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住宅ローンの金利について
- 住宅ローン金利の見直しとは？基準金利と固定金利の違いを解説
- 固定金利１０年に変更すべき？１５年組んだ方が有利か考えてみる
- 現在の住宅ローン金利は２．５５％だけど１０年に変更できる？
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10年固定の店頭表示金利が2.25％というのは、「現状にそぐわない」と思っていましたが、やはり間違いでしたか。 いろいろ情報をいただきましたので、ご質問者さまがご利用の銀行を特定できました。 こちらの銀行は、毎月10日に金利の見直しをされているようですね。 ですから、 固定金利 2年 3.050％ 固定金利 3年 3.150％ 固定金利 5年 3.300％ 固定金利10年 3.700％ この金利が適用されるのは、10月９日までです。 ９月→10月で、予想通り主要銀行（メガバンク等）が、住宅ローンの固定金利を上げてきましたので、ご質問者さまがご利用の銀行も10月10日から金利を上げる可能性がありますね。 ウェブサイトを見てきました。 ご質問者さまは「保証料」を借入当初に「一括前払い」されましたか？ それとも「金利に上乗せする」ことを選ばれましたか？ ご質問者さまの場合、当初契約によって、固定金利期間終了後は「当行所定の基準金利から年0.400%優遇された金利が適用」ということですから、「保証料」を借入当初に「一括前払い」されていれば、現時点（平成20年10月1日）においては 変動金利 2.600％（基準金利3.000％－優遇幅0.400％） 固定金利 2年 2.650％（基準金利3.050％－優遇幅0.400％） 固定金利 3年 2.750％（基準金利3.150％－優遇幅0.400％） 固定金利 5年 2.900％（基準金利3.300％－優遇幅0.400％） 固定金利10年 3.300％（基準金利3.700％－優遇幅0.400％） が適用されることになります。 「保証料」を「金利に上乗せする」ことにされたのならば 変動金利 2.800％（基準金利3.200％－優遇幅0.400％） 固定金利 2年 2.850％（基準金利3.250％－優遇幅0.400％） 固定金利 3年 2.950％（基準金利3.350％－優遇幅0.400％） 固定金利 5年 3.100％（基準金利3.500％－優遇幅0.400％） 固定金利10年 3.500％ （基準金利3.900％－優遇幅0.400％） が適用されることになります。 さらに、「団体信用生命保険」について、ごく普通の「団体信用生命保険」ではなく、「ガンと『診断された時』には残債務の返済が免除される」という特約を付けた「団体信用生命保険」に加入された場合には、さらに、0.200％金利が高くなる…ということです。 ご質問者さまは「保証料」はどうされましたか？ 「団体信用生命保険」は、ごく普通のものですか、それとも、ガン保障特約付きのものですか？ 「保証料」を「金利に上乗せする」ことにされていて、「ガン保障特約付き団信」に加入されていて、10年固定を選ばれると、現時点においても適用される金利は「3.70％」ということになりますね。 見直し後の適用利率が3.70％で、『返済金額は現在と同額に』にしたいのなら、111万円を繰上返済しなければ、返済期間が延長されてしまいます。 仮に、10月10日以降、10年固定の基準金利が0.100％上昇して、見直し後の適用利率が「3.80％」になれば、114万円の繰上返済が必要ですね。 「保証料」を「一括前払い」されていて、加入しているのが「普通の団信」で、10年固定を選ばれると、現時点において適用される金利は「3.30％」ですから、『返済金額は現在と同額に』にしたいのなら、95万円を繰上返済しなければ、返済期間が延長されてしまいます。 仮に、10月10日以降、10年固定の基準金利が0.100％上昇して、見直し後の適用利率が「3.40％」になれば、ちょうど100万円の繰上返済が必要ですね。 ご質問者さまの「保証料」と「団信」の契約がどうなっているか分からないので、金利の特定ができないので「適用金利を何％に」と特定するのが難しいのですが、当初の契約では「固定金利期間終了後の優遇幅は0.400％」とのことですから、取り敢えず「基準金利から0.400％の優遇ではなく、基準金利から1.00％の優遇が受けられないか」と交渉されてみられるとよろしいかと思います。 「基準金利から1.00％の優遇」が無理ならば、いったん「変動金利型」にしておいて、金利の情勢をみつつ、金利が上昇しそうになったところで、再度「固定金利選択型」の特約を結ばれるのも手段の１つだと思います。
