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未登記建物が道路拡張 収用費用は？ （ちょっと長いです）
私の父（長男）が４０年前に、当時はおじAの名義の土地に立てた田舎の店舗兼自宅が道路拡張事業によって土地と共に収用されることになりました。両親はその周辺で５０年以上も店を経営しておりました。現在、その実家の建物には、バブルにより自己破産した父の弟夫婦（私のおじA夫婦）が５年前から自分達でリフォームして住んでいます（土地は私名義）。（リフォームについては了解しました） ５年前にその実家におじ夫婦が住む際には、父はすでに亡くなっており、当時８５歳の母は私達家族のもとに呼び寄せ、その時は老人ホームにおり（寝たきりで痴呆もありましたので）実家には家財道具一式はありましたが「空き家」状態でした。 今回の道路拡張による建物と土地の収用問題という多額の金額が動くことがわかると、当然のごとく問題が生じてきました。おじ夫婦は、建物はもうリフォームに数百万以上かけているので自分達のものという認識であること。付随して、その土地にある全ての建物（車庫等）も所有している認識である。なぜなら、その建物すべてが未登記であることから譲渡してもらったと思っているふしがあります。 そこで相談なのですが、土地・建物の収用費用は所有者に支払われると思うのですが、上記の場合、特に建物が未登記ですと、現在済んでいる住人に支払われてしまうのでしょうか？ 私が所有権を主張できるのでしょうか？ それとも国交省は未登記の建物の収用費用自体支払わないのでしょうか？ （ちなみに土地は、おじAが自己破産した際、競売物件となりましたが、入札を経て私名義になりました。） 専門的なことが全くわかりません。どうぞ教えてください。このまま、両親が苦労して建て、商売していた財産がおじ夫婦のものとして処理されるのでしょうか？ 道路拡張による土地建物収用のさい、未登記物件には収用費用は支払われないのでしょうか？？？？ どうぞ、ご存知の方、教えてください。非常に困ってます。
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- taka-jim
- ベストアンサー率50% (1/2)
細かな点は既に回答が出ていますが、そもそもの根本のところで少し補足させていただきます。 まず、用地買収というのは『土地』が買収されることを言います。 その土地に建っている『建物』は、あくまで『移転』です。 支払われるのは『移転料』です。 ですから、ご質問の場合、役所は土地所有者であるあなたとの契約が全てに優先いたします。 次に、建物移転料を誰に支払うかは、今までの他の方の回答の通りです。 重要な点は、リフォームしただけでは、今お住まいの方には、土地に関する権利は発生していません。 リフォームだけでなく、借家の庭に勝手に建物を建てても、土地に関する権利は発生しません。 もちろん、建物を登記してあれば、旧建物保護法により土地に権利が発生しますが、今回のケースは未登記ということですから、これも問題とはなりません。（今から登記しても関係ありません） ちなみに、負担したリフォーム代については、旧借地法、旧借家法、あるいは民法の規定により、有益費償還請求権、造作買取請求権を主張される可能性がありますが、これらは当事者間の問題ですから、役所は双方が合意しない場合、用地買収契約ができません。 収用と任意買収が混乱されているようですが、任意買収はあくまで民法上の契約です。全ての権利者の合意のみで成立します。 今回のケースでは、どうしても当事者の相談が暗礁に乗り上げた場合のみ、収用委員会に『裁決』をもらい、収用することとなります。 しかし、収用委員会も、権利関係の争いがある場合、『不明裁決』という形で、誰の権利かを特定せずに裁決をすることがあり、最終的には裁判で決着してもらうこととなります。 他の方が、回答にお書きのように、まずは役所の担当者にお話しされることが一番です。
- ho_saiken
- ベストアンサー率52% (12/23)
＞とりあえず、起業者に相談してみることにします。国道ですので、国交省だと思いますが、当該地域管理の事務所となるのでしょうか。 補償が係わる事業は、国道＝国道工事事務所が担当窓口にならない場合が多く、まずは役所 都市計画課で当該国道拡幅事業の用地収用担当窓口はどこになっているのか尋ねるといいでしょう。
- ho_saiken
- ベストアンサー率52% (12/23)
回答番号：No.4の補足です 補償概要は回答番号：No.4のとおりです。ここから先の話はあまり公表できない内容になってくるので、プロフィールを辿ってご連絡くださいますようお願い申し上げます。 固定資産税課税台帳に納税義務者と納税者が記載されていますし、建物の建築年月も記載されています。 未登記物件であれば固定資産台帳の納税義務者と納税者及び建築年月も考慮して権利者を確定していきます。 築年数から判断して、おじが今から建物登記する場合、新築、売買、贈与、相続といった原因が必要になりますので、おじは建物登記はできないと考えられます。 固定資産税課税台帳に納税義務者と納税者の変更は取り消し線によって履歴が残っていますし、全ての関係人に聞き取り調査を行いますので不審な点は明らかになってきます。 ＞夏に父の法事で帰省するので、状況等の把握をし、親戚を交え話し合う必要があると痛感いたしました。 これまでの経験上、お金が絡むと親戚がいつの間にやら増えているという不思議な現象が起きて話がこじれるケースをよく耳にしますので、話し合わない方がいいと思います。 お母様がご健在であれば、聞き取り調査はお母様にも実施いたします。 もしお母様が認知症であったり、ご自分で物事の判断ができない容体であれば、お母様の成年後見人を決めておく方法もあります。←この辺は私の領域ではないので司法書士や無料法律相談にお問い合わせください。 おじの行動が不安であれば、dr_suguru様がおっしゃるように起業者に電話で結構ですので相談すると良いでしょう。
