抵当権が付いている物件。購入しない方が無難でしょうか？

質問

中古住宅を購入予定です。

とても破格な値段の物件なんですが、現在所有している人は事業が失敗したとかで、正確には弁護士が管理している物件です。
この方は住宅ローンの他、細々と借金があるとの事。

もともとこの家を購入する際、現在の所有者は住宅金融公庫とクレジットカード会社から借入れを行ったそうです。
もし、我家がこの物件を購入すれば住宅金融公庫へ何百～１千万近い金額が、カード会社には何十万程度しか分配されないと聞かされました。

そこでカード会社が何千万と貸付をしていて、何十万程度の返済で満足するのか？と思いました。この物件を買う事によって、私達に返済についてなにか嫌な事が起こるのではないかと思っています。債権を売って、そちらから取立てとか来そうな気がします。
不動産業者は、「弁護士が間に入っているので逆に安心です。飛行機が空から落ちてくる割合と同じ位安心です。」と言っています。
それと、住宅に関係ない分（事業失敗分）の取立てが来そうで不安です。

この物件を諦めた方がいいと言う意見が私の周りで９割程を占めていますが、何分にも一家の主が値段に魅せられてしまって・・・。

みなさんのご意見を下さい。よろしくお願いします。

回答No.3

sukesan2 · ベストアンサー

ご心配することはないと思います。
現在の所有者が事業失敗で借金を返済できず、住宅を手放すということですから、債権者は売却資金から回収するほかなく、新しい買主に請求する筋合いはありません。
もちろん、住宅の購入に当たっては抵当権の抹消が条件です。
（競売にかけず、債務者が任意で住宅を売却する場合、抵当権抹消は当然です。抵当権がついたままで物件を購入する人などいいないからです。）

クレジット会社が数十万円貰うというのは、判ツキ料ではないでしょうか。競売なら一番抵当権をつけている住宅金融公庫が売却代金の全てを取ってしまうところですが、任意で売却した方が高く早く売れるため、住宅金融公庫としても抵当権第二順位のクレジット会社にいくらか支払って抵当権解除の印鑑を押させ、売却したいということでしょう。

抵当権の抹消を確認して購入すれば問題ないです。
（商習慣として当然、抹消されるはずです。）

回答No.7

sorasorasora

すみません、購入しようとする物件って何らかの抵当権がついているのは普通のことだと思っていました。
だいたい不動産ってどこかしらの抵当権はついているものですから。
ただ、みなさんのおっしゃっておられるように、購入するときにはその抵当権をすべて抹消したうえで売買ということになると思いますが…。
抵当権がついたままの売買ということにはならないと思いますが。

＞もし、我家がこの物件を購入すれば住宅金融公庫へ何百～１千万近い金額が、カード会社には何十万程度しか分配されないと聞かされました。

カード会社や住宅金融公庫がそれに異議があれば競売手続きをすると思います。
売買契約を結ぶときはきちんと抵当権が外れるかどうかということをきちんと確認し、契約完了時もきちんと確認すれば、それほど恐れることもないと思いますが。
私の親も私も不動産の購入は何度もしましたけど、どの物件も抵当権はどれも恐ろしい額の金額がついていましたけど、当然購入にあたっては真っ白になりましたので。
購入を考えている物権に抵当権がついているということはよくあることだと思います。

お礼

ありがとうございました。

No6の方のお礼の中でも書きましたが、家族で話し合いの結果、購入しないことにしました。
理由は、安い物件と思っていたら特別お買い得な物件ではなかったのです。
面倒な思いをしてこの物件を手に入れようと思わなくなったのです。

でも、引き続き中古住宅を探しております。
その際は、参考にしたいと思います。

回答No.6

zawayoshi

先に契約書の文面を見せてもらったほうが良いと思います。
過去に競売絡みの契約についての質問に答えましたが、普通は消費者への
売買契約書には、
「売主は所有権移転の期日までにその責任と負担において本物件の先取特権、
抵当権、賃借権、その他名目形式を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害
する一切の負担を除去抹消しなければならない」
と行った感じの文面が必ずあるはずです。

要するに抵当権が外れなかった場合は違約になりますので、解約の上、違約金
を請求できます。

逆に、上記のような文面が無かった場合は、絶対にやめた方が良いです。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=353258

