住宅ローンの借り換えについて

質問

いろいろなケースによって違うと思うので、改めて質問させてください。

現在住宅ローンを組んでいますが、借り換えについて悩んでいます。
現在の残高は2530万で、金利1.4％で平成23年の5月に切替になります。
知人が満期がきて今度3.3％になるので、今まで借りていたところをやめて他で借りる事にし、金利は1.8％で10年固定になるとのこと。
それでもしうちも借り換えしたいなら紹介してくれると言っています。

うちは当初借りる時は2700万を35年ローンの当初5年固定1.4％で借りました。
私がその時勤務していた所の年収が良かったので、金利の安いうちに繰り上げ返済するつもりだったのですが、直後事情があり転職してしまい繰り上げ返済どころではなくなってしまいました(ToT)
それ以来5年後の金利がどこまで上がるか心配で・・・
大不況のうちに少しでも長くて安いところに借り換えしたほうがいいのではと・・・
ただ、借り換えに費用がどれくらいかかるのかとか、23年の5月の金利もそんなに上がらないかもしれないし・・・賭けですよね！

23年の5月時点で残高は2410万の予定、その時に定期が満期になって200万くらい元金に入れられそうです。
金融について無知なので（周りも明るい人はいません）アドバイスお願いします。
ちなみに借り換えの費用はどのくらいなのでしょうか？そもそも途中他の金融機関に借り換えなどできるのですか？（親は借り換えのの費用がかかるからそのままにしておけと言っています）

今のローンを組む時に補償料は前払いしてあります。
足りない事があるかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

私の計算と微妙に合わないので、もしかしたら「ボーナス返済あり」でしょうか？

平成23年４月までが当初固定金利期間ですか…。
> 大不況のうちに少しでも長くて安いところに借り換えしたほうがいいのではと・・・
> ただ、借り換えに費用がどれくらいかかるのかとか、23年の5月の金利もそんなに上がらないかもしれないし・・・賭けですよね！
はい、金利に関しては賭けですね。
某党党首は、２年で景気を回復させ、景気が回復したら消費税率を上げる…というようなことを言っています。
景気が回復したら市中の金利も上がるでしょうね。
そうなれば、当然、住宅ローンの金利にも影響してきますね。

> 知人が満期がきて今度3.3％になる
満期といわれると預貯金のようですね。
「固定金利特約期間の終了」のことですね。
ご友人は、再特約の場合には金利優遇の幅が小さいか、全く優遇が受けられないかで、適用金利が3.30％になってしまうので、
> 他で借りる事にし、金利は1.8％で10年固定
他金融機関へ借り換えをし、その適用金利が1.80％（固定金利選択型・固定金利期間10年）という訳ですね。

ご質問者さまの当初借り入れが「借入額：2,700万円　返済期間：35年　適用金利：1.40％（固定金利選択型・固定金利期間５年）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件ならば、毎月の返済額は81,354円になります（計算方法は金融機関によっても違うので、誤差が出るのはご容赦のほど）。
年間では976,248円になります。

既経過期間は３年数か月ですね。
ならば、借り換え後の住宅ローンの返済期間は「３１年まで」になると思います。
平成22年５月までならば、「３１年まで」になると思いますので、「借り換え額：2,500万円　返済期間：31年」とし、ご友人の「適用金利：1.80％（固定金利選択型・固定金利期間10年）　元利均等返済　ボーナス返済なし」で計算してみます。
金利が上がりますので、当然に毎月の返済額は上がります。
毎月の返済額は、87,036円程度で、年間では1,044,432円になります。
固定金利特約期間が終了する10年後の債務残高は、まだ1,840万円ほどありますね。
これでは、10年後の金利上昇リスクも懸念せざるを得ないかと思います。

適用金利：3.20％（固定金利型）ですと、毎月の返済額は106,043円になり、年間では1,272,516円。
固定金利型ならば、将来の金利上昇リスクはなくなりますが、毎月の返済額が２万円以上も上がる形になります。

> 転職してしまい繰り上げ返済どころではなくなってしまいました(ToT)
ということですと、返済額が上がってしまうのは厳しいですよね…。

う～ん…。

借り換えにかかる諸費用は、「保証料」によって大きく変わります。
「保証料なし」というところですと、融資手数料が高かったりしますので、結局のところ、数十万円から百万円といったところではないかと思います。

ただし、
> 今のローンを組む時に補償料は前払いしてあります。
保証会社に払う「保証料」のことですね。
これも保証会社によって、また、債務者の属性によって大きく違ってきますが、50万円～100万円、払われたのではないでしょうか？
当初借り入れから３年数か月の経過ですから、借り換えによる全額繰上をすれば、手数料を差し引いても、７～８割は戻ってくるのではないかと思います。
この返戻があるので、差し引きで考えると10万円程度になるのではないかと思います。

ただし、保証料の返戻は、繰上返済をした場合には保証料を返戻する…という契約になっていれば、の話になります。

> 23年の5月時点で残高は2410万の予定、その時に定期が満期になって200万くらい元金に入れられそうです。
平成23年５月の金利が分かれば、効果も計算できるんですけれど、こればかりは…。

お礼

すごく詳しく有難うございました。
大変参考になりました。
よく考えてみますね

回答No.1

kirua3325

不動産に携わる者です。

・・・直後事情があり転職してしまい
この部分が引っかかります。各金融機関により審査は若干違いがありますが、その借り換えをしようとしている金融機関の審査のテーブルにのりますか？
　あと、前職の年収と比べて今の年収は上がっていますか?それとも下がっていますか？

・・・そもそも途中他の金融機関に借り換えなどできるのですか？
可能です。

・・・ちなみに借り換えの費用はどのくらいなのでしょうか？
最初に住宅ローンを組んだ際にかかった費用と同じだけ次の金融機関に対してもかかると思ってください。保証料につきましても金融機関が変わりますので新たにかかります。

・・・うちは当初借りる時は2700万を35年ローンの当初5年固定1.4％で借りました。
とすると、現在は均等で月々83,000円前後の支払いをしていると思われます。その上で、↓

・・・23年の5月時点で残高は2410万の予定、その時に定期が満期になって200万くらい元金に入れられそうです。
2年後の金利は不明ですが、仮に知人の金利1.8％の10年固定として計算をしてみると、（2210万＋諸経費約70万の借入で30年ローンを組んだとして）月々82,011円になります。

★注★　現在の固定金利終了後の金利と、新しい金融機関の固定金利終了後の金利がわからないので目安程度にしてください。

現在の住宅ローンの固定金利終了後の金利と友人の借り換えをした金融機関の固定金利終了後の金利を教えていただきましたらもう少し現実的な数字が出せると思います。
　現状としては情報不足で中々アドバイスがしにくいです（汗）

お礼

有難うございました。
情報不足ですみませんでした。