借地の一方的な値上げに関して

質問

お世話になっております。
借地に関して、お知恵をいただきたく質問させていただきます。

実家の母は60近いのですが、もう12年ほど前に家を購入しました。
購入といっても、もともと家が建っており、その方が建て替えをされる時に、土地は借地であった為、別の土地を購入し家を建てたようです。
家を壊すにもお金がかかるので、母はその古い家をもらえるという形になりました。もともと土地は借地であるため、母が12年間一切遅れることなく払っています。

ここからが問題なのですが、今現在浮上してきた問題点は

1.借地の借りる際の契約書等が一切ない
2.もともとの土地の持ち主が亡くなられた為、その息子夫婦が土地を相続している。

なのですが、息子さん夫婦は土地は手放したくないらしいのですが、税金などお金もかかる為、土地代をあげるといってきたそうです。
母の住んでいるところは過疎地で、一人暮らしの老人がほとんどの地区です。また、まわりの相場からいっても、今の金額が妥当である金額だと思います。

母は、これ以上上がったら支払えないと言っているのですが、この場合母は、土地が上がったわけでもないのに、維持していくのにお金がかかるから等の地主さんの一方的な理由であっても、地主さんの土地の値上げに応じなければならないのでしょうか？
もし応じなかった場合、早急に家を壊し地主さんに返却しなければならないのでしょうか？
なにか対策があればお知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

回答No.4

matthewee

１．借地に関する法律は平成４年に改正され、それ以前の借地契約には「借地法」が適用され、それ以後の借地契約には「借地借家法」が適用されることになりました。

　本件借地の原契約が平成４年以前でしたら、旧法である借地法が適用されます。もっとも、ご質問文の内容に関して、旧法でも新法でも以下の結論には変わりはありません。

２．ご質問文では「借地の借りる際の契約書等が一切ない」と書かれてありますが、書面の有無はそれほど重要ではありません。それよりも、きちんと“適正な”地代を支払っていたという事実のほうが重要です。

　しかし、ひとつ気になることがあります。それは、１２年ほど前にお母さんが建物を購入した際に、「借地権」の譲渡に関して地主の承諾を得たか否かということです。
　借地権の譲渡には、地主の承諾または裁判所の許可が必要です。元の借地人とお母さんとの間で建物の譲渡を決めても、地主が承諾しなければ、その借地契約は無効となります（＝その場合には裁判に訴えます）。

　お母さんの名前で地主に地代を支払っていたという事実から、借地権も地主の承諾を得て有効に譲渡されたものと推定できると思いますが、もし、相続人であるその息子夫婦が「（亡くなられた地主は）借地権の譲渡を承諾していない。」と言い出したら、話はやっかいな方向へ迷い込むことになると思います。

　この点が、今回のご質問で最大の懸念材料です。この懸念を払拭するためには、ぜひ弁護士に法律相談をして下さい。そのときに持っていくのは、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、土地の固定資産税評価証明書（＝借地人本人であれば市町村で発行してもらえます）、地代の支払いを証明できる書類（＝地代振込の記載された通帳など）の４点です。謄本は最新のものをそろえて下さい。

３．さて、この建物に、借地法または借地借家法で保護される「借地権」があるということがわかれば、地代値上げには素直に応じる必要はありませんし、建物を取り壊す必要もありません。

　地主はいつでも地代の値上げを通告することができますが、それに不服であれば、これまで通りの地代を支払い続ければいいだけです。もし、地主が受け取りを拒否するようなら、裁判所に地代を供託します。
　ただし、地主が裁判を起こし、裁判で地代改訂が認められたら、その間の差額について利子を付けて支払う義務が生じます。

　建物の取り壊しについては、裁判所の判決がない限り不可能ですから、あわてる必要は全くありません。
　そもそも借地法も借地借家法も、地主の横暴から借地人の保護をはかる目的で制定された法律です。

４．地方都市では、地価は上がらなくても制度上、固定資産税は上がり続けています。
　土地の固定資産税の支払額を市町村で聞いて、地代(年額)が固定資産税額の約３倍に届いていなければ、地代のほうが低いという可能性もあります。その場合には地代の値上げに応じたほうが、後々の裁判費用を考えれば安上がりであるという可能性も考慮すべきだと思います。

回答No.3

akak71

従前の地代が相当と思いましたら、それを地主に支払ってくさい。
地主が受け取らない場合は、法務局で、地代を供託してください。
必ず供託してください。　供託しないと、賃料不払いで解約されます。

地主が不足と思ったら裁判になります。　そこで相当の金額を決めます。

この借地は旧法が適用されるので、心配する必要がありません。

法テラスに相談されると良いと思います。

回答No.2

oska

＞地主さんの土地の値上げに応じなければならないのでしょうか？

その通りですね。
家賃・地代は「貸し手・借り手が合意して決める」という事ではありません。
貸し手側が「一方通行で決める」のです。

＞もし応じなかった場合、早急に家を壊し地主さんに返却しなければならないのでしょうか？

金額に納得出来ない場合は、賃貸契約を解除するだけですね。
厳しいようですが、これが法改後の法律です。

契約書が無くても、もとの貸主の相続権者が契約を継承しています。
契約書が無いのですから、契約期間の定めもないすよね。
期間の定めが無い場合は、「一ヶ月後に退去して欲しい」と大家から通知を受けると退去する必要があります。
法改正前は「いままで住んでいたから、居座る」事が合法的に可能でした。
今は、不動産流通活性化の観点から無理なんです。
改正前は、悪用して大家を苦しめるヤカラが多かったのです。

今回の場合、変更後の地代が「社会的に妥当か妥当でないか」が問題になります。
正式に、相場を確認して下さい。土地家屋調査士に依頼しなくても、最寄の不動産屋さんで尋ねても教えてくれます。
この相場と極端に地代が高い場合は、値段交渉をする事です。
そして、新たに「契約期間を定めた土地賃借契約」を結んで下さい。
この場合、質問者さまが保証人となる必要があります。
貸し手側としても、老人一人に貸すのは（将来）不安なんです。
もしかすると、相続した遺族は「土地の返還」を暗に求めている可能性もありますね。
この場合は、（過疎地との事ですから）買い取る方法もありますね。

回答No.1

noname#87716

地代の一方的な値上げには必ずしも応じる必要はないのでしょうが、
契約関係もあいまいな現状では専門家である弁護士、司法書士などに
相談して交渉に当たってもらったほうがいいような気がします。
お母さんに有利になるようにするにはお母さんの方から専門家に相談しなくてはなりません。

手数料はかかるでしょうが、契約関係もきちんと整えてもらえるのではないかと思います。