土地購入時の根抵当権について

質問

ある土地の購入を考えているのですが、その土地に根抵当権がついています。
不思議なのは、土地の実質価格を大幅に上回る極度額の根抵当権が、ついていることです。
根抵当権が設定されたのは３年ほど前ですが、土地の実質価格の１０倍以上の極度額の根抵当権がついています。

私は、その土地を購入したいと思い、地主（根抵当権の債務者）の方も了承してくれているのですが、根抵当権を抹消するほどの財力は、私にも、債務者にもありません。

登記簿の要約書を見てみると、共同担保の記載は無いので、この土地単独で、実質価格の１０倍以上の根抵当権が設定されていることになります。
何故、実質価格以上の根抵当権が設定されたのでしょうか？
そして、私がこの土地を購入する場合、根抵当権を抹消するには、どうしたらよいのでしょうか？　私が出せる金額は、土地の実質価格までなので、根抵当権の極度額には遠く及ばないのです。

どなたか教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.5

manno1966 · ベストアンサー

抵当権消滅請求
http://www.re-words.net/mob/decsription.php?n=1695&f=19&p=1
を行えばよいのではないかと。

土地価格を超える残債の抵当があるなら、実質その土地の価格はないに等しい。
安価(数万円？)で名義変更し、土地評価額を債権者に支払う。
現在の土地の所有者は土地代金分の返済となり、３者ともそれなりに潤うのでは。

当方は素人なので、実際にやる場合は弁護士等、法律の専門家に手続き等のアドバイスを受けてからにしてください。

回答No.6

manno1966

追加。
http://plaza.rakuten.co.jp/kotabe202/diary/200902280000/

回答No.4

noname#203300

私も債権額＞物件価格（取引価格)の物件を買ったことがありますが、売主と仲介業者が銀行さんと話をつけて、当方が依頼した司法書士さんにお願いし、無事に取引を終えました。
　個人間取引では責任を持って取引を手配してくれる人がおりませんので、担保付の物件では私は致しません。
　質問者様が金融会社と話をつけようとしても、金融会社側は売主の個人情報に関することですから軽々には話に乗れませんし、結局売主側の承諾も必要でしょう。二重三重の手間がかかりうまくいくかもどうかもわからないと言うことです。

回答No.3

noname#203300

抵当権者の同意が無いとその土地は売るも買うも出来ません。
　普通、銀行ローンで買う場合は銀行（その物件に抵当権を設定します)が、仲介業者がいる場合はその業者さんが、それがなくとも登記をお願いしている司法書士さんが、抵当権の抹消と買主への名義変更を行うので、その際の必要書類はそろえるはずです。
　根抵当の場合、他の回答者様の言っておられる様に『極度額』の設定ですので、実際の債務とは必ずしも一致しませんし、貸金回収を急ぐ銀行等が債権額に及ばなくとも売買をさせて『いくらかでも回収を』と考える場合もあります。
　いずれにしても決済時に抵当権が抹消され質問者様に名義の変更が行われる書類がそろっていれば、売主に残債があっても、売主の債務が質問者様まで追っかけてくることはないでしょう。

>　何故、実質価格以上の根抵当権が設定されたのでしょうか？

　今では“ありえない！”ことかもしれませんが、会社あるいは個人の信用があって、銀行が貸し込みたい場合などは『根抵当でやりますから、必要になったらお使い下さい。』なんて甘いことを言って使わせて利息を稼ごうとしていたのです。余程信用があった売主さんなんでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。

なるほど、個人に信用がある場合は、名ばかりの担保をとって、お金を貸すことがあるのですね。参考になりました。ありがとうございました。

補足

質問に書き忘れたことを、補足いたします。

・残債は、土地の実質価格を大幅に上回っています。
・不動産業者を介さない、個人間の取引を行おうと思っています。
・債権者は、某大手の消費者金融会社になっています。

私の目論見としては、債権者である消費者金融会社に連絡をとり、担保をほかの物件（売主が所有する他の土地）に移してもらうことはできないかと考えております。

おそらく、私が払う土地の代金を売主が得ても、すぐに残債を完済することは不可能だと思います。

消費者金融会社（根抵当権の債権者）に私から連絡を取ることは、売主も了承しています。この際、何か注意すべき点はありますでしょうか？
また、こういう手法は普通に行われることなのでしょうか？

どなたか分かる方、ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

poolisher

登記されている極度額は最大借入可能額であり、現時点の実際の
債務額ではありません。

住宅ローンはスタート時点が債務最大ポイントですが、
事業融資などでは、年度によって借入額が変動しますので、根抵当で
極度額設定をするのです。

実際の債務残高がいくらあるかは当事者である、売主と銀行しかわか
りません。
決済には、根抵当の抹消も同時にやりますから（つまりそれ以前に
抵当権者が同意している）トラブルになることは考えにくいのですが

抵当、根抵当に限らず、
売主の属性によっては、抵当権が解除できず契約流れになってしまう
可能性はあります。本来そうした場合は手付倍返しになるのですが
あなたの手付が戻ってこない危険性があります。
こういう時代ですから、手付保全なり、債権者の抵当抹消同意書の確認
なりトラブルに巻き込まれないような注意は必要ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

アドバイスを参考に、トラブルに巻き込まれないよう
注意して、取引を行おうと思います。ありがとうございました。

回答No.1

bunbun8

実勢価格の１０倍もの極度額とはかなりですね・・
それも３年前の設定ですか。。

いずれにしても、根抵当権を抹消するのは、極度額ではなく、あくまでも借入金の「残債額」です。
売主・または抵当権者に、残債がいくらあるのか確認して、実際に購入する金額以下であれば売買代金で抹消することができます。
その場合、売主から銀行に対して、売却する旨を伝えてもらい、取引（代金支払＆所有権移転手続）に抹消書類が間に合う日を決めて、司法書士に登記の手続を依頼すると良いでしょう。
もし、売買代金よりはるかに多くの残債があり、売主が追い金をしても抹消できないのであれば、残念ですがその土地は買わないことです。

お礼

ご回答ありがとうございました。

質問に書き忘れましたが、残債は実際に購入する金額以上なのです。
何としても欲しい土地なので、何とか手段を考えて、買おうと思います。ありがとうございました。