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- Domenica
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「保証料」については > 借入時に約２０万支払いました というのでしたら、「一括前払い」だと思います。 保証料率が少し高めのような気がしますが、収入が少なめならば、仕方がなかったかもしれません。 > 「ガン２型 単独債務」と保証委託申込書に記載があります。 でしたら、当初の0.95％という金利も、0.75％＋0.20％となっていたことになりますね。 > どうしたらいいのか解らなくなってきました・・・ 考えれば考えるだけ「分からなく」なってくる問題ではありますね。 「正解」がある訳ではありませんし。 > 競売にかかる前に私たちが住宅ローンを組み、借入先に返済する事で競売にかからず買い戻す事ができました。 このパターンで「住宅ローン」が認められることは珍しいので、その点では『借りられただけでもラッキー』だと思います。 例え競売にかかる場合でも、「親」名義の不動産を「子」が『購入する』場合には、わざわざ「売買」をしなくても、子は、将来「相続」によって「無償で」入手できる可能性があるからです。 一応、ＦＰも２級技能士の資格までは取得しているのですが、ライフプランニングは得意分野ではありませんので、あまり的確なアドヴァイスを差し上げることはできないと思いますが…。（できれば、別に質問を立てられた方が、専門家の方などにより的確なアドヴァイスがいただけると思います。） > 主人の年収税込み２３０万 私専業主婦 息子２歳 主人の両親同居 「世帯年収」としては、ご主人の収入のほかに、ご主人のご両親の「年金収入」でもおありでしょうか？ ご質問者さまは「専業主婦」とのことですが、「年収」はおありですか？（専業主婦＝無収入 とは限りませんので。） > 定期積金 月15000円（車税金諸費用分） 毎月の貯蓄がこれだけで、しかも資金使途が決まっている訳ですから、実質「毎月の預貯金額はゼロ」となってしまいますね。 > 公共料金・食費両親負担 とのことですから、こちらについてはご主人の年収からの支出はなさそうですが…。 現在は「かかった分を両親に負担してもらっている」という形でしょうか？ もしそうならば、今後は「毎月一定額を受け取る」ようにされるといいかと思うんですが…。 「かかった分だけもらう」方法ですと「余り」は発生しませんが、「毎月一定額を受け取る」方法ですと、「工夫」によっては「余り」を出すことができますよね。 > 軽自動車１台・通勤用バイク１台所有 これは地域によっては「必需品」だと思いますので、何とも言えませんが、住宅ローンの残りの返済期間を考えますと、住宅ローンの返済中に軽自動車もバイクも「買い替え」が必要になる可能性もあるのではないかと思います。 そう考えると、 > 貯金６００万（私のへそくり） には、やはり手を付けずに残しておきたいですね。 年収と住宅ローンの返済額を考えますと、車やバイクを購入する際にローンを利用しようと思っても、車のローンなどは、住宅ローンと比較して金利が高いので、「返済負担率」の点で難しいと思いますから。 > 毎月の赤字をボーナスや貯金から補填 いわゆる「自転車操業」ですね。 現在は預貯金金利が高い訳ではないので、「預けておくより借金の返済を考えた方がいい」のかもしれません。 ですが、大変失礼ながらご主人の年収が少ないので、「余裕資金」は多めに残されておいた方がいいと思うんですよ。 また、600万円を「預貯金で預けておく」よりは、多少「運用」を考えられるといいのではないかと思います。 あとはどうしても「世帯年収」を増やす算段をせざるを得ないと思います。
