息子への任意売却について

質問

夫が債務者の家が競売に掛けられました。
家は夫が半分の権利、土地はすべて妻の権利です。
しかし土地を担保にしていたので、
ローン滞納の為
（別居していたので滞納していたのも知りませんでした）
いきなり競売に出されることになりました。
（全部で1700万一括で払わない限りストップ出来ないそうです）
その他に夫はサラ金から300万借りてます。
競売にかける事を知ったのは5/26です
任意売却に頼んでエンドユーザーに売ろうと思ったのですが
市街化調整区域だったり、
道路に面してなく3M道路を通って入っていく土地だったりで
高く売れそうもないので
他の場所に住んでいる祖母が買い取って その後
息子名義に替えて息子の支払いにしたいのです
でも少しでも安く買い取りたいのですが
債権者と直接 交渉できるのでしょうか？
また、祖母が買い取るのでも安い金融機関からは
借りられないとききましたが 本当でしょうか？
ご解答をお願いいたします。

回答No.3

kita52326

元夫が無収入なら、残念ながらミラクルの可能性はないです。

○ 祖母の土地を担保に借入ができるか？
任売は金融機関が納得する金額でされることになるので、
今付いている抵当権は抹消されることになります
従って、購入資金(借入金)の担保は購入する物件というのが基本で、
担保力が不足する場合に祖母の土地が追加担保になると思います。
但し、借入者に収入が見込めなければ担保があってもダメだと思います。
売却して購入資金に充ててくださいと言われてしまうでしょう。

○ おまけ：保証人について
土地名義が元妻とのことですが、
土地を担保に提供しているだけ（物上保証）ではなく、
銀行とのローン契約か、保証会社との保証委託契約で、
元夫の連帯保証人になってはいませんか？
もしなっていたら、元夫の生死等にかかわらず、
元妻にも任売後の残債務の請求がきてしまいます。
その場合、息子に及ぶのを防ぐには、やはり元妻が自己破産するか、
元妻が亡くなったときに相続放棄するかということです。

回答No.2

kita52326

○祖母が買い取って その後息子名義に替えたい。
祖母の場合、定期収入の有無、年齢などでローンが組めない可能性があります。
祖母→息子（孫）への引継前提の債務承継型ローンなども難しいかもしれません。
仮にOKの金融機関があっても、一般的な住宅購入資金の借入ではないので、
金利はやや高めになる可能性があります。
最初から息子さん単独で住宅ローンが組めると良いのですが・・・・。

○ 少しでも安く買い取りたいが、債権者と直接交渉できるか？
資金調達の可能性が見えてきているなら、協議に応じてくれるでしょうが、
弁護士・司法書士など代理人をたてた方が、円滑にいくでしょう。

○ その他
夫妻の債務は残ってしまいます。
自己破産してケリをつけるか、亡くなった際に相続放棄するかしないと。
残債を相続しなければならなくなります。

○ おまけ
夫の現在の返済能力はどのくらいなのでしょう？
・ 定期的な収入はある
・ ローン事故(＝期限の利益喪失)から半年以内
・ サラ金が１百万まで減れば住宅ローンも返していける
・ 住宅ローン以外の抵当権はない
この全てにあてはまるなら、
「住宅特例付の民事再生」と「巻き戻し」という制度を使って、
家を手放さず、ローンを継続というミラクルの可能性があります。
詳しくは弁護士・司法書士にご相談ください。

お礼

お早い回答ありがとうございます。

>祖母の場合、定期収入の有無、
>年齢などでローンが組めない可能性があります。
>祖母→息子（孫）への引継前提の債務承継型ローンなども
>難しいかもしれません。
>仮にOKの金融機関があっても、
>一般的な住宅購入資金の借入ではないので、
>金利はやや高めになる可能性があります。

祖母は別に土地を所有しています。
その土地を担保にして借りることはできるでしょうか？

補足

夫は仕事についていないため、収入はありません。
家庭内暴力の為、離婚しましたが
暴力の証拠となるものもなければ、
夫には借金があるくらいなので慰謝料も取れませんでした。
そしてずっと現在の家に居座ってローンを滞納し現在に至っています。

土地までも取られたくはないので、
任意売却の事を知り、息子への任意売却への手段を探しています。
まず、祖母は別に土地を所有しています。
その土地を担保にして借りることはできるでしょうか？
夫の借金は相続放棄を考えています。

回答No.1

102351

ローン滞納の為一括返済になってしまったのですね！

事態はかなり深刻です！
ここではなく、専門家にお話して下さい。
＞債権者と直接 交渉できるのでしょうか？
どの債権者でしょうか？
銀行は話なんて聞いてくれませんよ。
あいつらは金を持ってなければ客扱いしてくれませんから。

＞また、祖母が買い取るのでも安い金融機関からは
＞借りられないとききましたが 本当でしょうか？
祖母というとかなりお年を召してらっしゃると思いますので、
基本的には銀行は貸しません。

債権者がどういうものかによってかなり対応が違います。
もしＲＣＣ（整理回収機構）であるならば、
それを専門に扱っている会社があります。
サラ金が相手なら、弁護士等。
土地の売却やそれらをまとめて相談に乗れるのが不動産屋です。
信頼できる不動産会社はいらっしゃればそこに連絡するのが一番です。
そこがある程度のレベルの高い会社ならば悪いようにはならないように銀行と戦ってくれるでしょうから。

はっきり言って事態は一刻を争います。
夫の借金は果たしてそれだけでしょうか。
私も長年こういうケースを扱ってきましたが、
大抵まだあったりします。
最悪、競売になっても借金が残らなければいいですが、
流れても銀行のローンは残りますよ！

お礼

お早い回答ありがとうございます。
残念ながら信頼できる不動産会社はありません。