お礼

ありがとうございました。

昨夜、家族で話し合いの結果、購入しないことにしました。
理由は、安い物件と思っていたら特別お買い得な物件ではなかったのです。
面倒な思いをしてこの物件を手に入れようと思わなくなったのです。

でも、引き続き中古住宅を探しております。
その際は、参考にしたいと思います。

回答No.5

sukesan2

たびたび申し訳ありません。一部訂正します。

住宅金融公庫の担当者の手を離れているので、ご心配なら弁護士に、抵当権の解除を確認されれば良いです。

裁判所から選任された破産管財人の弁護士を信用できないというのは疑い過ぎだと思います。
抵当権の抹消をせずに物件を貴方に売りつけるなどということはありえないでしょう。それは、バットの振り方を知らない野球選手みたいなものですから。悪徳とか何とか言う以前のレベルの話でありえないです。

お礼

No3、No4、No5と回答を下さってありがとうございます。
まとめてのお礼ですみません。

素人なので、下手にこういう物件に手を出さない方がいいと私は思っていたので、とても参考になりました。

ただ弁護士ですが、選任された人ではなく知り合いの弁護士だそうです。

回答No.4

sukesan2

補足します。

どうしてもご心配なら住宅金融公庫の担当者を教えてもらって確認されたら良いでしょう。抵当権をはずさず売却するなんて普通では考えられません。
住宅金融公庫もカード会社の抵当権抹消の同意を取り付けているはずです。
（先に述べたように抵当権解除の判ツキ料の金額まで決めているはずです。）

任意に住宅を売却することによってそれぞれメリットがあります。

○住宅金融公庫：担保物件を競売より早く、高く売れる。→不良債権の処理が早くでき、回収金額も増える。

○カード会社：競売の場合取り分が無い場合でも、抵当権解除の印鑑を押す見返りにいくらかもらえる。競売で第二順位で取り分がある場合でも、任意で売却することで競売より高く処分でき増えた分はそのまま回収金額の増額となる。

○貴方：足元を見て安く購入できる。

＞そこでカード会社が何千万と貸付をしていて、何十万程度の返済で満足するのか？

満足できないですが、それ以上どこからも取れません。まして、貴方に請求するなんてことは、素人でもしない馬鹿げたことです。

ちなみに私は、銀行で債権回収専任でした。このケースですと、住宅金融公庫の担当者の立場です。

回答No.2

Eivis

＞この物件を諦めた方がいいと言う意見が私の周りで９割程を占めていますが、
　　　何分にも一家の主が値段に魅せられてしまって・・・。

カード会社が何千万と貸付をしていて、・・・その裏には暴力団関係はいないとも限らないでしょう!？

仮に謄本のＢ欄と呼ばれるほうに何もなくて、瑕疵の無いように見えるものでも見えない裏のある物件は恐ろしい物です。

周囲の９割の方々から、理由はお聞きになっていると思いますが皆さんに逆らわず手を出さないのが普通です。

・・・最近は悪徳弁護士も居り、又そのような軽軽しい事を言う不動産業者の腹の底も判らないものです。。。

お礼

ありがとうございます。
＞皆さんに逆らわず手を出さないのが普通です。
そうですよね、面倒なことは嫌ですもんね。

我家の主にはホントしっかりしてもらいたいものです。
一家を背負うという気持ちがないのでしょうか・・・。腹立たしい限りです。

＞最近は悪徳弁護士も居り、又そのような軽軽しい事を言う不動産業者の腹の底も判らないものです
私も同感です。不動産業者も結局早く売りたいのでしょう、頻繁に電話をかけてきます。

回答No.1

shimataro

うちの親もある土地を購入しようと、だいぶ話が進んでいましたが、抵当権が付いているのを知って止めました
売り主は売ったお金で借金を返すつもりでいたらしいのですが、もし返済せずどっかへいってしまったりしたら借金は買い主がかぶることになってしまうと思ったからです。
まず抵当権をはずしてからでなければ買わないというと、売買はいつの間にか立ち消え。。。
面倒なことになるのは避けた方がよろしいかと思いますよ
弁護士っていっても色んな人がいますしね。

お礼

ありがとうございました。
家族全員全くの素人でして、それでもってお勉強もあまりしてないまま家を購入しようとしているのです。
無謀ですよね。
素人だからこそ、面倒な事を避けたいです。

＞弁護士っていっても色んな人がいますしね。
私もそう思います。