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建築基準法で納屋の建替えはどうすれば可能か
市街化区域の用途地域：第一種低層住居専用地域にある納屋 （農業用機具置き場）が古くなったので、納屋（農業用機具置き場） として建替えたいと考えています。 建替延べ面積は、４５平方メートル程度ですが、建築基準法別表第２ 《用途地域内の建築物の制限》で、(い)項十号に、「前各号の建築物に 附属するもの（政令で定めるものを除く。）」との記載がありますが、 この付属するものの解釈がよく分かりません。 住居と納屋が公道（市道）を挟んで存在し、その住居の敷地と その納屋の敷地の所有者は同じ所有者であり、その土地所有者 が農業を営み、その農業を営むために必要な設備として納屋が 必要です。 このような場合、住居の建築物に附属するものとして、 どのようにすれば納屋の建替えは可能でしょうか ？ このような場合、一団の敷地として取り扱って貰えるでしょうか ？
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cyoi-obakaです。 どうしても納屋では用途的に48条第1項ただし書の適用がダメである場合の裏技を教えておきます。あなただけに……とは行かないか！ 平成5年建設省住指発第225号の第四：用途地域について、十六項の（一）の1；第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域のタダシ書です。 これは、単独の駐車場（車庫）に対する緩和規定です。 納屋でNOであるなら、車庫で48条第1項ただし書を使うのです！ 奥の手です。簡単に使ってはダメですヨ！ とことんやってみてです。 いいですね！ 住指発は下のサイトで確認して下さい。
この見解は、建築基準法の規定ですから、条文は全国どこでも適応します。 1項ただし書及び13項及び14項の運用は、それぞれの特定行政庁に任されています。 しかし、管轄の特定行政庁の担当者、チョット勉強不足ですね！ 直接、会って状況説明をしましたか？ 電話ではダメですよ、話が複雑ですから……… 担当者で話が見えない場合は、建築主事（通常、課長かな？）に話す事です。 それでも理解してもらえない場合は、建築審査会に「審査請求」（建法第94条）するしかないでしょうネ！ でも、そんなレベルの事ではないと思いますけどね～？ 既存の納屋があるんですから……… 一番手っ取り早い方法は、建築主が行政にネジ込む事かな………！ でも理解に苦しみます！ 特定行政庁の見解！ もしかして、既存の納屋は無許可ですか？ となると、少し厄介かな～ これまでの行政と建築主間の経緯がネ！ 取り敢えず、直談判でしょうネ！
お礼
詳しいご返答をいただき、ありがとうございました。 いただいた回答に基づいて、行政と交渉してみます。
ANo.1さんの回答が正解で、それ以外の方策はありません。 本来、同一敷地内であれば、母屋と『不可分』扱いの物置（納屋）でありますから、その建築行為は確認申請許可処分により可能であります。 本件の場合は、公道によって敷地が分断さてており、同一敷地ではありません。従って、単独敷地として建築確認申請をするわけですが、この場合は、建法第48条第1項ただし書の運用となります。 この場合、通常は、同条第13項及び第14項により許可処分がなされますが、本件のような場合は、両敷地の登記証明と現状の利用状況説明書を添えての申請になります（自治体により実務運用が異なるため、確認要）が、建設審査会（月1回開催）の同意及び公聴会は形式的ものであり、特定行政庁によってはそれらを実施せず、自ら担当者が現地調査を行なって終了とする場合もあります。 また、一団の敷地としては扱えません。 一団地の総合的設計制度は、原則として、同時期に建築される場合であり、母屋は建替えをしないのですから適応外です。 それ程、心配する必要はありません。通常の確認申請に、少し提出書類が増えるだけです。 参考になれば幸いです。
お礼
ご回答に 心より御礼申し上げます。 建築指導課と交渉してみます。
補足
実は、市の建築指導課に問合せると、公道を挟んでいるので建築物に付属するものにはならないし、第一種低層住居専用地域では用途地域の制限上、納屋や倉庫は建替えできないとの返答を貰って、非常に困惑していました。 回答者のcyoi-obakaさんは、東京で設計事務所を経営されているようですが、こうした基準は、都道府県によって異なるものでしょうか ？ 因みに、当方は兵庫県の物件です。
- pasocom
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建築基準法別表第２の「用途地域内の建築物の制限」(い)項の中には確かに「納屋」「倉庫」に類するものがありませんね。 しかし、そもそも建築基準法48条の用途地域内で建てられる建築物の定義のなかでは「ただし、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむをえないと認めて許可した場合においては、この限りではない」とのただし書きがあります。 たかだか平屋45平米の納屋ですから、この「良好な環境を害するおそれがないと認め・・・」を利用するのが一番スムースかと思います。 特定行政庁＝市町村の建築担当部署にかけあって、許可を得て下さい。
お礼
ご回答に 心より御礼申し上げます。 市の建築指導課に交渉してみます。
補足
実は、市の建築指導課に問合せると、公道を挟んでいるので建築物に付属するものにはならないし、第一種低層住居専用地域では用途地域の制限上、納屋や倉庫は建替えできないとの返答を貰って、非常に困惑していました。 こうした基準は、都道府県によって異なるものでしょうか ？ 因みに、当方は兵庫県の物件です。
お礼
奥の手まで教えていただき、誠に ありがとうございました。 これで、建築指導課との交渉に自信が出てきました。