審査が通らず困っています

質問

先日住宅ローンの仮審査を受けました。（3件）
通らない理由も分からず、借入額を下げても厳しいかもという返答でした。
内容は住宅3000万、土地900万です。
自分の年齢は28歳で収入は470万。
借り入れ額が3000万の自己資金900万です。
他の借金は全くありません。クレジットカードは3.4枚所有していますがキャッシング利用なし、延滞等ありません。
1つ問題があるとしたら、購入した土地が実家の地続きで離れとして建てる予定です。そのため実の息子である自分以外は家を建てることは出来ません。もともと山林であり現在宅地に申請したばかりです。
土地が他人では全く意味のないものとなり担保として成り立たないのかどうか分かりませんし土地の評価額が低いという可能性もあるのでしょうか？
ほかの要因としてはなにがあるのでしょうか？お願いします。
土地の契約はおわっているのですが自己資金900万は来年にしか入らないのですぐに支払うことが出来ません。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

「返済能力」の問題ではないと思います。
借入希望額3,000万円で、現在28歳、年収470万円というところから、

借入希望額：3,000万円　返済期間：32年（現在の一般的な定年年齢60歳－28歳）　適用金利：3.20％（全期間固定の平均的金利）　元利区均等返済　ボーナス返済なし

という条件でシミュレートしてみました。
そうしますと、毎月の返済額が124,931円。
年間にすると　124,931円×12か月＝1,499,172円。
年収が470万円で、他に借り入れなし、とのことですので、年間返済額を年収で割って『総返済負担率』を算出します。
1,499,172円÷4,700,000円＝31.8％
『返済能力』の審査としては、十分に「クリア」できる利率になるので…。
（ただし、実際の返済で考えると、毎月の手取り給与から12万5,000円も住宅ローンの返済に充当されると、結構厳しいと思いますよ。借りられたとしても「ヤメておいた方がいいのでは…。」とアドヴァイスを差し上げたくなります。）

> 土地が他人では全く意味のないものとなり担保として成り立たないのかどうか分かりませんし土地の評価額が低いという可能性もあるのでしょうか？
ご質問者さまが土地を購入して、その土地を担保に出すのでしょう？
実際には代価の支払いがまだなので所有権の移転登記がされない…というだけのことならば、「土地の売買契約書」を添付すればいいはずです。
土地の評価額は、公的なデータで判断が可能だと思います。
「土地900万」が、それとあまりにもかけ離れて高ければ、金融機関としては「？」となると思います。

> もともと山林であり現在宅地に申請したばかりです
登記簿上は「宅地」になっているのですよね？
それと、その土地への住宅建築の許可はおりているのですよね？

> 1つ問題があるとしたら、購入した土地が実家の地続きで離れとして建てる予定です。
分筆されて、一個の建物として登記されないのですか？
「離れとして建てる」ということは、母屋の「附属建物」としての扱いにするということですよね？
ならば、「住宅ローン」は通らない可能性がありますよ。
通ったとしても、「同一敷地内別建物」である「母屋」も担保提供していただくことになると思いますけれど、その点はどうなっているのでしょうか。

お礼

有難う御座います。大変参考になりました。

「土地の売買契約書」は提出済みですが、本当に宅地になっているかどうかといえば委任状をまだ提出していないのでもしかしたらまだかもしれません。建築許可というのも確認してみます。

母家等を担保にするかどうかというのはこちらから申し出ないといけないのでしょうか？銀行側や保証会社から提案してもらうということはないのでしょうか？そういう知識がなかったので。

土地の件、担保の件、金額等、もう少し考えてみます。

丁寧な説明、本当に有難う御座いました。

回答No.2

getsumatsu

私の息子は２５歳で住宅ローンを考えました。収入もあなたと同じくらいです。諸事情があって途中でやめたのですが、その時の銀行の判断では２０００万円くらいが限度と言われました。それで、逆に２０００万円くらいの物件を探して、なんてやりましたけど、不動産屋さんが仲良くしている銀行などで融通を利かせてくれたりしますので、相談されたらいかがですか？息子の収入だけでダメな場合、親との収入合算してローンを組む事も可能なようですよ、

お礼

親とのローンは過去にトライしましたが訳あって通りませんでした。

尚個人の大工の為融通の利く銀行もありません。いろいろと複雑な上に金額も多いと思いますので、今後もう少し検討していきたいと思います。

親身な回答、本当に有難う御座いました。

回答No.1

bulubulu99

単純に、一般的な年収の５倍の借入と考えると、
４７０＊５＝２３５０万で、３０００万にはほど遠いです。
そういうことでは？
年収を上げるか、自己資金を後８００万ぐらい増やさないと厳しいかと思われますが。
後はカードのキャッシング枠も問題ありかもしれませんけど、
年収の割に借りる金額が大きいかと。
６倍と考えると、それでもギリでも足りませんよね。

お礼

実際自分の収入から考えて３０００万という金額があまりにも大きいということに気づきました。借りられたとしても返済がきつくなるので金額面をもう少し考え直して見ます。

非常に分かり易い回答有難う御座いました。