住宅の税金について教えて下さい。

質問

住宅と土地を売却して別の住宅と土地を購入した場合、
つまり買い替えの場合発生する税金を教えて下さい。

現状
　住宅・土地の取得年数：4年
　住宅評価額：100万
　土地評価額：900万
といったところでしょうか＾＾；

今回買い替え
　住宅：2000万
　土地：500万
といった感じです。

　住宅・土地の譲渡による3000万円控除は、所有年数から
無理みたいというのは少し調べていて分かってきたのですが
まだまだ、見落としている税金及び控除があると思います。

住宅・土地買い替えにあたってどういう税金が発生するのか？
どういう税金の控除があるのか是非お教えください。

回答No.1

korotyan28 · ベストアンサー

誰も回答していないようなので。

まず、土地等・建物等の売却に係る税金としては、所得税と住民税がかかります。
次に、購入に関しては、不動産取得税と登記にかかる登録免許税がかかります。
その後、その保有について固定資産税・都市計画税がかかります。
（あくまでも、居住用の土地等・建物等を前提としており、建物の購入及び売却に関しては、消費税及び地方消費税もかかりますが割愛させて頂きます。）

で、おっしゃっている、買換えですが、あくまでも、税法上の買換えを適用するのは、今回の売却物件を譲渡したことにより、利益（譲渡益）が出る場合で、失礼ですが、４年前の購入ですと、売却益というのは考えにくいのですが？

買換えの簡単な考え方は、
　売却価額　≦　購入価額
の場合、その、売却によって生じた譲渡益はすべて、購入した土地等・建物等の取得に当てられているため、その場合は、難しい言葉ですが、課税を繰り延べる（新しく購入された土地等・建物等を売却したときにまとめて課税する。）ことになります。

逆に
　売却価額　＞　購入金額
の場合、その売却代金のうち、購入に当てられなかった部分の金額は、残っているはずなので、その部分の金額に一定の計算方法で計算した税金を納めることになります。

ですので、まず、今回の売却により、譲渡益が出たかどうかまず、判断されることが、先決だと思います。

また、居住用財産の特別控除（3,000万円）というのは、前年又は前々年（今年買換えする場合は、平成13年又は平成14年）で、一定の居住用財産の特例等を受けていなければ受けることは出来ますので所有年数からすると可能だと思われますが。

よろしければ、補足を下さい。

お礼

大変的確なアドバイス有難うございました。
なかなか回答が頂けない事もあり自分で何かと調べていたところ
korotyan28さんがおっしゃる通りで、今回の場合は、譲渡損失に
あたるようです。
ですので、特別控除うんぬん以前に、建替えであれば住宅ローン控除
も受けれて、譲渡損失による所得税の返金が行われるではという自分
なりの結論に達したわけですが、間違えていましたらまたお返事ください。

回答No.2

sauzer

質問文を読む限りでは、居住用財産の譲渡の3000万控除を受けられると思うのですが、これは譲渡益が発生した場合に受けるものです。（多分譲渡損になると思いますが・・・）
http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.HTM

居住用財産の買い替えの場合に受けられる特例は色々とありますので、↓をご覧下さい。
http://www.taxanser.nta.go.jp/JOUTO306.HTM#chapter5

不動産の売買時にかかる税金は、契約書に貼る印紙税・登録免許税・不動産取得税などです。（4年前に購入されたときを思い出して下さい）
↓が参考になると思います。
http://www.sgic.jp/shiraken/tax.htm#insi

お礼

アドバイス有難うございました。
私も譲渡損失にあたるという答えが出てきています。
大変遅くなりましたが、お礼申し上げます。