お礼
ご回答ありがとうございました！ ＞ご質問者さまは「専業主婦」とのことですが、「年収」はおありですか？ 無収入です・・・ ＞現在は「かかった分を両親に負担してもらっている」という形でしょうか？もしそうならば、今後は「毎月一定額を受け取る」ようにされるといいかと思うんですが…。 両親は年金受給者で、父は１日５時間パートの収入もあります。 両親の財布の事情はわかりませんが、３００万ほどの返済が残って いることと、曾祖母のホーム代月７万の出費があるようです。 公共料金は親名義のままで、親の口座から引き落としされています。 食料に関しては私が購入する必要がない量を買ってきますし 主人の休日にはいくらかお昼代としておこづかいをくれます。 その為、これ以上甘えられないと思っています。 私が短期アルバイトなどで収入を増やすことを考えた方がいいですね。 親身にご回答していただき本当にありがとうございました。
- Domenica
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銀行からの案内ハガキに記載された「現在の基準金利３％」が、何の金利を表しているのか分かりませんが、もし、それが「９月における変動金利型の『店頭表示金利』」ならば、都市銀行でこの金利が適用されているのは、私が把握している範囲では５行（八十二銀行、百五銀行、鳥取銀行、伊予銀行、十八銀行）しかありません。 現在ご利用中の銀行が八十二銀行、百五銀行、鳥取銀行、十八銀行ならばいいのですが、現在ご利用中の銀行が「この４行以外」の銀行ならば、その銀行に問い合わせるかウェブサイトなりで、現時点での「10年固定の店頭表示金利」を調べていただけないでしょうか（都市銀行の金利は大体把握できるのですが、地方銀行は無理ですし、伊予銀行に至ってはウェブサイトを見ても「新規契約時の適用利率」しか掲載されていないので…）。 「10年固定の店頭表示金利」が分かれば、「10年固定2.75％を適用してもらえるよう交渉」することが、妥当なラインか現実とかけ離れているかの判断がある程度できます。 あと、当初の契約時に「固定期間終了後の金利の優遇について」の契約・特約・覚書などが交わされていないか、確認してみてください。 当初の適用金利が0.95％と、比較的大きな優遇が適用されているので、「固定期間終了後の金利の優遇について」の契約・特約・覚書などが交わされていなければ、『固定金利選択型』を再特約する場合に「当該固定金利期間の店頭表示金利よりも0.70％以上の優遇」というのは、難しいかもしれませんので…。 難しいかもしれませんが、「当該固定金利期間の店頭表示金利よりも1.20％の優遇」から交渉してみるのも１つの手段ですけれどね。 1.20％は、新規の場合の優遇幅として多くの金融機関が採用しているパーセンテージなんです。 都市銀行における現時点での10年固定の店頭表示金利は、3.60％～4.00％の中で設定しているところが多いので、例えば、現時点での10年固定の店頭表示金利が3.75％ならば、2.55％で交渉してみるんです。 現時点での10年固定の店頭表示金利が3.75％ならば、再特約の場合の適用金利は3.35％（優遇幅0.40％）が限界…の可能性もありますけれど。 > 利率2.75％ 100万繰上げ返済した場合どうなるのか 見直し後の適用利率が2.75％で、『返済金額は現在と同額になるようにしつつ期間短縮する』方法で100万円を繰上返済した場合、完済は平成32年4月まで短縮（当初よりも６か月短縮）できます。 10年では完済しきれず、10年後に100万円程度の債務が残ることになります。 見直し後の適用利率が2.75％で、『返済金額は現在と同額になるようにしつつ期間短縮する』方法にし、10年で完済させるためには、175万円程度を繰上返済する必要があります。 仮に、見直し後の適用利率が3.35％になれば、100万円を繰上返済しても『返済金額は現在と同額に』すれば、期間は全く短縮されません。 10年後の債務残高は130万円程度になります。 さらに、見直し後の適用利率が3.75％の場合では、『返済金額は現在と同額に』にしたいのなら、113万円を繰上返済しなければ、返済期間が延長されてしまいます。 とりあえず、こんなところでしょうか。 まずは、銀行から案内された「基準金利3.00％」ではなく、「現時点における（できれば10月のものがわかるとより望ましい）10年固定の店頭表示金利」を調べてみてください。
