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住宅ローンの借り換えについて質問です
現在、住宅金融公庫の基本（残1800万：2.6%）と 特別（残200万：3.6%）、主人の勤務先の年金（残300万：2.77%） より借り入れしております。返済開始より8年が経過し、 10年以降は公庫が4.0%、年金が3.8%に利率UPするので この時期に固定で借り換えすると、少しはお得に？と 安易な考えで借り換えを検討しはじめました。 申し込み時、主人（会社員）一人の収入では借り入れが難しく、 私（SOHO）の収入を合算してローンを組みました。 当初は私の収入は少ないもののある程度はあり、 1/4分を私が支払う、という内容だったのですが、恥ずかしながら ここ数年ほぼ収入が無いに等しいため、現実としては 主人が全額返済している状況です。 借り換えするにあたり、債務者を主人一人に統一できれば、と 思っております。 上記の内容で、悩んでいるのが まず、夫婦合算で組んだローンを主人一人に変更したうえで 借り換えが可能なのか、という点、 その際、贈与・譲渡など、借り換え以外にも必要な事項があるのか、 またその場合、何に注意が必要なのか、という点、 金銭的な問題…などなど、悩みはするものの どこに相談したら良いのかわからずにここ数日悶々としております。 勉強不足な私にどなたかご教授いただけましたら幸いです。 どうぞよろしくお願いいたします。
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・今の担保価値とローン残債の合計の比較は？ 中古物件の担保価値＜ロン残債２３００万円 一般的には最初に自己資金を相当入れていないと借り換えは困難です ＞夫婦合算で組んだローンを主人一人に変更したうえで借り換えが可能なのか ご主人の収入が大幅にＵＰしていない限り状況は変化していません 「返せている」と「返せるだろう審査基準」は異なります ＞どこに相談したら良いのかわからずにここ数日悶々としております。 住宅金融公庫の窓口になっている銀行に相談されればすぐに解決します 意外と大丈夫だったのは（私の場合２年前、築８年の時） 金融公庫からその銀行の住宅ローンへの変更．．． 「住宅金融公庫の基本＋特別」を地方銀行のローンに借り換えました ただ、自分の土地に建てた「建物だけのローン」だったので担保価値は充分に有りましたが．．． 今銀行は優良貸出先に困っています 住宅ローンの地位は相対的に上昇していますので意外と大丈夫かも？ ＞この時期に固定で借り換えすると少しはお得に？ これは疑問ですね．．．固定化変動かは別問題 借り換えの時には手数料等もそれなりに必要です 担保設定などもやり直しでしょうから．．．
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- m_inoue222
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＃２です ＞『ペアローンを解消し、主人だけが借り入れ』という形態での借り換えが不可、ということです。 他の金融機関ならご主人だけの借入も可能です ただし、私が「ご主人の収入が大幅にＵＰしていない限り状況は変化していません」と書いたのは 「最初の借入当時にご主人だけの収入では単独での借入が困難だった」 なので今でもその条件がクリア出来ないだろうと思うからです ・物件の担保価値×○％＞借入金額 ・ご主人の年収＞貸し出し基準 ・年齢＜貸し出し基準 この問題を乗り越えなければ借り換えは無理でしょう 新築の場合は「物件の担保価値＝借入金額」も一般的です 今の状態は中古物件を購入する場合と同じ条件での審査になります
- joqr
- ベストアンサー率18% (742/4026)
＞ここ数年ほぼ収入が無いに等しいため、現実としては 主人が全額返済している状況です。 余りいい状況ではありませんね これは、１００％贈与です（額により影響あり） 収入が無ければ、ローン減税の無いですよね？？？ まずは銀行のローン相談会に行きましょう 無料ですから、ご遠慮なく でも、奥様の分くらいは完済を求められるんじゃないでしょうか？？？ 悪名高き「ゆとり返済」ってやつですよね 今となっては、結果として誤った選択になってしまいましたが、借り換えができるのならそれも心配ご無用です（借り替えられれば） 一般的に金利差が１％以上なら借り換えが御得といわれています それは、借り換えに掛かる諸費用も含めての場合です 借り換え先が保証料不要、団信込み、繰上げ手数料無料などのサービスを提供しているところを探してみましょう 諸費用は、借入先によって随分違います 闇雲に不安を持っていても何も解決しません 自分で行動しましょう 待っていても時間が過ぎるだけです 上手い話を他人がタダでくれるなんてことはありません 結果は努力次第です まだ時間は十分ありますから、相談会にたくさん参加して まず自分の理想と現実のギャップを正しく認識して その上で自分に現実として何ができるのか？ 正しい選択肢を見つけて目標を立ててください