お礼
ho_saiken様 dr_suguru様 皆様 本当にご丁寧にありがとうございました。 とりあえず、起業者に相談してみることにします。国道ですので、国交省だと思いますが、当該地域管理の事務所となるのでしょうか。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
補足1 ＞聞き取り調査の連絡は当方にも（遠方）くるのでしょうか？ 未登記建物ですから 基本は ・居住者 ・固定資産税の所有者 ですが 土地、建物の名義が違いますので 貴方にも連絡があるはずです 不安であれば、先に 収用事業者に相談しましょう。
お礼
ご丁寧にありがとうございます。 、直接足を運ぶのがいいのでしょうが、とりあえず不安ですが電話にて相談してみます。
- ho_saiken
- ベストアンサー率52% (12/23)
公共事業による補償は権利対象者への個人補償になっているため必ず 権利者を確定する手順を踏みます。 権利者確定根拠優先順位 １．登記簿 ２．固定資産税納税義務者 ３．故人所有であった場合、法的相続人が権利者になります。 ４．聞き取り調査 ２．固定資産税納税義務者は「納税義務者」と「納税者」が異なる場合があるため、聞き取り調査と勘案して決定することになります。 本件の場合 ○土地＝競売を経て購入した場合、土地登記をしているはずなので、ご質問者様に補償されます。 ○建物＝未登記 前述の手順で権利者（建物所有者）を決定します。 一概にリフォームしたから叔父の所有とはなりません。 ○附属建物（車庫等）＝未登記 前述の手順で権利者（建物所有者）を決定します。 したがって、建物の固定資産税納税者が誰かによって補償対象者（＝権利者）になります。 もし叔父が建物の固定資産税を納税していない場合、故人の相続関係者全員が補償対象者になります。 この場合、叔父の建物リフォーム費用は、原則として建物所有者に帰属されリフォーム費用も補償されない可能性があります。 しかし、起業者（事業施行者）との協議によって建物リフォーム費用は叔父に補償される可能性もあります。 権利関係は以上です。
お礼
よくわかりました。ご丁寧に本当にありがとうございます。 初めて質問させていき、このように詳細に回答いただけるとはありがたいことです。 固定資産税は当方の父親が当初から払っておりました（父名義）。父が亡くなってからは母が払っておりましたが、一昨年からおじが「払う」といって支払い始めました。この時点で道路拡張の話が現実化したのかと想像します。納税者はまだ父の名前であると思いますが、おじのことなので、納税者名を変更している可能性もあります。この場合は過去38年間の支払い実績は無視されるのでしょうか？ 夏に父の法事で帰省するので、状況等の把握をし、親戚を交え話し合う必要があると痛感いたしました。
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＜特に建物が未登記ですと 未登記建物は物件調書に 署名、捺印をしてもらって 補償人を確定します。 基本は聞き取りですが 未登記建物の場合は 固定資産税の課税者です。 ↓ 2-2-1権利調査を参考に http://www.pref.hokkaido.lg.jp/NR/rdonlyres/B78A8720-39DA-432F-81A4-A8972764D75F/0/39itakusisyousyo402_210301.pdf
お礼
心強い回答ありがとうございます。 お礼しつつ、dr_suguruさま、質問ですみません。 聞き取り調査の連絡は当方にも（遠方）くるのでしょうか？ 勝手に補償人確定をしてしまう可能性があります・・・。
- explicit
- ベストアンサー率16% (41/250)
今回の問題は、権利関係が明白でないということですよね。 まず、未登記でも補償対象になります。おじさん夫婦と話をして、権利関係をはっきりさせましょう。そして物件調査の時にきちんと調査者に話をすることです。ただし、リフォーム前の建物が古すぎるのと、住んでいるのがおじさん夫婦であれば、質問者様側にはたいした補償はないと思いますよ。建物の評価証明を取ってみられたらいかがですか？
お礼
ありがとうございます。お礼が遅くなりましたこと、大変失礼しました。 店舗権家屋は40年前に建てました。車庫はその数年後です。 この夏休みに帰省しますので、その際にしっかり役所で調べてみます。
- abechi
- ベストアンサー率26% (26/97)
へい。 土地 建物 小屋 倉庫木 塀 など別に査定し補償金が支払われます。 ＝未登記の物件（基礎ある物件）は 土地の所有者なります。 （勝手に色々な手口で登記する悪党もいますが。。） 土地の名義と別な物件の登記済みの場合 建物は 建物の所有者です。 土地は名義人です。 未登記の物件を貴方が直ぐに登記すれば問題は解決です。 まあ 役場は土地の名義人に上にある物は貴方の持ち物と言えば 都市計画課も多分 貴方としか交渉しないですよ。 何しろ、貴方は（かわいそうな身内に）タダで建物を貸してる訳でしょう。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 当方がすぐに登記をすればいいのですが、現在そこに住んでいるおじのほうが素早く登記できる可能性もあるわけでしょうか？ 建物登記には土地名義人の同意か何かが必要ですか？
お礼
わかりました。 ご丁寧にありがとうございます。