住宅資金

質問

長文失礼致します。
２６歳の既婚者で子供が２人います。来年、長男が保育園に入園するので出来れば小学校に上がる前に家を建てたいと考えています。
年収　約３６０万。ボーナス払い無し。貯蓄ゼロ。３５年ローンを組んだ場合、約２５００万ほどの借り入れが出来ると言う結果になりました。（簡単なネット上でのローンシミュレーションです）　色々な家づくりの情報を採取してる最中ですが、私の中では、大体、延床面積が１００m2程度の家を建てたいと思ってます。２階建てとして、単純に１階が５０m2だとすると、建ぺい率を６０％、容積率を２００％と考えると、単純に１００m2程度の土地を探そうと思ってます。住宅価格は１０００万円台に抑えたいなと考えています。
たくさん聞きたい事はあるのですが、まず簡単なローンシミュレーションは当てにしても大丈夫なのでしょうか？？
次に、なるべく安く施工していく場合なのですが、ハウスメーカーとのやり取りの中で、例えば自分で見つけてきたシステムキッチンと取り替えたり、内装業者を知り合いに頼んだりする事は可能なのでしょうか？
最後に、先日展示場に行った際に、「不景気になると金利が下がる。消費税は３年後には確実に上がるので、それまでに建てた方がいいよ～」と営業の方に言われたのですが、皆さんはどう思われますでしょうか？
更に、土地も探しているのですが、不動産会社で探すのと、自分の知り合いなどのツテを当たるのとどちらがいいのでしょうか？
「同じく貯蓄ゼロでした」「ハウスメーカーと交渉しました」などなど、家を建てた先輩方達からの実際例や、意見をたくさん聞かせていただきたいです。　長くなってしまい大変申し訳ございません。宜しくお願い致します。

回答No.6

algonquin

年収360万で2500万円の借金をするとローン破産する確率が高いです。

ローンを借りるときはいくら借りられるかではなくて、いくら返済にあてられるかを考えるのが基本です。

たとえば、(現在の年間の貯金金額 + 現在の年間の家賃の支払い)はいくらになりますか? それが返済の上限だと思ったほうがよいです。実際は固定資産税などの諸費用が毎年かかってきますので返済に充当できるのはさらに少なくなります。

また、子供が大きくなると塾の費用に毎月数万円かかるのも珍しくありません。それらの費用はだせますか?

現在貯蓄が 0ということですので毎月の貯蓄はしていないと思いますが、家を買う前に、まずは「生活をきりつめて貯金をはじめる」のがよいと思います。それによってどれくらい返済能力があるか自分で把握できます。家を買うのはそれからしたほうがよいのではないでしょうか。

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
確かに、おっしゃるとおりです。　現在、少しずつですが、貯金を始めました。参考にさせていただきます。

回答No.5

noname#78261

ローンシュミ→あてにするのではなく目安にするもの。

部分的な施主支給や施主工事はこだわりのある方がやるものです。必ずしも安く出来ませんし、HMが責任問題で断ることも十分にあります。

消費税が上がればいやでも支払額が増えるので上がる前にとは思いますが、税率が上がればものによって税率の格差をつける話も出てくるでしょう。まだまだ得だとは感じませんが、ローンが今安い傾向であるのは確かなので、条件が満たせば買ったほうがとくといえるでしょう。

土地→自分で決断するためには自分で不動産屋で探したほうがいいと思います。この機会にその眼を養ってください。

貯蓄ゼロで住宅を買ったほうがいいなんて私は絶対に思いません。
そういうお客様もいましたが、営業が無理に進めてというのはありません。将来の破綻が見えますよ。
家を買うことはライフプランを見定めてかつ、何かあったときの可変な状態を担保する必要があります。こんな不況下に職や金に困らないという人は少ないのですから、担保は貯金なわけです。なので、一般の方は不況に貯蓄が増えてさらに金回りの悪い不況が続きがちなのですが、多くは自己防衛をそのようにするものです。

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
確かに、貯金ゼロでの住宅購入が無謀なのは分かってはいたのですが、ハウスメーカーの営業さんや、ローンシミュレーションの当てにならない事に乗ってしまう所でした。ご忠告ありがとうございました。

回答No.4

dome_1975

・不景気になると金利が下がる→○
　現にローンの金利は下がっています。この春から夏にかけて上昇しましたが、夏をピークに下がり、春＝秋となり、今は更に下がっています。
　しかし、この不況で給料も下がっているので、収入の？倍という計算も下がります。ローンを組める金額が下がってしまうと思います。

・貯蓄ゼロでした→非現実的
たしかに貯蓄ゼロで家を購入と宣伝されていますが、あれは家の価格だけです。
建売（土地＋建物）３０００万円の場合、銀行はたいてい全額貸してくれません。業者との提携ローンとかだと貸してくれる可能性あります。
３０００万円のローンには保証料など１００万円近くかかるので、その保証料を金利に上乗せという形で。
しかし、手数料や火災保険などは不可だと思います。
私の火災保険はローンの期間加入しなければならなかったり、全額一括だったりで、５０万円以上かかりました。
引越費用、上下水道加入金や収入印紙、その他いろいろ合わせて、土地と建物以外に２００万円は必要です。
家電やカーテンのことも必要ですし、もっとかも。

