住宅ローンの固定金利期間終了後の選択について

質問

三年前に土地を購入した際、3年固定の1.95％で1450万円の35年ローンを組みました。もうすぐその期間が終了するので今後をどうするか悩んでいます。

適用金利は
1年固定　　2.75％
2年固定　　2.90％
3年固定　　3.20％
5年固定　　3.45％
7年固定　　3.65％
10年固定　3.90％
15年固定　4.35％
20年固定　4.55％
25年、30年固定　5.15％
となってます。

ローンを組んだ当時、銀行員の方が低金利の時代なので期間終了後も常に一番金利の低い短期を選び、余裕があるなら繰り上げ返済をしたほうがいいと言っていましたが、金利もどんどん上がってますし長期の固定にしたほうが良いような気がします。
このローンの半年後には建物用として同じ条件で1800万円のローンも組んでます。その期間も半年後には終了しますので長期固定にした場合、月々の支払額がかなり増えてしまうので悩みます。しかし今後の金利の上昇を考えると、やはり長期固定が良いでしょうか？

もう一つ質問です。繰り上げ返済用の預金はまだ50万ほどしかないのですが、繰り上げ返済した場合1年9ヵ月の短縮になると銀行での試算でわかりました。
もし繰り上げ返済をするならどちらのローンに当てた方が良いのでしょうか？そして年数を短縮せずに月々の支払額を減らした場合、どれくらい減るのでしょうか？
あと、ネットなどでもっと金利が低く保証金なしなどという条件のローンを見かけますがどうなんでしょうか？

どなたか詳しい方宜しくお願いします。

回答No.2

kirara3970

ファイナンシャルプランナーです。

最終的には自己責任で選んでください。
将来の金利の責任はだれもとれません。
一般的にはがんがん繰り上げ返済するなら短期固定金利です。
それが無理なら金利の予測により異なります。
バブルのように上がると考えるなら長期固定でしょう。
最近は固定と変動に分ける方法も増えています。
金利自体も比較した方が良いでしょう。

http://loan.1192.tv/search2.html?gclid=CPn5-7f8gY0CFR0aTAodYSVWfA

繰上げ返済は普通100万円単位です。
2本あるなら「利息の多い方」を繰り上げてください。
「金利」ではありません。金利が低くても長い期間だと利息が多い場合もあります。

繰上げ返済は「期間を短縮」と「返済金額を減らす」の二つの方法があります。利息が減る「効果」が大きいのは「期間短縮」です。具体的には金融機関でシミュレーションしてください。

回答No.1

hsci0830

＞しかし今後の金利の上昇を考えると、やはり長期固定が良いでしょうか？

今のように金利が上昇傾向にある場合、悩みますよね。
でも、今後に景気が急速に悪化した場合、下がる可能性もないとは言えないので、難しい問題です。
恐らく銀行の人にどれが得ですか？と聞いても、答えてくれません。
本人の性格次第だと思います。
金利が上がって行く恐怖に耐えれない人は長期固定が向いていると思いますし、
楽観的に、今後の景気は停滞するだろう、消費税の導入や諸々の増税で景気は減退するだろう！と考える人は短期固定で今の低金利を続ける方が得と思えるでしょう。
何年か先に「結果的に」得したか、損したかがわかるものなのです。

＞もし繰り上げ返済をするならどちらのローンに当てた方が良いのでしょうか？そして年数を短縮せずに月々の支払額を減らした場合、どれくらい減るのでしょうか？

同じ条件で借りられているのであれば、土地代でも建物代でも同じでしょう。
気をつけないといけないのは、固定金利を選択している間での繰上償還の手数料は高いケースが多いですよ。
金融機関によって違いますが、概ね変動金利期間中の方が安いです。
現在、固定金利を選択している場合は、固定金利の期間が終了したタイミングで繰上償還をし、それから固定金利を再スタートする方が手数料としては得な場合が多いです。
月の支払額を減らす計算をざっとしてみましたが、２，０００円も減らなさそうです。
一般的には期間短縮の方が総支払額からみても期間短縮の方が得ですよ。

＞ネットなどでもっと金利が低く保証金なしなどという条件のローンを見かけますがどうなんでしょうか？

保証金？保証料の事だと思いますが、銀行によって本当に色々なローンがあります。
ローンを組まれてから３年がたつようですので、借換えローンの選択ができる銀行もあります。
最初に借りられた銀行の優遇金利等の条件がわからないので、何とも言えないのですが、借換えローンでも優遇金利がありますし、条件を比べられて得なようでしたら借り換えた方がいいのではないでしょうか。
絶対に得なやり方っていうのは人によって違いますし、色々銀行の窓口に相談に行かれ、自分にあった銀行を選ばれるのがいいと思います。