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土地収用に関わる補償金額の算定
土地収用価格の算定基準は？ 自己所有の田の一部が県道新設の為、収用される事になりました。収用自体には特に不満はないのですが、県から提示された金額を見て考えていた金額との隔たりが大きく戸惑っています。未だ事業認定を申請する前なので収用手続きの一環ではなく、任意買収的は段階だとは思いますが、提示された金額は不動産鑑定士の鑑定に基づき算定されたものだと説明がありました。（提示金額が鑑定評価額なのか県の規定を加味して修正されたものかはわかりません）提示金額は約￥20,000/m2です。土地収用法には「近傍類他の取引価格等を考慮して算定」となっています。平成13年に近隣（50m）の自己の田を国道施設として国に提供しましたが、その時は￥80,000/m2でした。平成15年に今回の土地を別の収用の代替地として買取の話が県から有りましたがその時は\60,000/m2でした。路線価は\50,000/程度です。 今回、県から提示された金額は私が想定していた金額の1/3程度で、法定されている近傍類他の取引価格とも一致していない金額だと思われます。公共の福祉と私人の財産権の調整として￥20,000/m2は妥当ではないと思っていますがいかがでしょうか？ 収用委員会の裁定をお願いする事を考えていますが、いかがなものでしょうか？ 見識者各位様のご教授をお願い致します。
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補足１ ＞県土木の課長さんは「収用委員会の裁定を受ける事は当然の権利なので構いませんが、特別控除が使えなくなりますよ！」と言っていました。 そーゆーこと。 土地は買取ですから 対価補償金、 5000万以下であれば 譲渡の無かったものとみなします。 ↓ http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3552.htm この収用特例が 使えるか、使えないかは 大きな問題です。 単価についは 不動産鑑定士評価ですからね。 昔の交渉の仕方は 鑑定評価後に「歩切り」 がありましたが 現在は 公文書は 関係者から請求があった場合は 開示する 公文書公開条例の 関係で「歩切り」は存在しません。 相手（県）に 開示請求をしてみては どうでしょう？ まとめとして 用地交渉などの 交渉事は 数年がかりが 常です。 納得できるまで 交渉しましょう。
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- goo000oog
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回答者同士が論争するのは好みませんが、専門家と称するANo.2の方が >収用委員会で収用と決まれば５０００万円控除（税法）が受けれなくなります。 と書かれている件に関しては、質問者が判断するのに大きな要素になるかも しれないので、私（被収用者であり、現在収用裁決取消等を訴訟中）の知見を 書きますと 任意買収の場合は事業者の申し出があってから六ヶ月以内に買収に応じないと 原則的に租税特別措置法の適用は受けられなくなりますが、収用の場合は そのような制限は知りません。 現に私に対して事業者は租税特別措置法施行規則に基づく「収用証明書」を 発行し、同文書のみで措置法の対象になると国税庁にも確認済です。 なお行政代執行の採決は収用委員会ではなく、本件の場合は県になるはず等 この件に関しては自信がありますが、質問者自らが確認してください。
お礼
No1の方ですね。重ね重ね有難うございます。 行政代執行という言葉自体知りませんでした。なにせ俄か的に土地収用法を拾い読みした程度の知識なので・・・ 県土木の課長さんは「収用委員会の裁定を受ける事は当然の権利なので構いませんが、特別控除が使えなくなりますよ！」と言っていました。 予め税務署の確認しておいた方がよさそうですね。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞収用委員会の裁定をお願いする事を考えていますが やめたほうが良いんじゃないの？ 収用委員会の採決とありますが、 収用委員会とは「行政代執行」 の採決するところになります。 収用委員会で収用と決まれば ５０００万円控除（税法）が受けれなくなります。 5000万控除は使えないよ。 ＞平成13年に近隣（50m）の自己の田を国道施設として国に提供しましたが、その時は￥80,000/m2でした。平成15年に今回の土地を別の収用の代替地として買取の話が県から有りましたがその時は\60,000/m2でした。路線価は\50,000/程度です。 不動産鑑定評価ですからね。 地価の下落でしょう。 補償の対象となる土地について、 （1）国の公示価格 （2）県の基準地価格 を基準として （3）近辺の類似の取引事例価格 （4）不動産鑑定評価額 を参考に、位置・環境・街路の状態などの諸要素を比較検討し、適正な価格を算定します。
お礼
dr_suguru様 早速のご意見有難うございました。やはり素人が俄かに法律を勉強してもだめですね。専門家の方のアドバイスはとても有りがたいです。 20%の譲渡税は確かに大きいですが、譲渡価格の差が300％位なので・・ 当地を含め、近隣も公の評価も実勢の取引相場も下落は有りません。逆に開発地域なので上昇ぎみです。 当地は登記は田ですが、現況地目は宅地見込地と記載されています。諸要素を比較検討という事ですが、田で立ち退き等が絡まないので減額されているように感じています。私見と致しましては残地の評価は環境要素は加味されるべきだとは思いますが、県道となる対象地自体の評価に環境要素を加味する必要は無いとおもうのですが・・・
- goo000oog
- ベストアンサー率36% (7/19)
県提示の土地価格ですが、所有土地の評価推移など具体的な事実が分からないので 一般的な話しをすると、平成13年、平成15年に比べ現在の土地評価は20～50％は 上昇していますから県提示の価格は異常と思えます。 で、県道新設事業自体に不満が無いなら、色々資料を提示して納得できる価格なら 任意買収に応じる。 任意買収に応じなければ、県は事業認定を受ける前段階として説明会等で事業の内 容を利害関係者に説明するなどして事業認定を受ける必要があり、その後ようやく 収用委員会に裁決申請し、収用委員会の審理になる訳で、任意買収で纏まらなけれ ば事業の完成に数年間は掛かるでしょうから和戦両様で臨む。 なおご存知でしょうけど、任意買収でも収用でも一人当たり五千万円までは租税特 別措置法で課税されません。
お礼
goo000oog様 早速のご意見、有難うございました。現土地を含めて近隣の土地評価の変動は殆ど無いと思います。（固定資産評価、路線価、実勢取引相場） もちろん相当の価格である事に納得が出来れば契約に応じるつもりです。土地収用法の基づく地域住民への説明会は既に終えています。（2回も・・・1回目の説明会が事業名称を間違って記載されていたので無効だったらしくて・・・） 不動産譲渡税の件も調査します。
お礼
dr_suguru様 重ね重ねご教授頂き有難うございます。 「歩切り」、開示請求の件、とても参考になります。 担当の県土木の課長さんは複数の鑑定士による公正な鑑定結果である事、交渉の余地は無い旨の説明はありましたが、その公正な鑑定結果を開示請求し、納得出来るまで調査してみたいと思います。（場合によってはこちらで別な鑑定士を依頼する事も考えています） 又、契約書には地積を証する測量図しか添付されておらず、残地との境界の処置の設計図面や説明も一切ないのでこちらも確認してからという事になります。