ローンを借りられる金額よりも返済可能な金額で計算した方が現実的ですよ。
今の毎月の家賃＋毎月の住宅購入預金＝毎月の返済可能金額です。

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
とても参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

tarotaro001

年収５００万以下の場合、せいぜい４倍までに留めるべきです。
３６０万×４＝１４４０万
で考えたほうがいいです。
銀行によっては５倍までＯＫのところもありますが・・・かなり生活が苦しくなりますよ。
それでも１８００万です。

年収の７倍は、はっきりいって自殺行為です。

ましてやお子さんがいるのですから今後も更に生活費を圧迫してきます。

単純に試算すると

２５００万３５年全期間固定３．０％ですと毎月約１０万円の支払いです。
これに固定資産税や将来の修繕積立金として毎月４万くらい計上しておく必要があると思います。

そうなると家だけで約１４万が消える計算になります。
年収３６０万ということは手取りで２５万前後とすると半分以上が消えていく計算になります。

このほかに園費が食費込みで３万～必要となると思います。

家のために働くというのなら止めませんが、そうとう倹約していかないと破綻してしまいますよ。

＞消費税は３年後には確実に上がるので、それまでに建てた方がいいよ
営業の謳い文句に耳を傾ける必要はありません。
もっと現実を考えてみてください。

先ほどの試算内容ですと利息だけでいくらになるかわかりますか？

約１５４０万です。

３年後に、消費税が８％になったとして・・・

２５００万×５％＝１２５万の消費税
２５００万×８％＝２００万の消費税

差額で７５万です。でも今全額ローンを組むと利息だけで・・・１５００万。
利息に比べたら微々たるものですよ。

今毎月１４万を支払うと思って、毎月１０万貯蓄して５年貯めるとすると・・・

６００万の頭金ができます。
その上で１９００万３５年全期間固定３％でローンを組むと
利息は１１７０万となります。しかも毎月の支払い額が７万弱となります。

利息の差額が１５４０万ー１１７０万＝３７０万分の利息を払わなくてよくなります。
消費税が３％アップした差額よりかなりお得ですよ。

・・・・まあ、かなり穴ぼこだらけの試算ですが、とにかく今の収入と現状を考えれば、今は買いどきではないということです。

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
ありがとうございます。ローンの計算、とても分かりやすくて理解できました。

回答No.2

muchyo

１．簡単なローンシミュレーションは当てにできるか？
当てにできません。借りることができる金額と返せる金額はまったく別です。

２．設備の施主支給や内装工事の施主支給について
設備（キッチン、照明、トイレ等）は通常可能です。ハウスメーカによって難色を示す場合があるので、営業に確認し、どこまでが保障範囲になるか確認する必要があります。業者については内容によりますが通常できません。保障範囲が明確にならかったり、ハウスメーカの儲けが大幅に減ってしまいます。

３．土地の購入について
知り合いからたどるほうが安く購入できる可能性が高いです。不動産売買手数料も相談に応じてくれます。ただし、十分な知識をもっていないと、不動産業者から購入する金額より高くつきます。
例）抵当権やセットバック、調整区域、地盤改良の有無、隣地の明示、自然災害頻度など…

４．営業マンのトーク
あくまで売りたいがための営業トークです。そこは割り切って聞き流したほうが良いでしょう。購入するか、購入しないかは、質問者様が今後のライフプランを熟慮した上で決めたほうが後悔しないでしょう。

５．気になる点
失礼なお言葉になるかもしれませんが、私なら絶対買いません。質問者様の金額では非常につらい生活となる可能性が高いです。さらに、土地の価格を想定すると、性能の低い家になる可能性が高いです。
質問者様自身で支払いなどのシミュレーションは行いましたか？また、家の構造など「住宅金融公庫仕様書」などを読んで勉強されましたでしょうか。まず基本的なところから勉強した上で買う、買わないの判断をされたほうが満足のいく家を建てれると思います

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
ありがとうございます。非常にためになるご回答ありがとございました。

回答No.1

xfiles

土地も建物とは別に買うんですよね。
不動産屋の棚卸資産か知り合い等から買えれば、仲介手数料3%+6万円（法定）が不要ですね。
住宅価格1000万円台ということは、最大家1900万円（税抜）、土地500万円でいいですか？
家に掛けれる価額としては、恐らく1700万円くらいまでで、その他外溝費などで200万円くらい掛かりそうです。
延べ床面積100m2≒30坪なので、1700万円÷30≒56万円
56万円の予算があれば、普通に家が建ちます。ただし、大手建築メーカーだと最低ランクくらいになりそう。
私も、最初は何にも知らずにハウジングセンターへ行ったりしましたが、メーカーのは高すぎです。ハウジングセンターやＣＭに掛ける広告宣伝費を施主から回収しようとしているからです。
結局、メーカーが家を建てるのではなく、下請けの工務店や大工さんが建てるというのが調べていくうちに分かりました。ということで、私の家は大手メーカーではなく、地元の工務店（家からは60kmくらいは離れている）ところで建てました。近くにもあったのですが、やたら高いし今一信用できなかったため。それと、輸入住宅風にしたかったため。
出来る限り安くしたかったので、照明は予めローゼット付で施工するよう依頼し、後で自分で付けるつもりでしたが、ご好意で付けていただきました。エアコンは、ネットで購入し、工務店御用達の業者に取り付けてもらいました。カーテンやシェードも別業者で頼みましたよ。カーテンレールは最初から付けてもらい、シェードは後で付けることを行っておきました。因みに私の建てた工務店なら、坪単価55万円くらいで１階全室床暖付です。

お礼

お礼の返事遅くなりまして、申し訳ございません。
とてもためになりました。貴重な体験談、ありがたく参考にさせていただきます。