修繕積立金の返還要請に困惑しています

質問

長文すみません。みなさまのお知恵を拝借させてください。
築20年、20世帯の小規模マンションを購入して現在3年目、輪番制で
今年は管理組合の理事長となりましたが、なにぶん初めての経験で、
管理会社と組合監事の指導の元、なんとか最低限の仕事をしています。

このたび、その監事を含む新築当時からの住民の方数名より「修繕
積立金過剰負担者への功労金拠出」という議案が出てきました。
議案によると、当時の管理会社より提示されていた長期修繕計画の見積
が適正金額と大幅に異なっていることが判明、管理会社を変更し積立金
の月々負担も減らしたという経緯があったとのこと。その結果、月々の
積立負担金が現在は2万5千円安くなっているそうです。
（杜撰な管理会社だったらしく、当時の細かい記録はありません）
そこで、それまでの負担金が高かったことにより生じた差額分（過剰
負担金）合計約1,400万円を「功労金」として修繕積立金から徐々に取り
崩し10年間程度かけて該当住民（現在居住者に限る）に償還せよ、という
のがその結論です。

購入時の修繕積立金残高は、大規模修繕の直後で約1,000万円でした。
新しい住民にとっては、この残高も購入資産の一部ですので、今さら
償還せよと言われて大変困惑しています。
なお、5年前に同様の議案が出て総会で否決され、便法として「役員
報酬」計120万円を支払っています。議案によると、この否決は理事会
の対応不足のため、とのことで、今回はなにがなんでも理事会を動かし
て総会を通したい意向のようで理事長へのプレッシャーが凄いです。

このような場合、法的にはどのように考えたらいいのでしょうか？
総会で否決された場合、当時の管理会社への賠償請求も検討している
ようですが、実際の修繕は結果的に適正金額で行われているのでそれも
難しいのではないでしょうか？
また、単に総会で否決すれば済む問題なのでしょうか？

まとまりがなくてすみません。仲介業者から「過去の管理会社との経緯
は完了している」と言われて深く考えなかった自分も迂闊だったと思い
ますが、物件自体は気に入っており、古い住民もけっしてイヤな方々
ではないのでなるべく気持ちよく住み続けたいと願っています。
こういった問題に詳しい方、ご意見くださいますようお願いします。

回答No.5

inon

皆さんの回答を見た限り、当を得た回答であると思います。一つ気になったのですが役員報酬１２０万円というのは年間役員一人に対してたとえば１０万円ぐらいの報酬を出しているのでしょうか、それも、修繕積立金から。具体的には古くから住む方のみに支払われているのでしょうか。もし、そうであれば、大問題ですね。補足お願いします。

補足

コメントありがとうございます。
通常の役員報酬は管理費の一般会計より年間ひとり１万円が支払われますが、5年前に同議案が出て総会で否決された際に、代替案として「役員報酬」の名目で修繕積立金会計より該当者（古くからの住民のうち現在も居住中の者）4人に計120万円を一回限り支払ったとのことです。これは感情的トラブルを避けるための配慮と推測しています。その是非について私には判断できませんが、この120万円を受領した上で再度同じ議案を出してくることに疑問を感じます。数年ごとに議案を蒸し返されて「役員報酬」名目の大金を支払い続ける、という繰り返しに陥りはしないかとも危惧しています。

回答No.4

kamaryu

Ｎｏ２です。
築２０年２０世帯のマンションということですので、大規模マンションよりも１世帯当りの積立金の負担は若干多く見ておいた方が良いと思います。
大まかですが、１戸当たり１万円位を目安として下さい。
大規模修繕工事の直後ですと、積立金総額はかなり少なくはなりますが、必要な修繕が全て行われたかどうかが問題ですね。

一度下げてしまうと値上げするのは大変です。
ましてや積立金の返還をしてしまうと、将来必要な修繕ができなくなる事も考えられます。
まずは、新たな修繕計画を立て直して適正な金額を出すことから始めて下さい。。

お礼

ふたたびのご回答どうもありがとうございます。
具体的な目安まで教えていただき、考えるよい機会となりました。
こんな小規模なマンションでも、修繕計画について各住民の思惑はなかなか一致しないものですね。同じ建物に暮らしても、特に世代によって見ている方向が全然ちがうのだなと思い至りました。時間をかけて話し合いたいと思います。

回答No.3

noname#38493

＞それまでの負担金が高かったことにより生じた差額分合計約1,400万円を「功労金」として修繕積立金から徐々に取り崩し10年間程度かけて該当住民（現在居住者に限る）に償還せよ

この要求は無茶でしょうね。

そもそも集めたお金は管理組合のもの（皆のもの）であり、特定の区分所有者のものではありません。修繕計画の間違いがあったとして、修繕積立金を過剰に集めていたというならば、修繕積立金の額を減らせば良いだけです。

過剰に支払っていたとしても、それは「特定の誰か」という問題ではなく、減額が決定されるまでの期間は全ての住戸が過剰に支払っていたことになるわけで、その分を全体として減額すれば誰にとってもプラスもマイナスもない話となるわけです。

