退居時の補修負担割合と、経年変化・自然消耗について

質問

退居時の補修負担割合と、経年変化・自然消耗について教えて下さい。
3月末で、7年弱住んでいる部屋から転居します。
先日届いた管理会社から解約申込書に同封されてきた「解約手続きのご案内」に気になる表記を見つけ、どう判断したら良いものか悩んでおります。

その「解約手続きのご案内」に「退室時の補修負担割合について」という項目があり「壁・天井・床・カーペット等については、借主負担割合表に基づき請求します」との記載とともに、その表によると5年以上の経年で借主負担割合が20％となっています。
インターネットで調べた限りでの私の認識では、6年以上の居住で壁紙や床材等の残存価値が10％になると思っていたので20％という数字に疑問を感じています。

またその他に下記の記載があります。
１、原因が貸主にある事が明白な場合は、全額借主の負担となります。
２、次のものは経年変化・自然損耗になりません。全額借主の負担となります。
　a たばこのヤニによるクロス等の汚れ。
　b 落書き・針穴・ネジ穴・ぶつけ痕・ひっかき傷等
　c 結露を放置した為のカビ・汚損等
　d 重量物の設置による床材等のへこみ、ひきずり傷等
３、修繕単位は、原則として壁は面単位、床は部屋単位
（部材による部分補修が可能となる場合もございます）

煙草は吸うのですが、7年近くも住んでいても2-aについてはこちらが全額負担しなければならないものですか？
また2-dについてですが、クッションフロアの床には一部にひきずり傷が出来てしまっているので、そこだけを見ると負担もやむを得ないのかと思う反面、どうしても付いてしまうベッドや書棚によるへこみについてもこちらが負担しなければならないのでしょうりませんか？
どちらも、長年住んでいるので退去後に私が汚していようがいまいが張り替えしなくてはならないように思うのですが、全額負担しなければならない項目でしょうか。

改めて契約書を見ると、「乙（借主）は本物件、付属設備に対して保管の責に任ずるものとし、その維持管理を行う。修繕（壁、天井、床、内装建具及び照明器具の電球、ガス排気水設備の故障、詰まり、凍結及び結露やカビの発生）に要する費用は全て乙の負担とする。」「乙は退去時にストーブの分解掃除に要する費用を負担するものとする」との記載がありましたが、解約手続きの書類に記載のものと同じ事と考えるべきですか？

解約の書類には上記の内容に同意する旨の文言はありませんが、同意したとみなされるものでしょうか…。
上記が私の全額負担になるならば、何が20％（10％？）の対象なのかも疑問です。

長々とお尋ねし質問が多く申し訳ありません。
どうぞ、よろしくお願いします。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

まず、大前提としてそこに「正式な手続きを踏んで交わした契約書」があれば「公序良俗に反する内容、脅迫されてハンコを押した」物でない限りその契約書が「最優先」されます。これは民法上の「契約の自由」で担保された権利です。

つまり、ご質問者様は契約書の内容を熟読し、理解したからこそ署名捺印されている筈ですし、例えそうでなくとも署名、捺印していればそれはその契約内容に「合意」した事になり、履行の義務が発生します。
内容に異議があれば「署名しない自由」がご質問者様にも担保されています。

以上を踏まえた上で。

＞6年以上の居住で壁紙や床材等の残存価値が10％になると思っていたので20％という数字に疑問を感じています。

まず、ご質問者様の物件が所謂「東京ルール」に該当していれば仰る通りですが、そうでない場合は「国交省のガイドライン」に照らしてという事になります。ただ、ガイドラインはあくまで「ガイドライン」ですから、法的な強制力はありません。
そして、ご質問者様の物件は「7年弱住んでいる部屋」との事ですから、「東京ルール」は対象外になりますので、ここでも「契約書の内容」が最優先されます。

＞１、原因が貸主にある事が明白な場合は、全額借主の負担となります。

これは当然ですね。

＞a たばこのヤニによるクロス等の汚れ。

これは「東京ルール」でも借主の負担が認められています。
全額負担かどうかは程度によりますが、７年も住まわれていたなら社会通念上、そうとうの汚れになると思われますので全額負担になる可能性が大です。

＞b 落書き・針穴・ネジ穴・ぶつけ痕・ひっかき傷等
＞c 結露を放置した為のカビ・汚損等
＞d 重量物の設置による床材等のへこみ、ひきずり傷等

ｂ＝問題外。負担は当然です。
ｃ＝交渉次第です。
ｄ＝「重量物の設置による床材等のへこみ」は交渉してもいいでしょうが、引きずり傷は借主の「過失」になる事が多いですね。

通常生活していく上で損耗した物は貸主負担が原則ですが、借主にも借りたものを大事に使う「善管注意義務」があります。

それに照らせば
●たばこ（吸わなければいい）
●引き摺り傷（持ち上げる、敷物を敷く）
この２点は借主が注意すればケアできますよね？

＞「乙（借主）は本物件、付属設備に対して保管の責に任ずるものとし、その維持管理を行う。修繕（壁、天井、床、内装建具及び照明器具の電球、ガス排気水設備の故障、詰まり、凍結及び結露やカビの発生）に要する費用は全て乙の負担とする。」

前述の「善管注意義務」です

＞「乙は退去時にストーブの分解掃除に要する費用を負担するものとする」

これは貸主負担で交渉可では。別に壊したわけではないでしょうし。

＞解約の書類には上記の内容に同意する旨の文言はありませんが、同意したとみなされるものでしょうか…。

これは書類を見ていないので何とも言えませんが、通常はそれぞれの項目に関する負担割合の書面が送られて来て署名、捺印してからが「合意」です。
ただし、業者によっては電話で済ますような業者もいますのでご注意を。

昨今、このサイトにも今回のご質問者様のような相談が多く寄せられておりますが、その殆どが「契約書を見るとそう書いてます」等という内容です。
酷いのになると「何かゴネれば支払わなくて済みそう」等と言うとんでもない考えの人がいます。

そのような内容を見るたびに思うのですが「契約」を何だと思っているのでしょうか。
冒頭でも書かせていただきましたが、成人が自己の責任において交わした契約について、後から「なんとかならないか」「納得がいかない」と主張しても通らないことぐらいの判断もできないのでしょうか？

勿論、あまりに一方的な契約内容は無効との判例もありますし、そのような場合は保護されることもあるでしょう。

しかし、今回のご質問者様のケースでは「あまりに一方的な契約内容」とは思えません。

どうしてもご納得がいかない場合は「訴訟」しかありません。
民事のもめごとに判断、命令を下せるのは「裁判所」だけです。

厳しいことを書かせていただきましたが、今後は「納得いくまでハンコを押さない」という「当然」の事をもっと自覚なさってください。

お礼

厳しいご意見ありがとうございます。
言い訳の様で恐縮ですが、「契約」という事に関しては当然理解しているつもりではいるのですが初めての一人暮らしで契約した物件だったもので、契約当時に勉強不足だった事が今になって気になってしまいました。
もちろん、借主である私の責任において支払しなければならないモノを支払したくない訳ではありません。
未熟な為に借主負担/貸主負担の線引きがわからず、今回頂いたご意見がとても参考になりました。
ありがとうございました。