マンション管理の辞退について

質問

よろしくお願いいたします。

現在、管理組合からマンションの管理を委託されています。
この度、会社の都合により管理を辞退する話がでました。
現在管理しているマンションの管理規約には、マンションンを管理している弊社の名前が記載されております。
この場合、マンション管理を辞退するために弊社の名前を管理規約から抹消しなければならないと思いますが、やはり規約変更として総会（特別決議）で承認されなければならないのでしょうか。
マンション管理の契約をするのではないのですが。
管理規約の変更が承認されなければ、いつまでも管理会社として管理をしていかなければならないのでしょうか。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49） · ベストアンサー

管理会社との契約更新は、毎年の総会での承認事項です。そういう法的な規定がある以上、「管理規約」に管理会社名が明記されていたとしても、それは、違法なので、当然、無効です。国交省の指導にしても、管理会社というものは、毎年、管理組合からリプレイス(管理会社変更)される可能性があるという緊張感が必要だということになっている。管理会社からのリブレイス要求は、殆ど有り得無いこと。

そういう意味で、収支決算議案に次いで、第二号議案としての管理委託業務契約案件があると思います。しかし、これまで毎年、「総会上程議案書」に、「管理委託契約更新の件」というものの、議案承認を得て来なかったのでしょうね。管理規約に管理会社が明記されていることの違法性に誰も気づかなかったのでしょうかね。誰が作った管理規約だったのでしょうかね。管理組合が独自に作った管理規約ならば、その違法性を指摘して、文書にて、契約終了通告を出せば良いこと。管理会社が作ったものなら、その違法性を自ら進言して、正すべし。

理事会に契約打ち切りを申して出たうえで、契約期間満了の数か月前までに、文書にて正式に管理組合に打切り通告しましょう。おそらく、契約期間は、一年ごとに区切られていて、自動更新の形でやってきたのだと思われますが、今回は、自動更新しませんと伝えましょう。

本当は、毎年、総会前に、管理会社が文書にて「契約更新のお願い」を管理組合に提出し、それを受けて、更新承認の件という議案が総会に上程されるというのが筋。だから、「契約更新のお願い」文書の提出が無い時点で、管理組合としては、その第二号議案に「管理業務委託会社、新規契約の件」を出さなくてはいけない。

新会社を数社紹介して、見積もりを取るということから始めて、理事会にて一社に絞って貰う。その会社に重要事項説明会の開催を求め、そして、総会承認を取り付ける。

それにしても、こういう手続きも知らずに、管理を打ち切りたいと考える管理会社の存在が分からない。

全区分所有者の3/4以上の賛成を要する「特別決議」承認など、まず、不可能だと考えましょう。過半数の出席者の、その半分の賛成ということは、全区分所有者の約1/4で承認される「普通決議」との違いを理解しましょう。特別決議は、出席者ではなく、全区分所有者の3/4なんですよね。総会出席者自体、3/4いますかね。

多分、一番良いのは、月額(定額)管理委託料金の二倍値上げ要請。月額料金の値上げを飲まない場合、契約できませんと言い張る。それを飲むようなら、更に、「仕様書」を有利に書き換えることを認めさせる。無理難題を言い募れば、逆に、管理組合の方からリプレイスを言い出す。管理規約の記載は、全く関係ない。

貴方にとっては独立のチャンス。まず、最初のマンションとして、その管理組合を引き受ける。業務主任と、マン管資格を取ることが出来れば、独立も可能だし、この種の質問はしなくて済む。毎年の総会で評価され、契約更新の是非を諮らなければいけない管理会社が、管理規約によって決定していることが違法であることも、分かる。

お礼

お礼が遅くなりましてすみません。
今年から担当替えになりまして、何もわかりません。
勉強になりました。ありがとうございました。