贈与？売買？土地を名義変更するためには

質問

土地の名義変更についてお聞きします
その土地はAの所有です。
Aはすでに死亡しており配偶者とは離婚済み（破産などはしていません）
子供は4人ですが一人は小さい頃養子縁組の為、実際は3人
（今回は複雑になりますので相続人全てをZとします）
Aは私の祖父Bの兄弟です
よって私とは無関係？になります
しかしAの土地を管理したり固定資産税を払っているのは祖父Bなのです
祖父も歳なので生きてるうちに解決したい！というのが家族の願いです。そこで教えて下さい。
土地を祖父B名義にするためにはどのような手続きをすればよいでしょうか？法務局にて登記簿を確認するとA名義でした。
法務局HPより↓
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
もらえば３の贈与による所有権移転登記申請書
売買すれば４の売買による所有権移転登記申請書
になると思うのですが違ってます？
贈与・売買の場合だと
登記申請書・登記原因証明情報・贈与契約書・委任状
携わる全員の実印・住民票
印紙などの税金
とHPには書いてありますが法的にこれだけでしょうか？
あとはハンコをZ（相続人全てをZ）から押印してもらう時に
よく噂できくもめ事（お金等）のトラブルが発生する可能制があるぐらいでしょうか？

家族の話を聞くと法的な事に個人的感情（税金払ってるのに！土地の管理してるのに！近所つきあいもしてるに！）と分からなくは無いのですがすべて一緒に考えています。
今すぐではないのですが、こういった事を視野に入れつつ将来の事を考えたいのです（その時になれば士業の方に頼む予定ですが）

難しい問題ですが分かる範囲までで結構ですのでアドバイス頂けませんでしょうか？
宜しくお願い致します。

回答No.4

akak71

ともかく、Zに相続登記申請が必要です。

お礼

ありがとうございます
おしゃるとおりZに相続登記が申請が必要ですね
問題はそれからですね

回答No.3

explicit

登記をするということは、所有権を保全するだけを意味しますから、こだわられる必要はありません。
問題は誰に所有権があるかだと思います。相続手続き上は別として、何にも取り決めずほったらかしにしているのであれば異常です。お祖父さんが税金を払っていることも、本来からすれば確かに変ですから。ただし、管理や近所付き合いは好意の範囲だと思います。

お礼

ありがとうございます
そう異常なのです
私も今回質問するにあたって自分なりに勉強した上で質問したつもりです。しかし両親や祖父母などは全てをごちゃ混ぜに考えているのです
おそらくこのような方は沢山おられるのではないでしょうか？
相続登記してもしなくても日常生活になんの支障もきたしません
問題が発生して初めて分かります（分かった時には遅いのですが・・
極端な例ですが信号無視すれば罰金や処罰がありますが
登記申請しないからといって何かがあるわけでもありません
自分の身は自分で守ると言った感じでしょう（大事な事ですが
今回はありがとうございました。

回答No.2

dtakei1970

Aが遺言とかでBに当該土地を贈る約束とかをしていない限りは、当該土地の所有権は、Aの死亡に伴い、Zに行くはずです。
一方で土地の面倒はBが見ていたというと、事務管理ということになって、それに要する費用の償還請求ができるはずですが、実際に費用がどうなっていたか、というのは過去にさかのぼって調べるとなると難しいので、償還請求がどこまで通るかは、難しい面があるように思います。
よって、ZからBに土地の所有権を移すためには、単にZからBへの贈与にするか、売買としつつ、今までの費用償還請求権と相殺した形にするか、どちらのアレンジも、可能性のレベルではありうるのではないかと思います。
ここで気をつけないといけないのは、税金の話で、アレンジの仕方によっては、思いも寄らない税金を課される可能性があると思います。したがって、法的な側面と税的な側面と双方について考える必要があると思います。まずは税理士さんに相談されてはいかがかと思います。
もちろん、これらの交渉には時間もかかりますし、お祖父さまのご記憶に頼る部分もあるでしょうから、早めに動かれることが重要かと思います。

お礼

ありがとうございます。
今回の質問で少し光が見えました
法的な側面と税的な側面も大事ですね
こちらと致しましては１つ１つ考えるのではなく
トータル（どんぶり勘定）でいくら払うのか？
に注目し試算してもらいそのことを加味した上で
物事を進めて行きたいと考えております
このたびは貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

mnb098

何も難しい事はありません。
相続権は全て子たちにあり、税金を払ってきた、面倒見てきたと言う事で自分の物にしようと言う考えが根本から間違いです。

相続人の権利を侵害して、第３順位の兄弟が取得することはできないので、話し合いで一旦子たちに相続登記したのち、売買にして買い取るか贈与するしかありません。
これまでの支払いした税金や維持管理にかかった費用の明細を提示して、その部分を代金に考慮して行くのが合理的です。

昔からの実家を長男が家督相続し、近くに住む次男が面倒見てきたと言う構図なのでしょうが、事情がわかる関係人たちが生きているうちに片付けるほうが良いので、祖父がより依怙地になる前に、いとこである父親からの提案を早めにしたほうが良いと思います。

お礼

おしゃるとおりです。
根本的に間違ってます
ただ両親や祖父母からすれば、先祖代々の土地を大事にという思いが強いのでしょうね　ド田舎なので

ありがとうございました。