お礼
ご回答ありがとうございます！！！ ＞銀行からの案内ハガキに記載された「現在の基準金利３％」が、何の～私が把握している範囲では５行（八十二銀行、百五銀行、鳥取銀行、伊予銀行、十八銀行）しかありません。 おっしゃるとおりです！ 10年固定の店頭表示金利は２．２５％だそうです。 固定期間終了後の金利優遇については、終了時に変動金利選択の場合は 変動金利から固定金利への切り替え時に各時点における当行所定の基準金利から年0.400%優遇された金利が適用とあります。しかし、その下に ガン保障特約付き住宅ローンの金利優遇についてとあり、固定終了時に基準金利に0.2%を加算とあります。 次から次に質問してすみません。どうかご回答よろしくお願い申し上げます。
補足
何度もすみません。10年固定の店頭表示金利は２．２５％は 安すぎると思い、再度確認しましたら下記のようです。 変動金利 3.000％ 3.200％ 固定金利 2年 3.050％ 固定金利 3年 3.150％ 固定金利 5年 3.300％ 固定金利10年 3.700％
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
現在ご利用中の金融機関では「固定金利適用期間の期日（11月26日）までに、再特約によって『10年固定』を選べば、2.55％という金利を適用する」と言っているということでよろしいですか？ 2.55％が適用になれば、毎月の返済額は6.1万円弱になります。 ですが、70万円程度繰上返済をすれば、毎月の返済額、完済予定年月ともに変更する必要がありません。 ただし、完済予定年月は平成32年10月のままですから、10年後の固定金利期間終了時に金利が上昇していたらどうするか…を考えなければなりません。 仮に70万円を繰上返済した場合の、10年後の債務残高は125万円程度になります。 この程度ならば、一括繰上返済も可能なのではないでしょうか。 もし、毎月の返済額が今と同額のままならば、返済期間を短縮するために200万円繰上返済してもいい…ということであれば、200万円の繰上返済で返済期日を平成30年3月まで短縮（２年７か月短縮）できます。 平成20年11月から平成30年3月は、10年以内ですから、その次の金利上昇リスクを考える必要はありません。 期間短縮がされますので、総支払予定額も50万円程度少なくできます。 また、毎月の返済額は6.1万円までは何とかなるし、返済期間を短縮するために200万円繰上返済してもいい…ということであれば、200万円の繰上返済で返済期日を平成29年4月まで短縮（当初よりも３年６か月短縮）できます。 総支払予定額は、「何もしない」よりも60万円程度少なくできる計算になりますね。 借り換えについては、金利の差が2.55％と2.10％で0.45％しかないこと、債務残高が少ないこと、借り換えにかかる諸費用のことを考えますと、お勧めはしません。 金利差による利息分の減は22万円程度ですから、「保証料債務者負担」ならば、借り換えをしても効果は「プラスマイナスゼロ」というところでしょう（銀行に払う住宅ローンの借り換えにかかる諸費用のほか、住民票や印鑑証明書を取るのにもお金がかかりますからね）。 > 全財産をはたいて全額返済しようかと思いましたが２歳の子供の事・中古の軽自動車の状態など考えると新たな教育・車のローン利率より住宅ローンが低いのでそれはやめる事にしました。 賢明なお考えだと思います。 その結果、後々が苦しくなっては意味がありませんから。 もともと、お子さんが中学受験の頃には住宅ローンを完済しているというお借り入れで、無理がありませんので、「支払利息」を「損」と捉えられなければ、無理に期間短縮をされる必要もないと思います。 ただ、現在の預貯金金利を考えれば、余裕資金は持ち過ぎても仕方がない…とは思います。 個人的には、借り換えせずに、『返済金額は現在と同じくらいになるようにしつつ期間短縮する』方法で200万円の繰上返済をし、10年後の金利上昇リスクをなくす…パターンをお勧めします。