お礼
ご回答ありがとうございました。 >余りいい状況ではありませんね >これは、１００％贈与です（額により影響あり） >収入が無ければ、ローン減税の無いですよね？？？ 本当にお恥ずかしい限りです。贈与の件ですが、数年前に 収入が大幅減した確定申告の際に、税務署で確認したところ 主人の負担額が贈与税の発生しない範疇なので問題なし、と ご回答いただいており、その点についてだけはクリアです。 心情的には全くクリアではありませんが…。ご指摘の通り 私の持分1/4についての減税は受けられておりません。 >まずは銀行のローン相談会に行きましょう >無料ですから、ご遠慮なく >でも、奥様の分くらいは完済を求められるんじゃないでしょうか？？？ 自分で調べられることはできる限り調べたうえ、道が見えたら 相談してみようと思います。私の分の完済については無知なりに 必要だろうなと想像しておりましたが、ろくな蓄えがなく 大変難しいのが現状です。 最後の9行、本当に身に染みます。 参考になります。ありがとうございました。
- tarotaro001
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まずは借り換えすることで本当に安く済むのかというのを調べてみてください。 借り換えをするということは 従来の金融機関との後始末が必要です。 ・抵当権の解除費用 ・繰上返済の手数料 新たに借りる金融機関の ・抵当権の設定費用 ・保証料 ・ローン手数料 ・場合によっては登記割合の変更のための登記 などなど・・・・これだけで結構な金額が必要になってきます。 勿論これらの費用は現金で別途で用意しておく必要があります。 場合によってはかえって返済総額が上がることもありえると思います。 それらがクリアできたなら ＞夫婦合算で組んだローンを主人一人に変更したうえで借り換えが可能なのか 新たに仕切りなおしですので、いままでどのようなローンを組んでいたかは関係ありません。 夫の収入がアップして銀行が夫だけでＯＫということになれば可能です。 ただ今回は奥さんの収入がほとんどないため収入合算はできなくなりますので、下手をすると門前払いという可能性もあります。 ＞その際、贈与・譲渡など、借り換え以外にも必要な事項があるのか、 要は現在の登記割合が関係します。 今まで夫３：妻１で登記されているなら、その部分が贈与と見なされ高額な贈与税が必要になってきます。 こういったことは悩んでいてもほとんど解決しませんので、新たに借り入れを考えている金融機関の窓口にいって相談すれば色々と教えてくれますよ。 但し、先ほども書きましたとおり、現金で１００万～の用意が必要になってきます。
お礼
ご回答いただきありがとうございました。 何にもわからない状態だったので、借り換えにあたり まず何をすべきなのか、順序立ててわかりやすく 箇条書きで書き出していただき、大変助かります。 ご回答を手がかりに、主人と相談のうえ行動してみようと思います。 ありがとうございました。
お礼
ご回答ありがとうございました。 >ご主人の収入が大幅にＵＰしていない限り状況は変化していません >「返せている」と「返せるだろう審査基準」は異なります 当初の私の収入の倍程度、主人の年収は増えていますが 『大幅』ではないので主人が全額返済しても何とか、という状況です。 二行目のお言葉が身に染みます。 はじめに心動かされたのは、今固定を申し込んだら2.7%、という 商品があり、単純に、あと2年で殆どの利率が4.0%になるのだから お得なのでは？！と浅はかに考え、詳細を問い合わせたところ、 そちらではペアローンの借り換えは不可、という返答があり、 そこから無知ゆえに悶々としはじめました。 一度、すべての方のご回答を手がかりに、調べられることは まず調べた後、銀行等に相談しつつ熟考してみようと思います。 ありがとうございました。
補足
お礼の内容の一部に誤りがあったので念のため訂正します。 >ペアローンは不可 ではなく 『ペアローンを解消し、主人だけが借り入れ』 という形態での借り換えが不可、ということです。 各々で再度審査を受け、申し込みすれば良いのですが 先に書きましたように、私の収入が無いため 現状、審査以前の問題で無理ということでした。