恐らく冒頭のような主張をしているのは、新築時からの入居者の一部かと思いますが、新築時から住んでいようが中古で途中から住もうが、基本的には待遇に差があるわけではありませんので、要求は筋違いなものです。減額により適正な修繕積立金の額に是正されたならば、それが改善による全体としての恩恵であり、一旦集めたお金はもはや個人とは何の関連もありません。
個人と関連のないお金を、名目はどうあれ特定個人に返金のしようがありません。

新築時から住んでいる人にとっては、「損をしているような気分」なのかもしれませんが、マンションの運営ルール上は「特定の人が損をしているとは言えない」のです。

お礼

わかりやすいご説明ありがとうございます。
はっきり「要求は筋違い」と言っていただけて心強いです。損をしているような気分、おっしゃるとおりだと思います。心情としては理解できるので、なるべく感情的なしこりが残りにくい形で解決できるといいのですが・・・そこまでは望みすぎでしょうね。
また、現在の積立額が適正かどうか、ということについてもきちんと評価・判断しようとしていなかったことに気づきました。「管理会社に騙されて払いすぎた」の詳細が不明なのでこれを確認するとともに、その反動で不当に安い金額設定になっていないか検討しなければなりませんね。今まであまりにも何も考えていなかった自分に愕然としています。

回答No.2

kamaryu

>当時の管理会社より提示されていた長期修繕計画の見積
が適正金額と大幅に異なっていることが判明、管理会社を変更し積立金
の月々負担も減らしたという経緯があったとのこと

状況が今ひとつつかめませんので、補足をお願いいたします。
１、長期修繕計画の見積もりを高く見積もっていた為、全戸の積立金を多く集めすぎていたので、返還しましょうということなのか、
２、一部の区分所有者の積立金額が計算の間違い等で多く集め過ぎていたので返しましょうという意味でしょうか？

１の場合
長期修繕計画の金額は、そもそも概算であって、実際に工事を実施するとそれよりも低価格でできることが普通です。
それは、「思っていたよりも安くできて良かったね」と思うべきで、皆さんの貯金が次の修繕の為により多く繰越されたことを意味します。
これからは更に修繕しなければならない部分が多くなる時期でもあり、大事な積立金を返還する必要は無いだろうと思います。
また、一般の管理規約では修繕積立金の使用法が定められていると思います。
規約に定められた事以外に使うことは許されません。

２、の場合
通常、面積割合で修繕積立金額を設定していますが、その計算が一部の人のみ間違っていて、衡平さを欠く場合は返還するのも有り得ると思います。
但し、功労金等という意味不明の名目は止めた方が良いと思います。
また、現在居住している人に限るというのも法的に理解されません。
返還するのであれば、該当する区分所有者全員という事になります。

修繕積立金が本当に多すぎるのか、もう一度長期修繕計画を立て直して皆さんで検討してみたら如何でしょうか？
将来、現役世代が少なくなった時に、「積立金が充分に有るので集める必要がなくなりました。」というのが理想のような気がします。

お礼

ありがとうございます。
この期に及んであわてて管理規約を確認したところ、積立金は返還しない旨明記してありました。それで功労金という苦し紛れのような名目が出てくるわけですね。
いただいたご説明によると、みんなの積立金は法律できちんと守られているということですね。新旧住民は親子ほど年が離れていますので、そういった力関係で左右されてしまうことを恐れていましたが、少し安心しました。
それにしても不勉強です。反省しております。

補足

コメントいただきありがとうございます。
昔のことなので伝聞ばかり、状況説明が下手でごめんなさい。状況は、まとめてくださったとおり
１、見積額が高かった（かなり高額に見積もられていたとのこと、監事の話では当時の管理会社が費用をふっかけていたのだ、騙されそうになったのだという説明でした）ため当時の全戸について集めすぎていた
ということです。

ただ、それにしては残高が少ないような？1400万円の「過払い」がなければ現在残高はマイナスになってしまう計算ですよね。むしろ現在の月々負担金額は下げ過ぎではないでしょうか。このあたり、突っ込んで聞いてみたほうがいいでしょうか。重ねての質問お許しください。

回答No.1

mifu33

＞新築当時からの住民の方数名より「修繕積立金過剰負担者への功労金拠出」
　修繕積立金は管理組合の資産です。また、各戸の占有面積に応じて按分されているはずですし、応分の負担をしてきたはずです。売買により後で入居した方も、前居住者が積み立てたものを継承しているので、新築当時からの居住者かどうかは、意味を持ちません。修繕積立金を取り崩すなら、全戸に按分して返還する事になります。
　なお、年数からすると近々配水管取替えが必要となるでしょうから、概算だけでも問い合わせしておいた方がよろしいのではないでしょうか。たちまち積立金不足という事態に陥らないとも限りません。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
なるほど、もしも取り崩す場合には全戸への按分となるわけですね。
ご指摘いただいて、修繕項目と予算の目安さえ把握できていなかったことに気づきました。まったく、われながら頼りないことです。
マンション管理について、基本的なことだけでも学ばなくてはと反省しきりです。
どうもありがとうございました。