お礼
解りやすく、細かいご回答感謝です。 今日、借り換えを検討した銀行に電話しました。 現在の支払い予定表などを見て試算してくれるとの事で、自宅まで 来てくれました。結果、メリットがない、借入額・期間が少ないので 借り換えは勧めないとの事でした。 ＞現在ご利用中の金融機関では「固定金利適用え期間の期日（11月26日）＞までに、再特約によって『10年固定』を選べば、2.55％という金利を＞適用する」と言っているということでよろしいですか？ 私の書き方がおかしいですね。銀行からの案内ハガキに「現在の基準金利３％」とあるだけで、2.55%というのは新規で借り入れた場合の利率です。 本当に申し訳ないのですが、よろしければ利率2.75％ 100万繰上げ返済した場合どうなるのか試算していただけないでしょうか？ 2.75％で交渉してみようと考えているのですが・・・ 実は主人の両親の家が競売にかかり、私達夫婦が国金から買い戻しました。その時点で共働きだったのですが、結婚９年目にして子供を授かり 私は現在無職です。主人は年収２３０万で毎月ギリギリの生活の為 金利ＵＰは家計に響きます。今回大変勉強になりました。 ありがとうございました。
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
＃１です。 金利が上がっても現在の返済額を維持したい…ということでしたら、「返済期間を短縮しない」形での繰上返済をされればよろしいですよ。 100万円も繰上返済をすれば、金利が3.00％になっても、現在の毎月の返済額よりも少なくなります。 200万円繰上返済をして、金利を2.55％にできれば、返済期間を10年短縮しても、現在の毎月の返済額よりも少なくなります。 固定金利期間終了時における債務残高は755万円程度だと思いますので、繰上返済ができるのでしたら、借り換えをされるよりも、繰上返済をされた方が「損」はないです。 現状で「いくら繰上返済ができるか」を教えていただければ、それに合わせて試算してみますけれど？（固定金利期間終了時における債務残高は755万円程度で間違いありませんよね？）
お礼
ご回答ありがとうございました。 債務残高は764万円 繰上返済は200万可能 返済期間32年10月です。 固定金利適用期間の期日は11月26日です。 固定金利もしくは変動金利のどちらを選択しますか？と いったハガキが届きました。改めて利息を計算してビビッてます。 全財産をはたいて全額返済しようかと思いましたが ２歳の子供の事・中古の軽自動車の状態など考えると 新たな教育・車のローン利率より住宅ローンが低いので それはやめる事にしました。ぜひぜひ試算よろしくお願いします！！
補足
何度もすみません。「回答のお礼」を書き込んだ後に 「補足」を書き込んでおります。 朝からいくつかの銀行に問い合わせをしました。 その中で固定金利１０年２．１％の銀行がありました。 もちろん優遇条件をクリアした場合ですが。 この場合借り換えも有りでしょうか？
- p-p
- ベストアンサー率35% (1979/5638)
金利はその時々で変化するので 過去と現在を比較するのはナンセンスです ●固定の方がよかった、悪かったは結果論です その当時の15年固定の金利でも3％は越えていたかもしれません 当時のパンフレット見てみないとわかりませんね 契約時に将来を予想して（収入の増減・金利の高低・返済計画繰上げはするのか借り入れ期間きっちりで返すのか？）を想定して ご自身に一番あった金利を選択するのです。 ●新規でローンを組む場合、10年2.55％適用になります ただし同じ銀行で借り換えの場合は金利が変わる場合がありますし 他行だとしても新規と借り換えは金利が違います また借り換えたとしてローン申し込み保証金がまた発生します 930万の残金なら20万くらいかな？ 借り換えの場合でも10年2.55％が適用なのか？確認してください ローン保証金を払っても、お徳だと思うなら借り換えするといいでしょう 銀行のローン担当者に相談してみてください
お礼
ご回答ありがとうございました。 ネット銀行の住宅ローン利率は低いようで 問い合わせしてみました。 借り換えも手段の一つとして考えて見ます。 あー気が重いです。
