隣地境界線との空けなければならない間隔について

質問

都内の第2種中高層住居専用地域の準防火地域で新築住居を
計画しているのですが、敷地が狭く隣地との間隔が20cmほどしか
取れません。（基本設計は完了しております。）
先日、隣人の方にご挨拶に伺ったところ、50cmは空けてもらわなければ
困ると言われてしまいました。
民法で50cm以上空けなければならないとの事ですが、Webなどで
調べたところ、準防火地域で耐火対応をしている家であれば
敷地ぎりぎりまで建てて良いという法律が優先される、または
慣習がある場合などは50cm以上は空けなくても良いとありますが
あいまいでいまいち良くわかりません。
周りの家を見ていると、50cm間隔が空いていない家はいっぱいあります
が、そもそも隣人の方の言う事は聞かなければならないのでしょうか？
あまり強引に推し進めても、これから長い付き合いとなりますので
避けたいところですが、間取りの計画上、50cm以上間隔をあけてしまう
と部屋が本当に狭くなってしまいかなり困ります。
（自分としても法律に反してなければ譲りたくはありません。）
皆さんはこのようなケースの場合、どのように交渉していきました
でしょうか？
何か良いアドバイスを頂けますでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#78261 · ベストアンサー

基準法はもちろんですが、民法でいう慣習に沿っているからといって、２０センチでは、建築中やメンテの際に、他人のうちの敷地に空中はもちろんもしかしたら地面も利用しなければ施工のできない建物であるのは明らかでしょう。
相手が拒否している状態では避けた方がよいのが一般的です。
民法でも、隣人が拒否しているのに入ってはいけないとされています。
険悪状態だと家宅侵入の刑法まで持ち出されます。法に反する可能性はまだまだこの状態では「ある」といえるのです。

判例の内容も実は建築物が耐火構造であるがためで準耐火木造などではこのような判例が出ないのではないかと思います。東京では準防火地域といっても商業地域でなく住宅地域もですのでこの判決は、建ぺい率が６０などの地域ではでないと想像します。

私は、そういう設計を求められた時には、設計を終える前に隣地の承諾をとるようにお勧めしています。
建てる際、隣人が拒否していれば工事もできませんし、無理やり建てれば賠償金を請求できる権利を相手に与えるという民法規定もあります。

なにしろ、工事計画がご破算になったとき、夢を見ていた施主の落胆と絵にかいたモチになってしまう設計図、それに費用を請求しなければならない建築士の立場って「お前は報酬をもらえるから図面を書いたのか」という立場になってしまいますのでいいことありません。

むりやり建てて隣人と折り合いもつかず、賠償金を払い、長く住めなくなってしまってはお施主様のためにもなりません。
もちろん隣人が５０センチ離れていないのなら慣習があるので建築させてもらいたいといえるとは思いますし、耐火構造ならまた若干の望みは増えるでしょうが、隣人の協力なしに建たない家を設計するのはこのようなリスクがあることを十分に理解すべきだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり話し合いしかないのですか。。
了承して頂かなければ、どうすれば良いのか。。。
ん～やはり悩んでしまいます。
やっぱり土地が狭いというのは困りもんですね。。。
設計段階から妥協して、あきらめたものが結構あり
今回もあきらめなければならない。。一筋縄ではいかないものなの
ですね。家づくりって。。。

回答No.3

noname#102385

今晩は　cyoi-obakaです。

建築基準法及び民法や刑法からの視点における意見は、
＃1さん及び＃2さんが丁寧にお話していますので、
私は別の角度から話を致そうと思います。

私は　ほぼ100％、23区内でしか設計をしたことのない、内弁慶な設計屋です。
従いまして、準防火及び防火地域以外での設計は、ほとんど有りません（過去に2棟のみ）。
30年以上、この仕事を続けさせて頂いてますが、本件の様な問題が生じた経験がありません。
都内（23区内）の地価は200～300万円/坪が当り前でありますから、
昔から、建築主（クライアント）は、必ず「許容面積いっぱいに！」と要望を出されます。
特に、商業地ですと建築面積100％OKですから、強く要望されます。
しかし、私は、＃2さんも仰っておりますが、施工上の問題（作業及び養生用足場等）や将来のメンテナンスの問題（排水設備や外壁補修等）、
且つ建築工事費のアップと将来のリスクまでをプラン作成前に説明します。
その際、隣地境界線からの建物の離れ寸法は、最低30cmとし、通常は40cm以上確保して設計する事を了解して頂いてから、プランに着手致します。

実際の処、商業地であっても、隣地境界線からの建物の離れを測定しますと、めったに30cm以下である事はありません。

つまり、私の言いたい事は、基本設計をした設計士のモラルに疑問を感じざる得ない！　という事ですね。

確かに、質問者さんの要望は理解できるのですが、
足場無しで工事をしたら、何れ程の工事費アップになるのか？　説明を受けましたか？
また、雨水の縦樋破損した場合や外壁から透水するような状態に陥った場合に、どのようにして改修するのか？　設計の中に対策が盛り込まれていますか？
設計士は、建物が完成すれば、それで終了！　と思っているのかもしれませんが、質問者さんはその建物の中で生活をするわけです。
それも、これから数十年とネ！（近所付き合いをしながら）

私は、個人主義を否定してはおりませんが、『お互い様』の気持ちも忘れないで頂きたいと願う者のひとりです。

どんなに狭い敷地でも、設計の方法でステキな空間は創造できます！
それこそが、我々設計士の腕と知識と経験（感性も含めましょう）の見せ所ですよ！

質問者さんには、酷なアドバイスに成るでしょうが、基本設計の見直しをお勧め致します。

以上、参考意見ですが、お気に召さなければスルーして下さい！

お礼

ご回答ありがとうございます。
別の観点からということで、とても参考になりました。
確かにいろいろ考えると、30cmは空けた方が良いのかなっと
思ってきましたが、それと同時にどれくらい部屋が狭くなって
しまうか不安になってまいりました。。。
設計士さんとも相談してみます。。
しかし、家作りは大変ですね。。

回答No.1

jirounonus

建築基準法６５条（防火・準防火地域の外壁）と民法２３４条（隣地との離隔距離）については、最高裁判決
http://www15.plala.or.jp/sgkkn/philosophy/law/gyou3.htm
によって、建築基準法が優先するとの判決が出ています。
確かに、準防火地域で外壁を耐火構造にすれば、判例上は隣地境界ぎりぎりまで建築しても民法上は損害賠償の対象にはならないとも読めます。
しかし、隣地所有者の先住権というものもあり、それらを踏まえて考えれば、設計が終わるまでにお互い話し合い妥協点を見出すのが、一般的であり先のトラブルを回避する手段と考えます。
民法の規定はあいまいなことが多く、双方の主張が一致しない場合は民事裁判で結論を出すことになります。民法本来は権利を奪うものではなく、訴訟に至る前に双方の十分な話し合いが重要と、本で読んだこともあります。
ですので、５０ｃｍは無理でも、３０ｃｍはどうか？とか、２０ｃｍにする代わり、相手の要求をある程度設計に盛り込むとか、
お互いで、妥協点を探すのが第一と思います。
法を盾に、無理に着工したとしても、トラブルになるのは避けたいです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうなんですよね。長い付き合いにもなりますし、トラブルになるのは
避けたいです。
やはり、話し合いしかないですよね。
こちらとしては、はっきりと決まりがあればすっきりするのですが。。