうかというのが契約前の交渉どころでしょう。
問題はどこまでが標準でどこからが追加費用かを見極める必要がありました。
今からでも遅くないのではっきり確認してはどうでしょうか。

今からでも遅くないので家づくりの本など読んで勉強された方がよいと思いますよ。
相手のペースに乗りすぎです。300万の値引きなら他の時期でもきっと引き出せたと思いますよ。

頑張ってよい家を作ってください。

お礼

そうですね。。。
オープンハウスを見学時に、「これはオプションですか？」などの質問をいくつかさせてもらったのですが、間取りを考えるにあたって、もっと詳しく聞いておけばよかったというのが本音です。
オプションのもの中でも、その場でいいなぁ～と思ったものは、担当の方が上司に交渉して、即決してくれたので無料でつけてくれたものもありますが…

＞300万の値引きなら他の時期でもきっと引き出せたと思いますよ。
そんなものなのですか。。。他社の分譲地を見に行った際は、ニュータウンで付加価値が高いので、値引きなしですってところが多かったもので…

現在、家づくりの本を読んでいますが、なかなかすべて希望とおりにっていうのは難しいなぁ～と感じています。

ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
問題点から記載します。不動産業者の売り上げなどは入金ベースで処理されることが多いので、決算月に土地の決済を希望するのは珍しくはありません。問題なのは、土地建物の対価割合が土地のほうを高く処理している事です。建売など土地建物を一緒に引渡しされるなら良いのですが、建築されていない時点で高く算出された土地代を支払い、本来建物の対価分まで支払ってしまう事になるのは問題があります。対策としては本来の土地建物の対価を振り分けて、その土地代金のみで土地決済を行うか？不可能なら建築確認が降りるまで土地の決済は行わない事しかないでしょう。

建売や中古の販売では建物対価を安く抑え、消費税相当分を低く抑えますが、請負が絡む契約でそれはあまり良い方法とは思えません。建築の場合の支払消費税は仕入れが大きいので実際に業者が負担する消費税は建物利益の5％ぐらいです。ごまかしても大した金額にはなりません。
土地に業者が銀行などから借入はありませんか？高い金額で買っており今回銀行へ返済するのには、高い土地代金で売買しないと返済できないと言うような事情はないのでしょうか？（無いならご安心を）

基本プランから床面積が増えたり窓や建具の数が増えればそれは追加となるのは、メーカーだろうが工務店だろうが変わりません。

銀行から土地と建物と分割して借りる場合、保証料は借入金額に料率を掛けますので変わりません。銀行の申込手数料と司法書士の報酬で10万弱は違うと思います。でも本来土地はご自分の名義にしてから住宅を建てるのが、当たり前でメーカーさんなどが行う土地建物一括の決済は、結局その間の支払や利息などすべて上乗せされた金額で契約していますので、値引きされての購入であればその程度のご負担は仕方ない部分もあります。

その業者さんが「財務的な信用」がどのぐらいなのか？で随分と違ってきます。先に陳べた内容は、万一倒産などあった場合、契約者として困らない方向でのアドバイスです。業者が十分な体力のある財務基盤を持った会社なら、そう気になさらずに相手のペースに乗って色々なサービスを受けるのも手です。

本来であれば建築条件付の土地売買契約をし、3ヶ月以内の停止条件の間に色々と建物の打ち合わせをして、費用や住宅の輪郭が定まってから請負契約を締結すべきでした。このままでは総額も幾らなのかご不安でしょうから、キチンと総額が把握できるまでは土地決済も行わない様にしたほうが良いと思います。あまりにしつこい場合は、財務状況を疑ってしまいますね。

お礼

oyazi2008さま、専門家の方からのご回答、大変心強く思います。ありがとうございます。

＞＞土地に業者が銀行などから借入はありませんか？高い金額で買っており今回銀行へ返済するのには、高い土地代金で売買しないと返済できないと言うような事情はないのでしょうか？（無いならご安心を）

とご教授いただきましたが、それを調べる方法などあれば、教えていただきたいのですが…（財務状況の悪い不動産会社であれば、それを隠して本当のことを教えてくれないでしょうから、不動産会社に直接聞くというのは難しそうですし…）

＞＞本来であれば建築条件付の土地売買契約をし、3ヶ月以内の停止条件の間に色々と建物の打ち合わせをして、費用や住宅の輪郭が定まってから請負契約を締結すべきでした。

本当に、そうですよね…建築条件付きの契約内容をちゃんと分かっておらず、また建築条件付きを購入している周囲の人も支払方法は違えど、土地の契約と同時に請負契約もしておりましたので、そういうものだと思いこんでおりました。。。無知でお恥ずかしいかぎりです。。。

＞＞このままでは総額も幾らなのかご不安でしょうから、キチンと総額が把握できるまでは土地決済も行わない様にしたほうが良いと思います。

oyazi2008さまのおっしゃる通り、そのようにしていきたいと思っているのですが、先ほど重要事項説明書を再度確認したところ、6月末日までに土地の決済をする旨が書かれておりましたが、不動産屋にきちんと総額が出るまでは決済できないと言い切っても大丈夫なものでしょうか？

再び、ご教授いただければ幸いです。。。何度も申し訳ありません。