この賃貸借契約は無効ですか？

質問

自営業者で小さな店舗を借りて営業しています。
賃貸借契約書の貸主の名義は法人で、
この店舗の管理会社名になっています。

先日、この店舗の所有者から内容証明が届きました。
内容は要約すると、
「管理会社は管理を委託しているだけで、店舗の所有者ではない。」
「貸主名義が管理会社名となっている現在の賃貸借契約は無効なので、
改めて本当の所有者と賃貸借契約を結んで欲しい。」
「応じない場合は6ヶ月後に立ち退いてもらう。」
という内容です。

現在の契約は管理会社の契約書の作成ミスということです。立ち退きに際しての条件などの詳細の記述はありません。最初の店舗の契約は管理会社と行い、所有者の方は立ち会いませんでした。店舗の登記を確認すると確かに連絡して来た方が所有者でした。

そこで質問ですが、(1)この所有者の申し出に応じなければならないでしょうか？(2)応じなかった場合はどうなると予想されますか？(3)現在の状況は不法占拠なのでしょうか？詳しい方よろしくお願いします。

回答No.3

noname#107982

賃貸業をやってます。
強制の明け渡しは強引ですが　オーナーは
困ってるのでしょう。

オーナーさんとでしたら　
家賃の値引き交渉も出来そうで逆によいのでは？

逆手にとらないとね。

回答No.2

noname#65504

世の中にはサブリースといって、所有者でない人が貸すケースもありますから、所有者でない人と契約することもできます。

単に契約書の記載ミスなら、改めて契約すのではなく、貸し主の名称変更をすればよいだけではないでしょうか？

一般に不動産の賃貸契約は物件の引き渡しがあれば対抗できます。物件の引き渡しとは、この場合、鍵の引き渡しで代用できると思いますし、鍵を引き渡す権限を管理会社に与えていたことから、少なくとも表見代理は成立しますし、鍵の管理までを管理会社に与えていた貸し主側にも責任があると思います。
http://www.enjyuku.com/d2/hi_034.html

今まで家賃を支払っていたのなら、管理会社が着服していたのか、管理会社経由で所有者にわたっていたのかのどちらかですね。
所有者にわたっていたのなら、書類上は異なっていても、直接所有者と賃貸契約を結んでいたのか、管理会社からの又貸しになると思います。
前者なら書類の記載ミスにすぎず、物件の引き渡しと賃料の授受があったことから賃貸契約は有効でしょう
後者の又貸しは契約違反ですが、重大な影響を及ぼさなければ、借家人が保護されることがほとんどですので、多分大丈夫なのではないかと思います。

＞「応じない場合は6ヶ月後に立ち退いてもらう。」

契約が無効なら６ヶ月待つ必要はないでしょう。不法占拠ですから。

あと、賃貸契約にも時効取得が適用されることもあるので、契約から１０年経っている場合は、賃貸契約の時効取得を主張することもできると思います。

応じなかった場合相手が折れるか、裁判野帳邸をしてくるのではないかと思います。

いずれにしろ管理会社のミスですので、管理会社に何とかするようにいえばよいのではないでしょうか？
単に貸し主の名義変更だけなら、契約内容の変更ではないので、そう大きな問題ではないと思います。

回答No.1

mapu2006

他人の物を貸すことは違法な行為ではなかったと思います。
契約自体も有効なはずです。
多分錯誤無効にもならない気がします。

所有者がせっかくきちんと再契約を申し出ているので、
契約条件に相違がなければ契約をし直すというのが一番いい気がします。

後、普通立ち退きに関しては定めはないと思います。
定期契約でもない限り、基本的に立ち退かせることはできないからです。
退居の際の原状復旧費用の定めなどはある場合がありますが。

もしその店舗を借りるという事が維持できなくなれば、現契約の相手である管理会社に損害賠償請求ができると思います。
（店舗を貸すという債務が不履行となる）

以上、素人考えです。
実際には専門家に相談されるのが良いと思います。