勤続一年未満で住宅ローン

質問

こんにちは。

住宅ローンについてなのですが、勤続一年未満でも借りられるものなのでしょうか？

去年の6月に派遣社員から正社員に代わったので勤続が一年未満となります。

28歳男性
年収４００万位
一部上場企業のグループ会社の経理で働いています。

今狙っているのは千葉の築３年の33坪駐車場2台付きの中古一戸建てで現在2980万で売りに出てます。
（確か新築で売りに出ていた時は4000万超えていたと思います。）

取得費用とその他費用で合計3500万位を見込んでいます

こんなご時世なので込みで3000万位に値引きできないかと考えてますが・・・

親戚のほうから2000万くらいなら利息無しのある時払いで貸してくれるというのと私のほうの貯蓄が300万位なので残りの1200万をローン組もうかと考え中です。

現在住んでいる所と独り暮らししている家族が一緒に住むというので
今家賃として支払っている分含めて月20万位は返済に充てられる予定です。

金利のかかるローンのほうを先に年最低200万返済で金利分も含めて6年くらいで返済したいと考えてます。

こんな条件なのですがローンは可能でしょうか？

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 住宅ローンについてなのですが、勤続一年未満でも借りられるものなのでしょうか？
「絶対に不可能」とは言えません。
外資系企業の日本参入などもありまして、最近は「雇用形態」が変化しています。
ですから、住宅ローンの条件から「勤続年数」を外している金融機関もあります（商品条件等では外していても、実際には審査基準でマイナス要因となることは否めませんが）。
あとは「それ以外のプラス要因」を以ての「相談次第」になるとは思いますが。
また、
> 去年の6月に派遣社員から正社員に代わった
とのことですから、昨年の６月以前から同じ会社で長く働いていたのならば、雇用の「継続性」を認められることもあると思います。

> 今狙っているのは千葉の築３年の33坪駐車場2台付きの中古一戸建てで現在2980万で売りに出てます。
> 確か新築で売りに出ていた時は4000万超えていたと思います。
とのことですが、一旦居住者は入られた家でしょうか？
だとしたら、その土地・建物の所有者は、その「個人」でしょうか？
それとも「不動産業者」でしょうか？
それによっても値引きの下限も違ってくると思います。

> 取得費用とその他費用で合計3500万位を見込んでいます
> こんなご時世なので込みで3000万位に値引きできないかと考えてますが・・・
住宅ローン借り入れに必要な諸費用も込みで3,000万円位…ということですよね。
ならば、物件価格＋住宅取得に必要な諸費用で2,800万円程度といったところでしょうか（住宅ローン借り入れに必要な諸費用が200万円）。
向こうが提示している2,980万円というのが、「物件価格＋住宅取得に必要な諸費用」の額ならば、あと200万円程度なので、「所有者が不動産業者」でしたら交渉の余地はあるかもしれません。
ですが、「所有者が個人」の場合ですと、その方も住宅ローンを利用されていた可能性があり、築３年で新築時4,000万円程度だったことを合わせて考えますと、これ以上の値引きは厳しいかもしれません。
また、新築マンションは結構な額の値引きがされているようですけれど、中古や戸建ては値引き率は低いと思いますし。

> 金利のかかるローンのほうを先に年最低200万返済で金利分も含めて6年くらいで返済したいと考えてます。
ご親戚への返済は後回しにされるという意味かと思いますが、
> 親戚のほうから2000万くらいなら利息無しのある時払いで貸してくれる
この方法を取ってしまうと『贈与』とみなされ、『贈与税の課税対象』とされかねませんので、こちらについても「金銭消費貸借契約証書」を作成し、年利1.00％程度の金利をつけて、「相手口座への返済金の振込」をはっきりと確認できるようにしておかれた方がいいと思います。
そして、住宅ローンの申し込みの際も、この分については「自己資金」に加えず、前述の条件での「借り入れ」として、申込書に書き入れられた方が無難です。

そして、実際の返済としては
> 年最低200万返済で金利分も含めて6年くらいで返済したい
ということであっても、住宅ローンの申し込みとしては20年くらいの返済期間で申し込んでください。
返済期間を短くして、年間返済額を200万円にしてしまうと、年収に対しての年間の返済額の割合である『総返済負担率』が高くなりすぎてしまい、これが原因となって住宅ローンの審査に落ちてしまいますので。

年収400万円とのことですから、親戚への「書類上の年間返済額」と合わせて、総年間返済額が100万円程度になるように設定されるとよろしいでしょう。
例えば、
・銀行からの住宅ローン
　借入金額：1,200万円
　金利：1.00％（変動金利型。金利優遇を受けてこの程度の金利になるようにします）　
　返済期間：35年
　元利均等返済　ボーナス返済なし
　→毎月の返済額が33,874円になるので、年間返済額は406,488円
・親戚からの借り入れ（名目上）
　借入金額：2,000万円
　金利：1.00％（全期間固定金利）
　返済期間：35年
　元利均等返済　ボーナス返済なし
　→毎月の返済額が56,457円になるので、年間返済額は677,484円

両方合わせた年間返済額が1,083,972円になりますので、これを年収400万円で割ると、総返済負担率は27.1％程度。
年収400万円～700万円ですと、総返済負担率の基準を30～35％以下にしている金融機関が多いので、27.1％程度ならばこの基準をクリアします。　

このように銀行に住宅ローンを申し込んでおいて、その上で
> 年最低200万返済
となるように、あと160万円を年１回、『期間短縮型の繰上返済』されれば、７年で完済できます。

実際の借り入れが可能かどうかは、勤続年数のこともありますが、対象物件が「中古一戸建て」ということなので、銀行の『担保評価』にも影響されますので、銀行に相談していただかなければ分かりませんが、住宅ローンのお申し込みにあたっては、前述の点が注意ポイントになるかと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

贈与になるかの問題の辺は今度向こうの顧問税理士と話して調整してみます。

その他の点も参考になりました。

一度銀行のほうに行って実際に相談してみようと思います。