住宅ローンの借り換えが出来ない！？

質問

現在、公庫（当初10年３％　11年以降４％）と年金（一般3.550％　特別3.620％）で借り入れをしています。
年末調整の住宅取得控除の事だけしか考えていなかったので、土地の名義を夫一人にし、建物を夫婦共有名義にしたら、建物の持ち分割合が夫２／５、妻３／５と妻の方が多くなってしまいました。
公庫で借りている今は、全然問題がなかったのですが、最近の住宅ローン借り入れブーム（？）に乗って我が家も試算してもらおうと、近所の銀行へ出かけていったら、次のような事を言われました。

１．夫婦の連帯保証で住宅ローンの借り換えは出来ない（親子ならＯＫ）。
２．夫の持ち分割合が少ないから、借り換えは難しい。
３．夫一人の名義で借り換えをしようとすると、妻の持ち分の贈与になるから贈与税がかかる。

３の贈与税の意味が良く分かりません。分かりやすくどなたか教えて頂けませんか？
また、１と２の話が本当だとすると、このまま我が家はどこの銀行に行っても借り換えが出来ないという事なのでしょうか？？

諸費用等を勘案すると、なんだかこのまま公庫と年金で地道に返していった方が良いような気もしますが、今の金利がとっても魅力的で・・・・・(苦笑)。
アドヴァイスお願いします。

回答No.1

findman · ベストアンサー

まったくだめとは思えないのですが、私なりに感じたことを書き込みます。
保証はできませんが、参考になればと思います。

1.について
収入合算者として夫婦連帯保証は可能です。
奥様がお仕事されていない場合はできません。

2.について
夫の持分割合が少ないから借り換えは難しい
民法でいう場合、建物には法定地上権という物権が発生しています。土地を所有していてもその土地の上に違う名義の建物が乗っていたら、土地所有者は自分の権利でその建物を壊すこともどかすこともできません。

3.について
夫婦共有名義の財産を夫単独の名義にすれば、夫単独での借入が可能となり、そこにはその借入を原因とする抵当権が設定されることになります。
それ自体は問題ないのですが、共有名義だった妻の持分を夫名義にする＝妻の分を夫に贈与するという解釈となってしまうのです。

2,3についてこの問題を解決するには、妻の持分を夫に売却し、夫はその持分の対価を妻に支払うという方法をとります。売却の契約書を作成し、それぞれ別の通帳を用意し、一括では無理でしょうから、分割でその対価の支払いを行います。
その上で、夫単独名義のその物件を対象とした借り換えの相談にいかれることをお勧めします。

ただ、以前と比べ物件の担保価値が著しく低下した昨今、
担保余力が足りないというケースも考えられます。
都市銀行より地銀、地銀より第二地銀、信金のほうが、審査基準は枠があるときいたことがありますが、真偽の程はわかりません。

お礼

ありがとうございます。
あれからいくつかの金融機関に打診したところ、最初に聞いた所以外は「夫婦連帯保証ＯＫ」でした(苦笑)。

お世話かけました。