隣地境界50ｃｍを守ってもらうには？

質問

隣地で新しく住宅が建設されます。
長く空き地であったのですが、建売住宅を建設し販売するようです。

そろそろ工事開始のようですが、挨拶等いっさい無かったため当方から連絡し、工事がいつからかか、また隣地境界50cmを確保してくれるのかと念のため確認したところ、2週間後に着工で、境界は50cm確保できないと言ってきました。
当方からアクションしなければ承諾無しに工事を進めようとしていた模様です。
（時期的に確認申請は済んでいるものと思われます。）

近く相手方と直接会って説明してもらう予定ですが、当方としては50cmは確保してもらいたいのですがどのように手続きを進めたら良いかご教示いただきたいです。

当方の敷地は準防火地域の準工業地域です。

民法と建築基準法とどちらが優先かという事もありますが、事前に変更の申し立て等の手続きの流れなどを知っておき、相手方の誠意や出方によっては早急に手を打ちたいと思っております。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.7

dr_suguru

＞民法と建築基準法とどちらが優先かという

建築主事が確認すべき法令の中には
民法は含まれない。
確認申請がおりることと
建築できることは、べつ。
これについては、最高裁判例がある。
よって、争うなら、民事訴訟のみ。

回答No.6

sirousagi1

建築確認済証は、該当審査建物が建基法に抵触していない限り差し止めることは困難です。

こういったことは、以前からあって大抵は和解案で解決の方向にいくようです。
ご存知のように建基法上では、敷地から出ていなければ合法ですし、そこに民法上の５０ｃｍの離れが出てきます。
合法の物に弁護士を立てても単なる交渉にしかならず、うまくいくとも思えません。相手にしてみれば「金目当てか？」と思われるのが関の山です。

ここで、「先住者」としての主張も一案ですが、さらに
「敷地境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓、または縁側を設ける者は、目隠しを付けなければならない」
とした目隠し設置請求権が質問者さんにはあります。（民235条1項）
この条文にある窓は、引違い窓といった開ければ外を見渡せる窓のことを指します。型ガラスにしただけではダメで、はめ殺し窓やその窓若しくは敷地境界フェンスに目隠しを設置しなさいということになります。
いっそのこと、敷地境界のフェンスを窓から見る目線以上の風通しのそんなによくない上方に高いものにしてもらうのも一案かと考えます。

建売として、売手からするとマイナス面なのか、買手からするとその方がいいと思うのかは分かりませんが、申請建物の配置上でその措置が有効であるならば早々に手を打つべきと思います。

建ってからでは、業者に逃げられる心配もあります。買った人にその問題を押し付けるのも違う気がします。

回答No.5

kei1966

民法は234条だけ読んでもダメです。
236条も読めばわかります。慣習があるかないかです。
近隣のどれも50cmを開けている場合は慣習が無いと言えると思います。
新しいものは・・・とあるので古くからの建物はあいていないということであれば、あなたの請求は民法上も認められるものではないでしょう。

慣習がある場合は民法上認められる可能性もあると思います。
その際でも今の時点では損害賠償はみとめられません。工事中止か設計変更です。
工事着手1年たつか竣工後でなければ損害賠償できるとは書いてありませんよね。

回答No.4

inon

流れとしては、相手と話し合い、不調なら調停申し立て、駄目なら裁判という流れでしょうか。
確認申請で許可が下りているわけですから、５０センチの申し立てはまず無理です。
民法を楯にとって争えるかどうか・・・どちらにしろ長引く事になりそうです。
間違えないように、相手は貴方に誠意を見せる必要がありません。
工事を差し止めた場合は負けたら損害賠償しなければいけません。
弁護士事務所で、自分が不利か有利か、よく話し合ってください。
貴方に有利な判例があればいいですね。

お礼

ありがとうございます。

こちらが損害賠償請求される可能性もあるのですか・・・。
正直納得いかないのですが、まず弁護士の無料相談などで相談してみます。

相手が誠意をみせる必要がないですか。
民法では協議の上とあったので、50cm切るようであれば事前に申し入れがあるとばかり思っていました。

泣き寝入りになってしまわないか正直くやしいです。

回答No.3

kei1966

もちろん建築基準法には抵触していないはずです。
隣地境界に関しては民法の方が通ることもあります。
が、住居系地域の場合であり、準工業地域で認められるとはあまり思えません。

民法が優先して基準法でOKでも５０cm離しなさいと言われて裁判で負けた例を知っています。
でも、住宅地域であり、近隣周辺も５０cm以上開けてある住宅街での話です。

民法でも慣習があれば５０cmはなさなくてもよいという但し書きがあります。
その状態を見据えてから手続きをしたほうが良いと思います。

建築途中であるので建築の廃止、変更を求めることが可能です。
でも、５０cmが認められなかった場合も、認められる場合も、工事を止めたことによる別の損害賠償請求が心配です。建売業者は短期借り入れによる事業展開をしているので期間が長引くことにより金利の損害がでたら帳尻を合わせたいはずですから。
よくよく勝率をお確かめになってからが良いと思います。

http://www.courts.go.jp/saiban/
こちらで手続きや書式が見れます

お礼

ありがとうございました。

こちらで聞いてみる限り厳しい状況のようですね。

損害賠償についても、
「建物は境界より50cm以上離さなければなりません（民法234条１項）。そして、これに違反して建物を建てようとする者があるときは、隣地所有者は、建築開始から１年以内で、かつ建築完了前までにその差止や変更を請求することができ（同条２項）、この期間を過ぎた場合は損害賠償請求しかできなくなります（同条同項）」
とあったので賠償請求権は当方にあると思っておりました。

仮に、建設を容認するしかなかったとして損害賠償請求は可能なのでしょうか。
やはり、厳しいのでしょうか。

ご存知でしたら、教えていただけますと助かります。

回答No.2

atelier21

役所は当になりません
場合に拠っては、誰か議員の息が掛った業社かも知れない
既成事実の積み重ね狙いです
建築士も此のケースに力は弱いです
弁護士に依頼するのが1番ですが

お礼

ありがとうございます。

今朝区役所を行ってきましたが、やはり区役所では対応できないそうです。

費用が心配ですが弁護士、相談にいってみます。

回答No.1

noname#220293

確認申請を出し許可が下りていれば、役所はもう動かないと思います。

＞民法と建築基準法とどちらが優先かという事もありますが、

法律に詳しいわけではないのですが、民法は、個人的な(私的な)ルールを決めたもので私法と言われていますね。一方の建築基準法は公法なので、公法が優先されるようです。

それなので「50cm確保」の件は、業者との話し合いで解決するしかないと思います。

＞近く相手方と直接会って説明してもらう予定です

ぜひそうしてください。
「50cm確保」となれば、業者は設計変更しなければなりませんし、確認申請のやり直しですし、厳しい役所だと業者から一筆とりますので大変です。

お礼

ありがとうございました。

役所に確認しましたが、おっしゃるとおり対応をしてもらえないようです。

当地の周りの昔の住宅は敷地いっぱいに建っているものもありますが、新しい家などは50cm開けているます。
当家も昨年新築し50cm確保して建築したのですが、相手も同じと思っていたら。。。

明日相手方に説明いただく予定ですが、正直不安でいっぱいです。