3年固定終了で今後ですが」・・・

質問

今月で１０００万の３年固定が終了します。３年0.8％でしたが
ホームページに変動2.675％　３年固定3.350％と記載されています。
多分１％引いてくれると思いますが、
支払金が一万円位は増えてしまいそうです。今度、銀行員と
話し合いになりますが、交渉で多少は下がるのでしょうか？
それとも交渉じゃなく、説明に来て、どちらか決めてください
って感じなのでしょうか？
又、今後の金利は上昇傾向でしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica

＃３です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

債務整理といってもいろいろな状況・方法等がありますから、債務整理をされたからと言って、一概に「借り換えは無理」とは限りません。
それに、現在、住宅ローンをご利用中の金融機関およびその保証会社でも、ご質問者さまが債務整理をされたと知れば、普通は金利優遇の条件を出しません。
固定金利期間終了に際して、再特約により金利の優遇が受けられるのは、その時点において「信用」面でも懸念材料がない方のはずです。
債権管理という目的で、『個人信用情報』を再確認することはあるはずですから。

現在住宅ローンをご利用中の金融機関が、1.00％の優遇を言っているのでしたら、そこから考えますと、ご質問者さまの場合、必ずしも「借り換えは無理」ではないような気がするんですが…。

> 電話では１％引いてくれるとの事でしたが、他行より金利が高いと思いませんか？
店頭表示金利が「変動2.675％、３年固定3.350％」ですよね？
特段高いとは思いませんけれど？
変動金利型の金利は、プライムレートが基準となりますので、地域によって基準金利が異なります。
メガバンクや都市型の金融機関では、2.475％というところもありますが、3.00％を超えているところもありますので、特段高いとは思われません。
３年固定の3.350％も、メガバンクの３年固定が3.30％ですから、こちらも特段高いとは思われません。

> 最初の低い金利にひかかってしまった気がします。
３年前でしたら、妥当なラインだったと思いますよ。
私は平成１７年にマンションを購入しまして住宅ローンを借りましたが、当時も「当初３年間0.80％」としていた金融機関は多かったですから。

お礼

再度、返信ありがとうございます。
明日、銀行で話し合いになります。
自分からは、債務整理の話は出さない方が無難かと
思っています。どちらにしても、少し様子見で
借り換えが得な場合は、駄目もとで申請してみようかと・・・

金利は、どうしても安い所と比較してしまいまして・・・
最初が、安すぎたので。

ｄｏｍｅｎｉｋａさんは、今どんなローンでしょうか？
宜しければ教えて頂きたいのですが・・・お願いします。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 今月で１０００万の３年固定が終了します。
> ３年0.8％でしたがホームページに変動2.675％　３年固定3.350％と記載されています。
今月で固定金利特約期間が終了なのに、銀行はまだ何も言ってきていないのですか？
ちょっと連絡が遅いような気が…。
ギリギリに連絡してきて、考える時間を与えずに手続きさせよう…という訳ではないですよね？
まあ、固定金利特約期間の終了にあたっての手続きは、「何もしなければ」、自動的に「変動金利型」に移行し、適用金利は「店頭表示金利」になるので、銀行側に損はありませんけれど。

あ、ちなみに、ご質問者さまの当初の契約は、『固定金利』ではありませんよ。
基本契約は『変動金利』です。
『変動金利』の基本契約に、別途「固定金利に関する特約」を締結することによって、特約で定めた期間（３年）の間だけ、金利を一定に据え置く…というものです。
ですから『固定金利選択型』とか『固定金利特約型』と言われているものになるんです。

固定金利特約期間終了後に、再度固定金利特約を締結したり、金利の優遇を受けようという場合は、それらに関する書類に署名捺印が必要ですから、印鑑証明書の準備のために早めに連絡するものだと思うんですけれど…。

> 多分１％引いてくれると思いますが、
当初契約時に「当初固定金利期間終了後は、全期間にわたって店頭表示金利よりも１％優遇する」という『特約』を締結されましたか？
でなければ、１％優遇してくれるかどうかは、「交渉次第」になりますよ。

> 支払金が一万円位は増えてしまいそうです。
３年固定0.80％の当初借入額が1,000万円ならば、毎月の返済額は、
・35年返済の場合
　・当初・0.80％：27,306円
　・見直し後・変動1.675％：31,129円
　・見直し後・３年固定2.350％：34,286円
　・見直し後・変動2.675％：35,870円
　・見直し後・３年固定3.350％：39,287円
・20年返済の場合
　・当初・0.80％：45,103円
　・見直し後・変動1.675％：48,473円
　・見直し後・３年固定2.350％：51,178円
　・見直し後・変動2.675％：52,513円
　・見直し後・３年固定3.350％：55,352円
というようなカンジになりますから、毎月の返済額が
> 一万円位は増えてしまいそう
になるのは、返済期間が長くて、金の優遇が受けられない場合の話ではないでしょうか。

