亡くなった父名義の土地が不動産広告に出されている

質問

5年程前に父が亡くなりました。（母はそれ以前に亡くなっています）父が入院して、医者から余命あとわずかと言われてから、姉夫婦が突然、父の家に、アパートから引越ししてきました。
それからしばらくして父が亡くなりました。するといままで仲のよかった姉が人が変わってしまったのです。
私たちは、３人姉妹なのですが（みんな結婚して子供もいます）姉は私と妹に、父の遺産からわずかなお金を渡し、
もうここにはこないでほしいと、一方的に話を決めて縁を切ると言い出したのです。私と妹はそれでは納得がいかないと言ってもまったく話しになりません。
調停に行って話し合いをしましたが、そこでもまったく話しになりませんでした。
私と妹は、これ以上話し合いをしてもだめだと思い、姉に
家と仏壇だけは、大事にしてほしいとなくなく帰ってきました。
それから4年ほどたった今頃になって突然、姉の高校生になる娘からでんわがかかってきました。姉夫婦は、半年ほど前に離婚したと言うのです。そして娘は春になったら父親の所へ行くそうです。姉はどうしたのと聞くと姉は1年ほど前から、携帯のメールにはまって、そこで知り合った男性の所へ小学1年生の息子をつれていくそうです。（けっこう
生活がめちゃくちゃのようです）
そしたらつい最近新聞の不動産の広告に父の家が売りに出されていたのです。（売値と3ヶ月後に更地で引渡しとなっていました）
家はまだ父の名義のままです。（確認済み）
父がせっかく建てた家をかってに売りに出すのはゆるせません。私たちの許可もなく勝手に売ることは出来るんでしょうか。とても心配です。
長々と申し訳ありません。

回答No.5

noname#4720 · ベストアンサー

＞遺産分割協議書・・・そのようなものはありません。

　私はてっきり
「家と仏壇だけは、大事にしてほしいとなくなく帰ってきました。」
ということから、不動産に関する相続を妹さんお二人が受けない旨の調停が成立したのだとばかり考えておりました。

　しかし、そうではなく、単にご実家への居住・利用について、相続人の中でお姉様とお姉様のご家族だけが居住・利用する権利を有する旨の調停が成立しただけであるとするならば、問題の家屋敷は、いまだyenbuさん姉妹３人の共有状態にあると考えられます。したがって、前回お話しましたとおり共有者全員の同意が無ければ売却することはできません。
　sauzerさんもおっしゃっておられるように、早急に、公告を出した不動産業者に
　　(1)　問題の家屋敷の遺産分割協議は終了していないこと
　　(2)　相続人は全部で３人であること
　　(3)　お姉様以外の２人の相続人は売却に同意していないこと
の３点を連絡した方が良いと思います。

　普通のまともな業者ならば、後々「事故」につながるような売買契約に関係するようなことはしません。状況にもよりますが、下手をすると扱った業者が廃業に追い込まれるような事態にもなりかねませんから。

　仮にお姉様が遺産分割協議書や妹さん達お二人の相続分皆無証明書などの書類を偽造したり、何らかの方法でお父様が生きていることにしてお父様名義で売却して所有権移転の登記を完了したりしたとしても、それらがウソである限り、yenbuさん達は自分達の相続分についての抹消登記請求を行い、自己の相続分について回復することは可能です。
　そして、そのような売買契約に関係した不動産業者は、買主やyenbuさん達から損害賠償請求をされる可能性が非常に高いです。その場合、ほぼ確実に業者側は負けますし、負けた場合、状況によっては事実上廃業に追い込まれる可能性も出てきます。
　しかし、最終的にyenbuさん達が権利を回復することは可能ですが、そのためには手間とお金と時間がかかります。

　terachanさんのおっしゃるように、問題の家屋敷について、yenbuさんやyenbuさんの妹さんがそれぞれ自己の共有持分（各３分の１ずつ）について、相続を原因とする所有権移転登記をすることは可能です。その後、遺産分割協議がまとまってどなたかが単独所有することになった場合には、相続人全員の共同申請によって共有持分移転登記をすれば良いのです。当然トータルで考えれば、１度の相続登記で済ましてしまうよりも手間とお金が約２倍かかります。しかし、場合によってはこのような方法も必要かもしれません。

　いずれにせよ、現時点で最も簡単・安価で有効と思われる方法は、公告を出した不動産業者に対して早急に事の次第を伝えることだと思われます。

お礼

とても親切にご回答いただきありがとうございました。
これから妹といっしょに相談して解決していきたいと思います。

回答No.4

noname#20895

お父様の名義であることは、法務局で現在の登記簿を確認されているのでしょうか？
遺産分割協議書を作成しているなら、あなたも実印を押して印鑑証明書を出しているはずです。その記憶はありませんか？
お姉さまが自分一人の名義に変更するには、有効な遺言書があるか、上記の、他の相続人全員の印鑑証明書付きの遺産分割協議書が必要ですが、法定相続人全員の名義に変更するには（今回のケースでは姉妹３人が１／３ずつ）戸籍謄本等の必要書類を揃えれば、あなた一人でも手続きできると思います。それをしてしまうのも一つの手かな？と思いますが。

