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中国の不動産バブルの状況は？
知り合いの一人の中国人が、1年ほど前に3万元のマンションを買いました。私からすると、収入も低いのによく買うなあという感じですね。 周りがみんな買うような風潮だったからでしょう。 不動産はどうなのでしょうか？こんな人間ばかりなら売れはするでしょうけど、いつ破綻してもおかしくない状況だと思いますが。
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投資をしているわけではないので極めていい加減な情報ですが、 不動産価格下落は中国経済のリスク要因としては考えられます。 現時点で先行きを判断するのは早計ですが、最近は減速の傾向が見られ、 世界の動向の影響を受けて短期的な調整期に入る可能性はあるかもしれません。 深センなど一部の地域で住宅価格が急に下落したことと、住宅販売面積の減少は懸念されています。 ただし、地域や種類によって事情は大きく異なり、中国の不動産は均一に動いているわけではありません。 極端な事例を摘んできて中国崩壊が必然云々言う筋は、信じ込まない方が無難だとは思います。 既にアメリカとヨーロッパの金融機能は損傷が激しく、 世界の成長の大きい部分は中国経済にかかっているため、 もしも中国経済が安定を保てなければ、 世界の不利益、日本の不利益が大きくなるはずです。 ・金融緩和へ転じた中国 近年、中国政府は不動産高騰を抑えるため、多くの規制(特に外国人向け)を敷き、 金利を引き上げ、融資に制限を課したりしてきました。 9月になってこの抑制の流れは緩和に転化しつつあり、 金利は引き下げられ、預金準備率の下げられ、事実上の株価支援策まで出されています。 安定的に推移できるかはタイミングや手際の問題となります。 食品・原油価格の天井と世界的な景気減速を見て、 当局はインフレ解決を最優先の課題から外してきています。 景気対策を打てる余地は大きく、今後の欧米向け輸出の鈍化に対処するために、 さらなる金利引き下げや公共事業の拡大で総需要の刺激を計るかもしれません。 ・指標で見る住宅動向 70都市住宅価格指数は、対前年比ではプラスですが、 減速傾向にあり、対前月比では横ばいになってきました。 価格所得比率は、中国は所得向上が著しいため必ずしも上昇はしていないようです。 成長率が高く名目賃金の伸びが大きいため、割高になっても調整機関は短く済むと考えられます。 しかし、価格賃料比率はこれまで長期間に渡って上昇する傾向があったようで、 短敵的な調整期間を経験する可能性はあるかもしれません。 もっとも、中国のファンダメンタルズがそう大きく変化していないにも関わらず、 上海総合株価指数は1年足らずで3倍になり、1年足らずで1/3に戻りました。 この間、固定資産投資や消費の成長率は、株価から考えられるほど大きく変化していません。 収益性としても、PERはあっという間に20から50を越したかと思えば、また20を割ったりしています。 チャートを見て鰻上りか急下降かくらいしか意識していない個人投資家がたくさん参入してきて、 相場が不安定になってきているのかもしれません。 ウォール街でさえ、超一流企業が根拠なき風説で 致命的な金欠に追い込まれる不穏な時勢でもあります。 中国は古い家が多く、都市部への流入もあるため、 住宅需要は依然旺盛ではあると考えられますが、 住宅価格が下がると期待されると一時的な買い控えが起こる懸念はあります。 ・金融機関 現時点では、金融機関は大きい損害を出してはいないようですが、 中国の金融機関は元々から不良債権比率が大きく体力の弱い構造にあります。 これまでも巨額の公的資金が投入され不良債権の処理に当てられてきました。 経営改革もそれなりに行われており、5年前ほど険悪な状況ではないでしょうが、 これから融資の質の改革が必要になると言われます。 不動産価格の下落や、成長率の悪化は延滞率の増加に結びつく可能性があります。 中国の金融は、比較的には海外のマネーと係わり合いが少なく、 国内の過剰貯蓄によって支えられているとはいえます。 中国は世界で最も多くのマネーを海外に流している債権国であり、 原理上は、国内の貯蓄で投資を十分に賄うことができます。 しかし、人民元高を見込んだ投機的なマネーが入り込んでいると見られ、 これが一斉に撤収を起こすとショックを与えるリスクはあります。 直近になって高まりを見せているリスク回避思考は新興国にとっては特に懸念材料です。 もっとも、今月の新興国の通貨安は、短期的に金融機関の不信感が異常状態で、 ドル調達難が起こっていることが要因と考えれば、 ファンダメンタルズの損傷が激しく中期的な通貨安が考えられるアメリカに対して、 経常黒字が大きく実体経済が比較的堅調な国の通貨が 売られ続ける状態が続くかどうかは分からないかもしれません。 むしろ人民元高の圧力が加熱し、中国が外貨準備の さらなる買い入れに勤しむというシナリオも考えられるはずです。 ・中国70都市住宅価格指数(対前年同月比) 2008年 8月 +5.3% 2008年 7月 +7.0% 2008年 6月 +8.2% 2008年 5月 +9.2% 2008年 4月 +10.1% 2008年 3月 +10.7% 2008年 2月 +10.9% 2008年 1月 +11.3% 2007年12月 +10.5% 2007年11月 +10.5% 2007年10月 + 9.5% 2007年 9月 + 8.9% 2007年 8月 + 8.2% ・都市部固定資産投資(対前年同月比) 2008年8月 +27.4% 2008年7月 +27.3% 2008年6月 +26.8% 2008年5月 +25.6% 2008年4月 +25.7% 2008年3月 +25.9% 2008年1-2月 +24.3% ・不動産景気指数 2008年8月 101.8 2008年7月 102.4 2008年6月 103.1 2008年5月 103.3 2008年4月 104.1 2008年3月 104.7 2008年1-2月 105.6 ・消費者物価上昇率(対前年同月比) 2008年8月 +4.9% 2008年7月 +6.3% 2008年6月 +7.1% 2008年5月 +7.7% 2008年4月 +8.5% 2008年3月 +8.3% 2008年2月 +8.7% 2008年1月 +7.1% ・ナイトフランクグローバル住宅価格指数(対前年同期比) (2008年4-6月期←2007年4-6月期) ロシア +26.5%←+53.7% シンガポール +16.3%←+25.2% 中国 +9.2%←+7.1% オーストラリア +9.0%←+10.1% イタリア +5.4%←+5.4% フランス +3.2%←+5.8% マレーシア +2.4%←+5.8% 日本 -0.7%←-1.1% ニュージーランド -2.2%←+12.1% ドイツ -2.5%←-4.4% イギリス -3.9%←+10.3% アイルランド -8.1%←+2.1% リトアニア -9.9%←+8.1% デンマーク -9.6%←-5.6% エストニア -16.0%←+15.4% アメリカ -16.8%←-3.3% ラトビア -24.1%←+37.1%
