根抵当付きの土地上の建物

質問

我が社が所有している駐車場には、Ａ銀行が根抵当を付けています。今回ここの１／５位ににアパートを建てます。
融資はＢ銀行が無担保でしてくれます。（金利も安く）
このアパートは１棟ごとＣ社に賃貸いたします。
そこで、通常はこのアパートにＡ銀行が根抵当を付けると思いますが、今回の融資がＢ銀行なので、抵当を付けられるのは納得がいきません。そこで：
１）こちらが断っても、土地に根抵当を持っているＡ銀行　　は強制的に建物に抵当権を付ける事が出来るのか？
２）仮に、アパートをＣ社に売却した場合にも、Ａ銀行は　　強制的に抵当権を付ける事が出来るのか？
アパートを登記しないとか、土地を分筆するとかも考えましたが、銀行に抵当を付させない良い方法が有りましたら
教えて下さい。
Ａ銀行からの今後の融資が無くなっても困りません。

回答No.4

noname#8709 · ベストアンサー

＃３です。

ご質問の項目に回答しておきますと、

１）強制的に根抵当権をつけることはできません。

そのかわり、契約違反を持ち出して、返済を求められる・建物取り壊しを求められるなどの対抗手段を執ることが可能です。

２）１と同様強制的に抵当権をつけることはできません。

ですが、Ｃ社が建物を買い取ることは通常考えられません。
＃３で回答しましたとおり、土地に設定したＡ銀行の根抵当権よりも建物が存在するための権利（地上権賃借権等）が劣るため、取り壊しさせられるおそれがあるためです。

Ａ銀行に根抵当権を設定させないための方法は、Ａ銀行へ全ての借入金を返済し、根抵当権を抹消してもらうことです。

その後にＢ銀行より借入を行って建物を建てれば安全です。

その後、Ｂ銀行は「土地・建物」両方に抵当権を設定します。
これを承諾しない場合には、融資が実行されません。

法律上の「理論構成」だけでは割り切れない現実社会の仕組みということです。

補足

有り難うございました。
haku-yさんの仰るとおりだと思います。
でも「割り切れない」のです。
銀行の言うとおりにはしたくないのです。
まず、Ｃ社は我が社の関連会社ですので、形上の売買は可能です。（抵当権を付けさせない為の手段にならないかと）
Ｂ行は無担保で貸してくれますので、抵当権はなし。
最悪の場合はＢ行が肩代わりをしてくれるでしょう。
（未だ話はしていないが、両行とも我が社を離したくない）
土地の分筆が良いようですが、面倒だし・・・。
取り敢えず、お礼です。

回答No.6

noname#8709

＃３です。

Ｂ銀行は無担保融資なのですね。
この点について勘違いしておりました。
申し訳ありません。

しかしながらＡ銀行との関係についてはすでに回答したとおりです。

回答No.5

uso888

no.3の方の回答どおり、一般的に土地の根抵当権設定契約には追加担保差し入れ条項が付いています。

また、債権者を害することを知っていて担保価値の減少を招いた場合には、借入金の期限の利益を失うおそれもあります。

このため、実質的にA銀行に抵当をつけさせないという方法はありません。

おそらく、当初はA銀行から融資を受けていたが、最近の貸し渋り傾向で関係が疎遠になっているのであろうと想定しますが、B銀行は無担保で貸してくれるわけですから、わざわざA銀行に対して背信的な行動を取る必要性もないと思われます。

また、B銀行の好意に何らかの形で報いたいというのであれば(その必要性は疑念がありますが)、建物にAB両銀行で同一順位の根抵当権をつけるか、A銀行がそれを望まなければB銀行に第二順位をつければよいのではないでしょうか。

お礼

そうなんですよね。
「借入金の期限の利益を失うおそれもあります」この場合、Ａ行は言ってこないと思います。
「当初はA銀行から融資を受けていたが、最近の貸し渋り傾向で関係が疎遠になっているのであろうと想定しますが」
貸し渋りではなくて、我が方が「借り渋り」をしているのです。何せ、Ｂ行の方が金利が安い物で。
A・Ｂ両行とも我が社に貸したがっていますので。
とにかく、Ｂ行から借りて建てた物に、Ａ行が抵当を付けるのが納得行かなくて。
関連のＣ社の所有にしたら如何なもんでしょうか？
関連会社でも、資本関係は有りません。

回答No.3

noname#8709

「根抵当権設定契約証書」の各条文を読んだことがありますか。
また、根抵当権設定を行い、借入を受けたときの条件として「土地上に建物等を建築しない。建築したときは追加担保に入れる」などの条件がありませんでしたか。

「土地」の価値が一番高いのは、何も建築されていない更地（空地）の状態の時です。
なぜなら、「どのような用途にも使うことができる状態」だからです。
ここに建物を建築すると「土地の価値」が下がりますので、Ａ銀行としては通常指をくわえてみているということはありません。

逆にＢ銀行は「建物のみ」に抵当権をつけるというようなことを行いません。
土地建物に抵当権を設定することになります。

ここでまたＡ銀行の融資条件に引っかかることが考えられます。
高順位の抵当権等を設定する場合には、Ａ銀行の承諾を得ることなどとなっていませんか。

さて、もし万一競売にかかることとなった場合にどうなるかを説明します。
Ａ銀行のつけた根抵当権より後に建てられた建物は、Ａ銀行が競売を行うときに、取り壊しさせられることがあります。
たとえ所有差といえどもこれを拒否できません。
Ａ銀行の根抵当権より建物を存在させておく権利の方が劣るからです。

Ｂ銀行が建物のみに抵当権を設定することはないというのはこれがあるからです。
建物が取り壊された場合には、「無担保」になることが予想されるからです。

実社会においては、Ａ銀行の意向を無視して勝手に進めることはできないと言えます。
もちろんＡ銀行の借入金を全額返済して、取引を終了させると言うことでしたら問題はありません。

Ａ銀行からの借入が存在する状態では、土地建物共に、１番根抵当権としてＡ銀行、２番抵当権としてＢ銀行が設定登記を行うというのが、ごく一般的に行われている方法です。

回答No.2

noname#24736

1.貴社の駐車場の土地にA銀行が抵当権を設定するには、貴社の承諾がなければ出来ません。
又、A銀行からの借入金に対して、土地の抵当権だけで担保が充分であれば、A銀行は建物について抵当権の追加を要求する根拠が有りません。

2.建物をC社に売却することは貴社の任意であり、A銀行には抵当権設定の権利は有りません。

又、B銀行には建物に対しても抵当権の設定を要求できる立場に有りますが、その話は出ていないのでしょうか。

回答No.1

shippo

土地と建物は別々の物ですから，Ｂ銀行から融資を受けて建てたアパートにＡ銀行が当然のように抵当権を設定することはできません。
もちろん，あなたの会社がＡ銀行に対して建物に抵当権を設定してもいいですよ。といえば別ですが・・・。

ですので１），２）の回答ともに，土地と建物はまったく別のものですから，Ａ銀行が土地の抵当権を理由にその上に建つ建物に抵当権を設定することはできません。

ちなみにＢ銀行から融資を受けてこの建物を建てるのだと思いますが，Ｂ銀行はこの建物に抵当権は設定しないのでしょうか？
もしＢ銀行が抵当権を第一順位で設定するのであればＡ銀行が第二順位以降に抵当権の設定をしたとしても，何かあった時にほとんどはＢ銀行に入ってしまうことになるので，Ａ銀行のメリットはなくなるようにも思います。