住宅ローンの審査

質問

住宅ローンの審査について質問いたします。
現在、義理の母親名義の土地（畑を宅地申請済み）を使用貸借という形で自己用住宅を新築する計画で、借入予定金額は２５００万円です。

地方銀行の仮申請時点ではＯＫの返事を頂いていましが、本申請の段階でＮＧになりました。
今まで夫婦ともカードローンの返済延滞やキャッシング等もしたことはありません。妻は専業主婦。
話を聞いてみると銀行側はＯＫなのですが、保証会社がＮＧだったみたいです。

保証会社はどのような審査基準で融資決定を下しているのかご教授お願いいたします。
またこういうケースでも融資をして下さる銀行等があれば教えていただけないでしょうか？

ちなみに場所は田園が広がる田舎で、市役所や駅から車で１０分程度の場所です。

回答No.8

noname#17385

はじめまして。

私の近所の信金（東北地方）では、４７０万の年収の場合、年間返済率は３５％まででした。実際私の年収が４８０万のとき、２６００万、３５年ローンで相談しましたが、収入と支出のバランスは大丈夫といわれました。ただし私の場合、勤め先が個人事業主なので、そこで保証協会の審査にひっかかりましたが...。

こちらのような田舎の信金では、支店長クラスの人などと相談できたりするので、保証協会がだめでもなんとかしてあげるような話もしていただきました。ＪＡとか、信金の方がいろいろ相談しやすい雰囲気だったりすることもありそうです。

最後に、年収の５倍までとか、返済率は２５％までというのは、確かに今後の生活を考えれば理想だと思いますが、実際にはもっと借りられると思います。年収は普通上がっていくものでしょうし。

回答No.7

minmin1004

#３の者再びです。補足ありがとうございます。ウーン、もし私が融資審査担当者だったら、ちょっと厳しい案件かなぁっておもいます。
他の方もかいていらっしゃるように頭金と返済比率が・・・。
少し厳しいことを書きますが、「勤務先の優良」に関しては、銀行と保証会社が判断をするので、そこのところはあまり期待されないほうがよいでしょう。
補足から推測するとたぶん、まだお若い方のようですので、もう少し頭金をためてから、再度申し込むということもかんがえてみてはいかがでしょうか?
ついでにウラ事情を暴露すると、「銀行自体が融資をしたくない案件」のばあい、「保証会社がNGだった」というのは、担当者や銀行がよく使う手です。

回答No.6

noname#11476

審査のポイントは、

ａ．土地の価値
　大抵固定資産税評価額（税金金額ではなく評価額です）が担保価値の基準になり、保証会社によりこの金額に係数をかけているようです。このほか接道条件なども評価されます。

ｂ．年収の返済比率
　勤務先、勤務年数などで基準が変わります。
　通常３０％以下です。ご質問のように年収か５００万いかない場合は２５％程度が限度でしょう。

ｃ．ローンの金額に対する頭金の比率
　ａの土地の価値＋頭金とローン金額を比較します。

以上により審査されます。
銀行がＯＫということはおそらくｂについてはなんとかなるものの、ａ，ｃの部分が問題になったと思われます。
これは保証会社でなければわかりませんので。

なお土地の名義は関係ありません。土地の名義がローンを借りる人と異なる場合は、土地の名義人に対しても連帯保証人や物上保証人になることを求めます。これにより担保設定は出来ますので問題となりません。
（もちろん土地の持ち主がそれを拒否すれば当然融資は受けられません。）

回答No.5

kan3

>年収は４７０万円、勤続年数３年６ヶ月、頭金比率2.3％ 借入予定金額は２５００万円

これでは無理も無い、
年収の５倍が貸し出し限度と言われてます。
勤続年数も少なく、頭金は無いに等しい。
担保の土地も無い・・・。
これでは返済が滞っても保証会社が損をするだけです。
通常もっと頭金が必要です（返済が滞っても、担保売却で保証会社が損をしない程度の・・）
可能なら５００万程度は必要でしょう、
建てる家のメーカーをアイフルホームとかの企画物にすべきでしょう。この条件では自由設計なんて高価過ぎます。企画物や輸入住宅、モデル・キャンペーン等をフルに使いましょう。

回答No.4

kan3

＞保証会社はどのような審査基準で融資決定を下しているのかご教授お願いいたします。

担保価値が無いからです。

土地が他人地ですから、担保は建物だと思われます。
２５００万円の担保価値が無いのです。
ご主人の信用度のレベル（ランク付けがされている）と担保価値が融資基準に満たなかっただけ。

土地と共なら融資されやすいでしょう。
今回は土地を買い取らないと融資は無理でしょう。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
義理の母と相談して、土地の名義変更の件早々に検討しようと思います。

回答No.3

minmin1004

もと、銀行員、ローン担当もしてました。住宅ローンの場合、年収、勤続年数、頭金の比率、返済比率が重要ですが、あと自営業かサラリーマンか、ということや、サラリーマンの場合どのような企業(業種や規模)
かということも審査基準です。
銀行側がOKで保証会社がNGというのはよくあるパターンです。
じつをいうと、保証会社がNGをだした場合、その理由は担当者にも教えてもらえません。よく理由をきかれて、担当の営業がこまったり、なかには、店長にどなりこんでくるケースもありました。
地元の地方銀行でNGだったのとことですが、信金はどうでしょう。もし、近くにあったり、普通預金くらいの取引があったら、担当地区の営業さんにはなしてみるのもありだとおもいます。

補足

貴重なご意見有難うございました。
年収は４７０万円、勤続年数３年６ヶ月、頭金比率2.3％
３５年ローンで、年間返済額が８６万円、勤務先は地元市内ではベスト３に入る優良企業です。
いろいろ調査していくうちに、minmin1004さんが回答されているように、信金も”あり”かと検討しております。
残った手段として、労金、ＪＡ等はどうでしょうか？
保証会社が違えば、審査も変わるのではと期待しておりますが・・・

回答No.2

bunbun04

担保、年収、勤続先、勤続年数、他借金でクリア(銀行側ＯＫ)できてるのなら問題は健康状態かな？
団信の健康状態アンケートに何か書いちゃいました？

お礼

ご回答ありがとうございます。
今まで、入院、骨折、手術歴一切なしですので、団信書類はパスしているとおもいます。
健康には自信ありです。

回答No.1

aiaisama

頭金をかなりいっぱい支払う方
勤続１０年軽く越える方
親が土地家置持っていて、既にロ～ン終わってて長く住んでいる

こういう方は楽勝みたいです・・・
金融機関は判りません、御免なさい。

お礼

ご回答ありがとうございました。
頭金比率は正直少ないです。勤続年数もぎりぎりですのでどうなんでしょうか？
問題は土地で、現在畑です。宅地申請は済みましたが、家が建って入居しないと宅地にはならないそうです。
法務局の登記簿の記載もまだ畑になっております。
そのため、現在誰も住んでおりません。