- Domenica
- ベストアンサー率76% (1060/1383)
住宅ローン審査経験者です。 11月で固定期間が終了ということは、初回返済は平成17年12月でしょうか。 > ＊ローン実行時における「基準金利」は年２．３５０％ この「基準金利」は、ご質問者さまが住宅ローンを借りられている金融機関の「店頭表示金利」ですね。 平成17年当時ならば、『変動金利型』や『固定金利選択型・固定金利期間３年』の「店頭表示金利」が、年2.350％程度でしたから。 その「店頭表示金利」から、「キャンペーン」等で金利の優遇が1.40％あり、ご質問者さまの住宅ローンの「適用金利」が0.95％になっているのです。 > ９月の基準金利は３％と記載してあります。 ９月で3.00％ということは、『変動金利型』の「店頭表示金利」ですね。 再度「固定金利期間」の「特約」を締結しなければ、『固定金利選択型』の場合は、原則、自動的に『変動金利型』に移行しますから。 > 借り入れ時点で基準金利「基準金利」は年２．３５０％という事は 固定金利で１５年組んだ方が有利だったのでしょうか？ 「15年固定」となると話は別ですけれど、平成17年当時よりは、現在の方が金利は上昇していますよ。 平成17年のときは「ゼロ金利時代」で、これ以上金利は下がりようがありませんでしたから。 ですが、当時は、目先の金利の低さにつられて、固定金利期間を「５年以下の短期」に設定した『固定金利選択型』を選ばれた方が多かったですよ。 まあ、一般の方ならば「仕方がない」ところでしょう。 > 現在のローン金利で、固定金利１０年の場合２．５５％となっています。 これは、「店頭表示金利」ではなく「新規契約の際の金利優遇後の適用金利」だと思いますので、ご質問者さまの場合、適用されるかどうかは分かりません。 平成17年の時に「固定金利期間終了後の優遇幅」について、特に約定がされていなければ、「店頭表示金利」がそのまま適用されることもあります。 現在の10年固定の「店頭表示金利」は3.70～4.10％程度のところが多いのではないかと思います。 > 返済年数はあと１２年残っていますが、１０年に変更し、２．５５％が適用されるのでしょうか？ 違います。 返済期間を10年にするのではなく、「固定金利期間」を10年で契約するんです。 ただし、2.55％という金利が適用されるかどうかは分かりません。 何といっても、それは「９月」の場合で、ご質問者さまの場合は当初の固定金利期間の終了が「11月」な訳ですから、実際の適用は「12月」。 金利は毎月見直しがされますから、仮にご質問者さまも同等の優遇が受けられたとしても、ご質問者さまに適用されるのは「もう少し高い金利」になっている可能性がありますね。 （８月の10年国債のレートが低くなったので、９月の住宅ローン「10年固定」の金利が８月より少し下がりましたが、９月に入って10年国債のレートは上昇基調になりましたので、10月は住宅ローン「10年固定」の金利が９月よりも少し上がる可能性も見えますし。）
お礼
ご回答ありがとうございました。 いろいろ難しいですね・・・・ 現在毎月返済額が５万６千円です。 できればこの予算内で返済したいのです。 繰上返済などでなんとかできないものでしょうか？
お礼
早速のご回答ありがとうございました。本当にありがとうございます。 ＞ご質問者さまは「保証料」を借入当初に「一括前払い」されましたか？ 借入時に約２０万支払いましたので「一括前払い」ですよね。 ＞それとも、ガン保障特約付きのものですか？ はい。「ガン２型 単独債務」と保証委託申込書に記載があります。 どうしたらいいのか解らなくなってきました・・・ もう少しおつきあいしていただけないでしょうか？ 現状の家計を書かせていただきます。すみません・・ 主人の年収税込み２３０万 私専業主婦 息子２歳 主人の両親同居 両親の保証かぶりにより、競売にかかる前に私たちが住宅ローンを組み、借入先に返済する事で競売にかからず買い戻す事ができました。 貯金６００万（私のへそくり）公共料金・食費両親負担 毎月の赤字をボーナスや貯金から補填 軽自動車１台・通勤用バイク１台所有 定期積金 月15000円（車税金諸費用分）