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借地権付随の土地所有権の購入費用
- 60年以上も前から所有権登記済みの家を借地に建てて住んでおります。地主から土地の購入費用を請求され、弁護士からは不動産価格査定書と高額な地代の値上げが提示されました。
- 不動産価格査定書には、通常の更地価格よりも25%高い金額が示されています。疑問として、弁護士が借地権の存在を隠蔽して不動産価格査定書を依頼したのか、また、このような行為が弁護士として正当な行為なのかについて考えています。
- さらに、不動産鑑定士による借地権者と底地権者の不動産鑑定評価書の依頼も考えていますが、相手方の弁護士がそれを無視する可能性があるのかについても教えてください。
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弁護士というのは、常套手法として、自分＝法律専門家（として社会から一定評価されてる身分）というツッパリ＝最初からまずハッタリで相手が萎縮すればしてやったり・・・と、早い話、動物同士が毛を逆立てて自分を大きく強く見せる・・そういう動物なんだと認識していればたいてい笑えます(^^ 一昔前ですが、友人・知人に幾例もそういう話を身近に見ています。 親からの代の借地を、（当然、新・借地法以前の借主権利が強い、地主サイドにすれば地代を高くしたくても法的判例前例で元々が安いから％比較でどうやったって現代相場にできないので）地主（も相続した世代あたり）が流通価の40％で売れれば御の字で処分したい・・・それがいつもホンネです。 あっさりその40％分MAXで最初から貴方がいいとすれば、弁護士の出る幕はありません。 そこに持っていくのが彼の仕事で、コケオドシをまずかましているってとこ（笑 ちなみに私の周りの二例では、借地人が欲かかず「付近坪単価相場の4割で買う。それ以上なら絶対・ぜーったい応じない、借地人を続ける！」と、最大譲歩線を地主に宣言したら、あっという間に合意で、片つきました。 精神的にはグダグダやってるより、借地上の自己所有家屋が震災・倒壊や焼失したりの心配とかのリスク含め、地主が売りたいと言って来たときはさっさと片つけるのが得策です(^^/
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- yumeiroyamaneko
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勤務先の顧問弁護士は， 借地権付き土地（底地権）を借地人が購入する売買に際して， 不動産屋が借地権を考慮せずに算出した査定額を 「こんなのダメだ。このままでは関われない」と一蹴してくれました。 ぶっちゃけ，言い出したタイミング的に迷惑だったのですが， でも，法律家としては，正しい判断のように思いました。 ところで弁護士は，依頼人の利益を考慮して行動します。 弁護士は，依頼人の代理人だからです。 そのため，法的に不当にならない限度内では， 弁護士は依頼人の言うことに従わざるを得ないと思います。 また，「お客様は神様だろう。依頼人の言うことを聞けないのか」 なんてのたまうクライアントも士業者を悩ませます。 いくら説明しても聞かない客の要求に対しては， 無駄を承知で，打診してみせることもあったりします。 相手方には申し訳ないと心の中で手を合わせながら。 返事がない点を考えると，これが原因かもと思ってしまいます。 （この手の客は「なんで勝手に答えるんだ」とのたまいます） ちなみに，前記査定をした不動産業者の話のまた聞きですが， 不動産業者による査定は周辺の取引事例を参考にするので， 類似の取引案件がないと非常に難しいと言っていたそうです。 その査定額が絶対的な基準になるとは言えないように思います。 地代の大幅値上げ要求は，買ってもらいたいという意向の現れでしょう。 査定も，できるだけ高く買ってもらいたいという意味なのでしょう。 裁判になった折には，不当に高い価格は裁判所も認めない虞がありますが， その前にけりが付けば，そんなの関係ありません。 相手方に弁護士がいるのであれば， 法的にこちらも不利にならないように注意が必要です。 仮に売買契約不成立で地代値上げを裁判上で争う場合， 地代を供託するなりして支払うことになりそうですが， 裁判での確定額に不足する額については10％の利息を付すことになるなど， 気をつけて対応しないとならない部分も出てきます。 こちらも弁護士で対抗するのが最善のように思います。
お礼
Yumeiroyamaneko様 回答有難うございます。 参考にさせて頂きます。 当方も近隣での取引事例を いろいろ手を尽くして探しましたところ 直ぐ3軒隣で 1年半前に一回り大きな更地の土地で取引が有り その坪単価から借地権割合を引いて 相続税路線価に30%上乗せして 提示しても 返事が無いのです。 地代を供託するなどの勉強も少しずつしております。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
お互い根競べです。結果的に貴方が得をするはずです。
お礼
titelist1様 コメント有難うございます。 弁護士を相手に 根競べですか・・・・ 勉強しますわ。
土地のある場所にもよりますが、大まかに見て底地の価格は通常（借地権なし）の更地価格の３～４割くらいです。その目安は国税局のＨＰの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）の中に記載されています。ただしこれは、相続などのときに国税局はこのように評価する、ということでして、売買のときは当然に売り手と買い手の間で価格を決める相対取引となります。御質問にある不動産価格査定書は「通常の更地ならこの価格です」ということを言っているのではありませんか。もしその価格で底地を買ってくれというのなら不当な要求です。しかし、買い手でない不動産鑑定士が相対取引の価格まで決めることはないと思います。これ以降は質問者様と地主さんの話し合い（価格決め）になるのではないでしょうか。 （付記）一般的に言うと、地主さんが底地を買ってくれと言ってくれたら、あまりゴネずに国税局の評価割合プラスアルファくらいで買うのがお得ですよ。借地借家法というのはもともと借りるほうに有利な法律であり、地主さんから見れば土地を貸したばっかりにその土地を格安でとられてしまう、くらいの感じは持っているかもしれませんが、地主さんとしてはやむを得ないのです。結果として借地人の方は大きく儲けられるわけですから、その機会をとらえるべきと思いますよ。
お礼
お礼 alsmagna0様 回答有難うございます。 参考にさせて頂きます。 先方の弁護士が 余りにも高飛車で 当方が借地権を言ったら まだ認めず 当方が 相続税路線価に30%上乗せして 借地権割合を引いて 提示しても返事が無いです。
お礼
odasaga09様 回答有難うございます。参考にさせて頂きます。 先方が いきなり弁護士に依頼で 高額でしたので 当方も情報を集めて 流通価格の50%で提示しましたが 返事が無いのですわ。 (絶対応じない)は良い案ですね。 返事が着たら その手で対応しようと思います。
補足
当方が即決する、直ぐ払うと言っても グダグダやってのは、弁護士と相手でしたが、 弁護士が入ると 時間が掛り過ぎますね。 本日 決着して 支払いが完了いたしました。 当方は 余分な費用も掛けずに 所有権を 手に入れました。 皆様のお陰です。 皆様 有り難う御座いました。