> 今度、銀行員と話し合いになりますが、交渉で多少は下がるのでしょうか？
> それとも交渉じゃなく、説明に来て、どちらか決めてくださいって感じなのでしょうか？
金利の優遇幅については、「借り換え」も視野に入れている…ということが下げ幅の交渉材料に使えるのですが、固定金利期間の終了が今月ということは、それに間に合わせての借り換えはもう難しいですから…。（だから「遅い」と申し上げたんです。）
ですから、「取り敢えず、固定金利特約期間終了後どうするかを決めてください」という話になると思います。
当初契約で「固定金利選択型」を選ばれていますので、「残りの全期間は『固定金利型』にします」ということはできないと思います。
ですから、『変動金利型』にするか、再度特約を締結して『固定金利選択型』にするか…になると思います。
再度特約を締結して『固定金利選択型』にする場合、固定金利期間を何年にするかで適用金利は違ってきます。
３年だけではないと思いますが、固定金利期間が長ければ金利が高くなっていると思います。
また、再度特約を締結して『固定金利選択型』にする場合には、手数料が必要な金融機関も多いです。

> 又、今後の金利は上昇傾向でしょうか？
金利は「スパン（期間）」をどれだけにして考えるかで違ってきます。
現在は限りなく「底」に近く「天井」は見えない状態ですから、長い目で見れば「上に行く」と考えた方が無難です（「下がってもしれている」ということです）。
変動金利型は短期プライムレートが基準になっていますから、政策金利の動向に影響されますが、固定金利型や固定金利選択型の場合は、市中金利の動向に影響を受けます。

固定金利特約の締結を先延ばしにしても、いつでも再契約が可能…ということであれば、
> 変動で少し様子見
もよろしいかと思います。
（金融機関によっては、いろいろと制約を設けているところもあるので、よくご確認ください。）

お礼

詳しく書いて頂き、ありがとうございます。

銀行から連絡があった時が、５月末でした。
こちらも安易に考えていました。もう固定終わっちゃうね・・・位に
先の事は、余り考えていなかった事が、大反省です。

銀行とは今週、話し合おうと思いますが、実は色々あって、債務整理したので借り換えは無理かと思います。

電話では１％引いてくれるとの事でしたが、他行より金利が高い
と思いませんか？。騙されたと言うか、最初の低い金利にひかかってしまった気がします。ですが、もう審査は通らないでしょうから
この銀行でお付き合いしなければいけませんね。

とりあえず、変動で様子見しようかと思います。
ありがとう御座いました。

回答No.2

manno1966

> 交渉で多少は下がるのでしょうか？
質問者個人とその銀行の年間取引が数十億円や数百億円有るとか、頭取とツーカーの仲というのなら交渉で下がる可能性があります。

> 説明に来て、どちらか決めてくださいって感じなのでしょうか？
重要顧客なら来るかもしれませんが、普通は書類が郵送されてきて、書類にどれを希望するか書いて返送するという手続きになると思われます。

> 今後の金利は上昇傾向でしょうか？
どれくらいのスパンで見るかによるでしょう。
10年以上の期間を見るなら上昇傾向と思います。

お礼

返信ありがとうございます。

文句を言ってもしょうがないので、しっかり考えて
結論を出したいです。

今後は、変動で少し様子見で、上がりそう？なら
固定に切り替えが良いのかなと思っています。

回答No.1

mnb098

新規特別優遇で釣られたのですよね。
住宅資金とはいえ0.8%では銀行の採算合いません。これからきちんと取り返されます。交渉で個別の金利が決まるようなら、ごね得というような不公平がまかり通る銀行とはとても言えない「金貸し」ですね。

ルールが明確でないと金融庁にタレコミしてみれば実態がわかるかも知れません。
特約の更新ごとに説明に来るような暇な金融機関なんですか。普通は再特約の書類が早くから郵送されているでしょ。放っておけば変動に戻るだけと書いてありましたよね。

お礼

返信ありがとうございます。
0.8は良かったですが、その後は1.5欲しかったです。
当時は更新時の事は、考えていませんでした。

書類はまだ郵送されてませんが、変動・固定
どうするかしっかり考えます。