借家の更新をなしとして立ち退き要求がきました。

質問

19年の1月に入居契約をし来年21年の1月に2年目の更新だったのですが、10月頭に不動産から更新なしで 1月いっぱいで立ち退きをお願いしますと言われました。大家さんも地主さんからの要求で仕方がなくと言うことだそうです。取り壊して駐車場かマンションが建つらしいです。家は古いですが、まだ十分住める家です。不動産の人は、大家さんは間違った事をしてないし立ち退き料等払う必要がないと言っていました。とりあえず、私の要望は大家さんに伝えると言ってました。賃貸契約書の中に、＊期間満了の際、甲及び管理会社協議の上、更新する　とあるのです。これって私にの希望による更新はないって事ですか？　家賃も最後まで取る気のようですし、立ち退き料なしでは出ていく気はないですし、出れないです。このままじゃいつまでも引越し貧乏です。家賃の支払いが遅れた事はありますが、滞納はありません。引越し先も探しているのですが、なかなか物件が見付からずお金の心配もあり最近ストレスでたまりません。
立ち退き料の折り合いがつかず更新日が来てしまった場合そのまま住んでいられるのでしょうか？
アドバイスをお願いします。

回答No.1

Actinomycin

借地借家法26条1項では、当事者が、期間の満了の1年前から6か月前までに、更新しないという通知をしないと、従前の契約と同一条件で契約を更新したとみなされる（ただし、契約期間だけは期間の定めがないものとされます）と定めています。

しかし、更新拒絶の通知が10月頭に来たということは、「期間の満了の1年前から6か月前までに」という法律の要件を満たしていないので不適法と思われます。

もっとも、遅れてなされた更新拒絶の通知を、賃貸借契約解約の申入れだとと捉えると、解約申し入れから6か月経過によって賃貸借契約は終了しますから（借地借家法27条1項）、4月頭に契約終了ということになるでしょうか。

しかし、更新拒絶の通知にしろ、解約申し入れにしろ、更新拒絶や解約をするについて正当な理由が必要であり（借地借家法28条）、正当な理由がなければ、更新拒絶や解約申し入れの効果は生じません（つまり、4月頭にも契約は終了しない）。

そして、この正当な理由とは、基本的に、賃借人にとってのその建物の必要よりも、賃貸人にとってのその建物の必要が上回ることと考えていいと思います。そして、正当事由の補充的な要素として、立ち退き料の支払が挙げられます。

ですから、更新拒絶は「期間の満了の1年前から6か月前までに」という法律の要件を満たしていないので不適法、これが解約申入れだとしても、正当な理由がないと主張して争うことは、法律上可能ではないかと思われます。

具体的な事実関係は分かりませんし、大家さん側の通知は不適法なのに、丸め込まれて質問者さんが損をしないように、これ以上は、弁護士等の法律専門家に相談されることをお勧めします。

お礼

時間をとって回答していただきありがとうございます。
大家さん、不動産からはまだ何も言ってこないのですが引越しにかかる最小限の保証は頂けるよう頑張ろうと思います。