売却した土地の名義変更がされていなかったことが45年ぶりに判明し困っています

質問

こんにちは
（１）経緯
・私の父方の祖父は、45年前に当時住んでいた奈良県で所有していた宅地と農地をAさんに売却し（売買契約締結済、売買代金受領済）その後、私の両親が住む東京に引越し同居を始めた。ところが、Aさんが農地の所有権移転登記をしようとしたら、農地は、既に3反以上所有している者しか買い増しできないことを知り、3反以上の農地を持っていないAさんは所有権移転登記が出来なかった。更に、Aさんはその事実を祖父に連絡しなかった。
・祖父はその事実を知らぬまま35年前に他界した。当然、私や私の父も祖父が持っていた土地は全て他人名義になっているものと理解していた。
・今月、突然奈良県の祖父が住んでいた市役所から祖父宛の手紙が両親宅に届いた。内容は、「市街化区域内の農地（上述農地はこれに該当）は近い将来『宅地化する農地』と『保全する農地』のいずれかに選択される。この選択は現在の農地所有者が行う必要がある。また、この選択により固定資産税が変わってくる。説明会を開くので出席下さい。」と言うもの。この手紙により父は当該農地の所有者が未だに祖父となっていることを初めて知った。父がAさんに連絡を取ると、Aさんは既に他界、その妻と連絡が取れた。Aさんの妻は、所有権移転登記ができずにいたことを知っており、また、その事実を祖父に知らせていなかったことを詫びた。
・この農地はいままで課税されていなかったが（課税されていなかったから祖父名義のままであることも知らなかった）、今後は『宅地化する農地』『保全する農地』いずれを選択しても課税が始まる。父としては売却済の土地なのでAさん側に名義変更して欲しいと願っている。具体的にはAさん側費用負担で宅地転換し3反制限を取り去り、Aさん側名義にしたいと考えている。
・一方、Aさん側は、「今後も使う予定のない土地なので（宅地変換すると費用負担が発生し税率も高くなるので）今のまま名義を変えずにいたい。農地としての課税が始まった場合は税金は支払う。」との話があった。しかし、父は世代が代わると税金支払いの約束が守られる保障もないため、あくまでAさん側の名義にしたいと切望している。
・また、Aさん側から、父が買戻しをするならそれに応じるとの話があったが、Aさん側と父の間の価格差は10倍以上の開きがあり、買戻しは殆ど不可能な状態。（父としては安く買い戻せるなら自分で宅地変換し第三者に再度売却しても良いと考えている）
（２）質問事項
・父が願うように（Aさん側の意思にかかわりなく）宅地転換後Aさん側に名義変更をすることは可能でしょうか？
・他に、父の費用負担が出来るだけ少なくてすむ解決方法（即ち、将来の課税を免れる方法）は何かないでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.3

dr_suguru · ベストアンサー

＞「市街化区域内の農地（上述農地はこれに該当）は近い将来『宅地化する農地』と『保全する農地』のいずれかに選択される。

これは間違いなく
生産緑地の説明会の案内ですね。
http://www.city.uda.nara.jp/city_planning/city-planning11-02.html
ただ、これまで
固定の納税通知書がこなかったのは？
免税点以下？
どーでも良いからほっときます。

＞・父が願うように（Aさん側の意思にかかわりなく）宅地転換後Aさん側に名義変更をすることは可能でしょうか？

農地法の3条では
農地取得できる者は
農家要件が必要です。
これは当たり前のことで
昔はこんな事が良くありました。
結果として
自業自得ですね。

さて
方法論としては
農地法の3条移転は
できませんから
5条を使って
農地以外への転用目的で
移転する方法しかありません。
http://www.pref.mie.jp/NOCHI/gyousei/nochig/nochihou/nochihou.htm#4jyo

＞・他に、父の費用負担が出来るだけ少なくてすむ解決方法（即ち、将来の課税を免れる方法）は何かないでしょうか？

ありません。

最後に
生産緑地は、500m2以上です。
隣地とあわせて500m2以上でも可能です。
面積次第で
先程回答した
5条許可は
現実味がありません。

補足

どうもありがとうございます。
市役所からの手紙はおっしゃるとおりの内容です。
さて、
＞面積次第で先程回答した5条許可は現実味がありません。
この意味をもう少し教えていただけませんでしょうか？

（当該農地の面積は約６０坪ですので500m2以下です。つまり生産緑地とはならない→農地として保全はできない→5条を使って宅地に転用後所有権を移転するしか方法はない・・・と理解しますが、『5条許可は
現実味がありません』とはどういう意味なのでしょうか？

再三で恐縮ですが宜しくお願い致します。

回答No.4

dr_suguru

補足1

＞当該農地の面積は約６０坪ですので500m2以下です。つまり生産緑地とはならない

生産緑地と言うのは
隣地の農地とあわせて
500m2以上で指定できます。
単体、60坪では指定できません。

＞『5条許可は現実味がありません』とはどういう意味なのでしょうか？

生産緑地とは
500m2以上が対象で
「60坪」の農地は
補足で始めて聞きました。
最初から
60坪の農地で質問があれば
「現実味が無い」と
回答はしていません。

最終的には
60坪での
5条の土地利用計画図
で農業委員会がＯＫがでるかに
よります。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

noname#64531

昔からやってる司法書士に相談してください。

当時農地の移転売買は許可がないと成立しません。
そうすると、所有権は移転しておらず、相手には買い戻しではなく
購入代金の返還請求権が残ってるだけとなります。
税金の負担話も質問者さん側となりましょう。

請求権が時効になるのかも含め、
ご質問の主旨が可能か相談されるといいでしょう。

回答No.1

noname#107982

役所も昔と違い　うまくごまかすのは無理です。
正直に手続きをして名義を替える。
税逃れごまかしの話ではない。