回答No.3

noname#4720

相続財産は、被相続人（お父様）の遺言書によって特別の指定でも無い限り、相続人全員の共有となるのが原則です（民法898条）。
　共有財産を売却することは、民法上「共有物の変更」行為となるため、共有者全員の同意が無ければ売却することができません（民法251条）。

　しかし、お話を伺う限りでは、家庭裁判所の調停を受けておられるようです。そうだとすると、その時にお父様名義の不動産の所有権をお姉様が全て相続する旨の遺産分割協議書が作成されたのではないでしょうか？　そうだとすると、現在の登記簿上の名義人がお父様のままであったとしても、所有者は「お姉様」という事になります。当然、他の人へ売却することも可能です。

　登記簿上の名義変更をするためにはそれなりにお金がかかります。そのため、相続登記をするかどうか、相続登記をするにしてもいつ行なうか、というようなことについて、現在のところ日本では義務とはなっておらず相続人の自由ということになっています。つまり、お父様がお亡くなりになられてから50年後に相続登記を行なおうと、100年後に相続登記を行なおうと、それは相続した者の自由ということになっているのです。
　したがって、今回のケースが、不動産の所有権をお姉様名義にする旨の遺産分割協議が既に完了しているケースであるならば、yenbuさん達は文句を言えないことになります。

　それでは、遺産分割協議の際に「家と家と仏壇だけは守ること」を条件に遺産分割協議書を作成していた場合、その条件（約束）違反を理由として遺産分割協議の解除（民法541条）を主張することができるでしょうか？
　これについては、遺産分割協議後の利害関係者の法的地位の安定を維持するなどの理由により、協議時に付けられた条件に違反したことをもって遺産分割協議の解除を行なうことはできないとするのが最高裁判所の判例です（最高裁判所平成元年２月９日判決）。
　但し、一度成立した遺産分割協議を相続人全員の合意のもと、やり直すことは可能であるとしています（最高裁判所平成２年９月27日）。

　以上の話をまとめますと、　お父様名義の不動産の所有権をお姉様がお一人で相続する旨の分割協議書が作成されていなかった場合には、いまだお父様名義の不動産は相続人全員の共有物ということになりますので、共有者全員の同意が無ければ売却することも移転登記することもできません。
　それに対して、そのような遺産分割協議書が作成されていた場合には、その書類を用いてお姉様単独で売却および所有権移転登記が可能となります。但し、この場合でも、お姉様がyenbuさん達の説得を受け入れるようであれば、問題の不動産の売却は阻止できるかもしれません。しかし、お話を伺う限りではかなり難しいのではないかと思います。

　お姉様を許せないお気持ちはわかります。
　しかし、いつまでもそれを引きずっていても気分が悪くなるだけだと思います。仏壇やお墓の管理について話がまとまったならば、あとはご自分のご家庭を幸せに導いて行かれるよう努めていかれてはいかがでしょうか。

　以上、ご参考まで。

補足

5年程前のことなので、はっきりとは覚えていませんが、
遺産分割協議書というのは、各自署名押し印し、1部ずつ
もらうものなのでしょうか？だとしたらそのようなものはありません。

回答No.2

sauzer

＞私と妹は、これ以上話し合いをしてもだめだと思い、姉に家と仏壇だけは、大事にしてほしいとなくなく帰ってきました。

このときに遺産分割協議書の作成はしましたか？

協議書を作成していなければ、相続人の一人が他の相続人の許可なく勝手に財産を処分することは出来ません。たとえ権利書を使用して売却できたとしても購入者は相続登記が済んでいない物件を自分の名義で登記出来ませんから、yenbuさんと妹さんが同意しなければ契約は撤回されるでしょう。（お姉さんが契約不履行で訴えられるかもしれませんが、yenbuさんには関係ありません）
多分不動産業者は仲介でしょうから、その物件は遺産分割が済んでおらず自分達は売却に同意していない、と言えば売却をやめると思います。

協議書を作成し、お父様の家をお姉さんが相続するとなっていれば、名義はお父様のままでも実質の所有者はお姉さんになります。その財産を売却することに対してyenbuさんと妹さんの許可は必要ありません。

今後同様のトラブルをおこさないために、裁判してでも遺産分割されたほうがいいと思います。

回答No.1

noname#3595

家の権利書の名義が今でもお父様の名義になっているというのは、
相続手続きが済んでいないのでしょうか。
姉にかかわっていると、　
今後　相続税とか、その他　諸々　厄介ですね。