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土地の名義変更後の売却
祖父名義の土地の名義変更をしたいのですが、祖父は４０年前に亡くなっております。父（本年6月他界）の兄弟（叔父１・叔母３）５人程います。叔父がその土地に居住していますが、現在（73歳）１人暮らしで、入院中です。悪い事に、単身のため後継者がおりません。叔父の生活を維持するためには、どうしても土地売却をしなければなりません。無関心な叔母２人は共同名義を主張しています。献身的な叔母A（長女：74歳）は介護や身銭を切って叔父をささえています。入院中の叔父は退院しても一人暮らしは難しいようです。介護の手続き中ですが、叔父の生活費を確保し、他界時の葬儀代や納骨代まで考えておかねがばりません。私は、甥にあたりますが、叔母Aより本家の墓を守るよう相談されています。何か良い方法はありませんでしょうか。
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＞何か良い方法はありませんでしょうか。 先ず、祖父名義の土地・建物について。 相続権者は、あなた（父の代襲相続）と父親の兄弟姉妹です。 ＞無関心な叔母２人は共同名義を主張しています。 まぁ、暗に「平等に遺産を分配」を要求しているのでしようね。 共同名義にすると、不動産価値は１００％下がります。 叔父叔母が高齢ですから、売却して現金を確保・その現金で介護施設入居を考えた方が無難でしよう。 土地・建物がある市町村役場の税務担当部署に行くと、土地・建物の評価額を教えてくれます。 この評価額を基準に相続額を計算すれば、良いでしよう。 法律では、あなた（父親代襲相続）を含めて叔父叔母各自の相続額は各自全体（土地・建物評価額）の２０％となります。 （叔父の扶養義務を放棄しているＡを除く叔母は、減額する事も可能） 叔母との協議がまとまらない場合は、裁判という事になります。 最高裁判決 昭４７．９．８を適用すると。 「祖父死亡以降、叔父が実際に土地・建物に住み、税金（公租公課）も叔父の名で負担・納付し、これについて他の相続人（叔母）が何ら関心をもたず、異議を述べなかった場合には、叔父の名義に変更する事が可能」です。 しかし、条件がなかなか難しいので専門家に依頼した方が無難ですね。 次に、仏壇・お墓の件です。 仏壇・仏具・お墓及びそれらに付随する物は、相続対象ではありません。 Ａを除く叔母に遠慮する事無く、あなたが祭祀となる事が出来ます。 自信を持って、お墓を守って下さい。
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叔父様が40年間その土地に居住していたのであれば、取得時効が援用できて、すべて叔父様のものになるかもしれません。 祖父名義だと知っていても(悪意)、20年で時効ですし。 http://www.melma.com/backnumber_53894_3194813/ そうならない場合、相続するとして5分割ですね（兄弟であるあなたの父上の代襲相続人であるあなたも入れて）。 他の兄弟も、権利を主張できますが、義務も当然負担しなければなりません。 >本家の墓を守る というのは、その墳墓の所有権とそれに伴う義務を引き継ぐということです。そのほかの財産に紐付けされるものではありません。家裁に決定してもらうこともできます。 あなたが長男の息子であるなら、当然にあなたが、ということになるように思います。 弁護士に相談して、家裁に持ち込んで決定ということになるでしょう。
- horahuki-dondon
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問題点は２つ。 １、土地の売却。 ２、墓の守。 １についての専門知識はありませんが、いくらで売却できるのでしょうか？ 相続税や、何らかの諸経費、差し引きをしてあなたの思うような金額になれば良いと思いますが・・・ その前に、クリアしなければならないハードルが高すぎます。 ２については、 あなた自身が負担と思っているのなら、丁重にお断りできる話です。
＞無関心な叔母２人は共同名義を主張しています。 口を出すなら、兄弟相互に扶養義務があるので 介護ほか諸費用を分担させましょう。 権利を主張して義務を果たさないとはこのことです。 最終的には家庭裁判所での調停でしょうか。
お礼
早々にご回答いただきまして、ありがとうございました。兄弟相互の扶養義務があるということで話し合いをしてみる事にします。この問題は、やはり専門家に相談しなければならないかも知れません。一人で悩んで憂鬱になっておりましたが、回答をいただき勇気が出ました。ありがとうございました。
お礼
早々にご回答いただきまして、ありがとうございました。１については、専門家に相談するのが良いのかも知れません。 ２については、父の墓のこともあるので、先祖累代の墓として、墓石を建て直し、祖父、祖母、叔父も含めて安置し、守って行こうと思っています。一人で悩んで、憂鬱になっていましたが、こうして、回答をいただき、暖かさを感じます。また、解決に向けて頑張ろうという気になってきました。ありがとうございました。