不動産売買 口答での承諾での効力について

質問

父親が、ローンがまだ残っているマンションを持っています。売りに出すことを、不動産会社にお願いしてありました。買い手のオファーを電話で伝えられて、その場で口答でオファーを承諾したのですが、翌日になりやはり値段に納得ができなくて、不動産会社に口答で承諾をキャンセルしたいと連絡したところ、民法に違反すると厳しく責められました。契約書にはサインしていません。民法では、口答での承諾も有効だと聞いていますが、先方のかなりプレッシャーセールスと連日のひっきりなしの電話でいろいろと酷いことも言われて、父はかなり心理的に追いこまれているようです。又、訴えてやるとも言われたそうです。先方の言うように口答で承諾した場合の契約は、サインをしていなくても、有効なのでしょうか？

回答No.7

noname#184449

元業者営業です

意見が割れていますね。
媒介契約云々の細かい話も出ていますが、おそらく「契約は成立しない」ですね。

確かに民法上は「口約束でも有効」です。しかし、不動産に関しては少し事情が異なります。

まず、不動産の売買契約は宅建業法上「買主が重要事項の説明を受けて」→「内容に納得し」→「重要事項説明書へ署名・捺印」→「売買契約書へ売主・買主双方が署名・捺印してから」が正式な契約です。

そして、不動産売買契約においては民法より宅建業法が優先されます。

世の中には様々なケースで様々な揉め事がおこります。その「千差万別」の事案に対してとても民法の規定だけでは対応できません。
故に、「特別法」を制定し、様々なケースに対応するようになってます。

ちなみに民法は「一般法」で、宅建業法が「特別法」です。
通常「一般法」と「特別法」との関係においては「特別法」が優先されます。
考え方としては「広い意味での法律的解釈より、その業界での取り決めが社会通念上著しく不当でない限りは優先される」という事です。

不動産業者なら今回のご質問のようなケースは「別に驚くほどの事でもない」くらい何度も経験しています。
故に「口約束で契約成立」なんて、言葉は悪いですがそんなの「ハナっから信用していない」ですよ。実際、契約が決まって喜んでるなんて経験の浅い新人くらいでしょう。何年か不動産営業を経験すれば「口約束」なんて状況で喜んでる営業なんていませんよ。引渡しが済むまで何が起きるかわかりませんからね。

つまり、私から言わせればこの業者は「素人じゃあるまいし、何言ってんの？こんなんで契約が決まった？甘い甘い」という感じですし、私の部下だったら再教育です（笑）。「いつも言ってるだろ。最後まで気を抜くな」とね。

ただし、お父上様も今後は軽率にお返事はしない事です。この業者の態度は論外ですが、やはり社会人として「やっぱやめた」はちょっといただけません。
今後も買主から話が話が入ったら「２～３日検討させて」でいいんですよ。
何れにせよこの業者とは相性が良くないですね。（態度も良くないですけど）

心機一転業者を代えての仕切りなおしをお勧めします。
この業者の態度は「媒介契約破棄」に十分な理由ですよ。

回答No.6

poolisher

質問者さんはちょっと勘違いをしているかも知れません。
お父さんは事前に不動産会社と媒介契約をきちんと取り交わし物件売却
の委任をしていると思います。
契約書の中に、媒介価格の変更についての条文があるはずです。
書面でやれとか電話もOKとか瑣末なことは、もちろん書いていないで
しょうが、変更についてはきちんと確認等の手続きをすることになって
います。
先ず１点目として、電話口、口頭でといっても見ず知らずの業者と
確認したわけではなく、代理契約している相手との会話であるという
ことです。
２点目に不動産屋も業法で監督されている業者ですから、自分たちの
作っているルールを逸脱する行為をする可能性は極めて低いといえ
ます。
３点目にお父さんはその日は「今売れなきゃ売れない」と思い
次の日「昨日は勘違いしていた。もっと高く売れるはずだ」と思い
なおした。・・これは動機の錯誤といいますが、基本的には動機の
錯誤を理由とした取り消しは民法では認められていません。

以上のとおり、素人どおしのやりとりであれば、「いっていない」
「いったかもしれないがどちらかの勘違いだろう」と言い張ることは
できますが、あらかじめ委任契約をしてからのやりとりですから認
められないと思います。

契約書は最終的なエビデンスですので、形式的には契約は調っていない
と抗弁することはできますが、お父さんの返事をもらい、買主と署名
と手付をとっていれば、売主は署名していないから、契約解除の責任
は不動産屋が取れとはいえませんよね。

以上、口頭確認を有効とする、契約が取り交わされている。　です。

回答No.5

turbotjc

業者してます。

結論から言うと「何も心配いらない」という事になります。

契約は口頭でも成立するというのは確かに民法の原則ですが、民法が全てに無原則に当てはまる訳ではありません。特に不動産の取引においては価格以外にも様々な事情や要素が絡むため、過去の判例を見ても契約書を取り交わすことによって初めて有効な契約とみなされます。

例え訴えられたとしても不動産業者などはその辺りの件については知ってて当たり前とみなされますので、契約前であれば業者が勝てる要素はまずありません。

よって「それなら訴えてみろ」といってしまっても大丈夫ですね。あまり酷いようなら所轄の都道府県庁に相談すると相手に公言すれば、それなりの効果があると思います。

回答No.4

hkinntoki7

法的には口頭での承諾が契約の成立になりますが、いざ裁判となったときに相手が口頭での承諾したことを証明しなければなりません。録音していれば別ですが承諾したことを相手は証明できないと思われます。民事のもめ事は口頭で言った言わないが争点でそれを証明できないから争いになるのです。このサイトで家主・賃借人のトラブルもほとんど口頭での説明と契約内容が違うというのが多いです。
　結論：承諾していないと主張を変えましょう。その代わりその業者との関係もなくなりますけど。電話は着信拒否設定すれば掛かってこないでしょう。

回答No.3

noname#83309

口頭での承諾でも有効というのは原則ですが、不動産売買などの高額な取引は書面による契約をすることにより成立するというのが一般の認識となっている部分もあると思います。

他の方の回答もごもっともですが、書面による契約をしていないのに、売主を追い詰めるようなことを言う業者にもかなり問題があると思います。

きついことを言うのは、書面による承諾が無いことによるあせりでしょうね。

回答No.2

URD

売りに出すことをお願いした時点で仲介契約が成立しています。
オファーを受けた時点で、売買契約も自動的に成立します。
「さっきのなしね」が通用するのなら日本は無法国家になってしまいます。
仲介した不動産業者に落ち度はないようですし、お父様に正当性はありません。
もちろんクーリングオフも適用外です。

回答No.1

zorro

口頭でも了解したのなら有効です。書面で残すのはそれを確認するための方法にすぎません。