- ベストアンサー
新米大家です。更新の手続きは自分でできますか？
不動産屋さんや管理委託業者を介さずに 更新手続きは出来ますか？ また、自分でやると何か不都合はありますか？ オーナーチェンジのマンションを購入したため 現在、不動産屋さんや管理委託業者がついていない状態です。 よろしくお願いします。
- みんなの回答 （7）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
＃１、６の元業者営業です お礼拝見しました。 ＞クレームなど入居者はその不動産屋に連絡するので、不動産屋さん経由で私のところにきます。これも管理ってことでしょうか？？ いいえ。違います。このままでは仮にクレーム等があった場合「大家に直接言ってくれ」と丸投げされて、入居者から連絡が来るだけです。 通常オーナーチェンジで物件を購入すると、前オーナーが締結していた賃貸借契約をそっくりそのまま継承します。前オーナーは契約していた管理会社に「もうその物件は売却したから」と管理委託契約の解除手続きをします。 前オーナーと同じ管理会社とご質問者が「管理委託契約」を締結してあればその管理会社から入居者へ新オーナーが署名、捺印した「貸主地位継承に関する承諾書」を２部入居者へ「貸主及び管理会社変更のお知らせ」とともに郵送します。 そのお知らせに「窓口となる賃貸管理会社」「新しい家賃振り込み口座等」が記入してあり、それを確認したら前述の「貸主地位継承に関する承諾所」に署名、捺印をしてもらい１部（もう１部は入居者控え）返送してもらいます。 つまり、「大家が変わったから今度は家賃をこっちにお願い。あと、今後の窓口は○○不動産（管理委託した業者）です」というこの一連の作業を管理委託会社がするのですが、現在、ご質問者はどこの管理会社とも管理委託契約を締結してませんので、ご自身でやるか、新しい管理委託会社に委託するかになります。 この作業をしないと入居者は大家が変わったことをしらず、今まで通り前オーナーへ家賃を振り込んでしまいますので、原則次の賃料振り込み日までに通知する必要があります。（賃料精算を翌月分までしてあれば時間がありますが） オーナーチェンジ物件の売買において、初期のトラブルはこの引き継ぎがうまくいかなかった時が多いので、早々に手続きをする必要があります。 故に、早急に管理委託会社にお願いする方がよろしいという事になるのです。（この作業をご自分でされるのはなかなか大変です） この引き継ぎに関してはどのようになっているのでしょうか？一度確認してみて下さい。 ご理解いただけましたでしょうか。
その他の回答 (6)
＃１の元業者営業です 補足拝見しました。 ＞オーナーが変わっても、客付けした不動産屋に引き続き更新とかお願いできるんでしょうか？ その業者が賃貸管理業をしている業者なら一番話が早いですね。 そうでないなら、違う業者をあたるしかありませんが、基本は「物件に近い業者」がいいとおもいますよ。 通常、部屋を借りたい人はその地域の不動産へまず行きますし、管理する方としても近い場所にある物件の方がなにかと便利ですから。 特にトラブルが発生した場合、その対応が早ければ早いほど大事になりませんから。 まずは物件を買われた業者に問い合わせしてみて下さい。 なお、火災保険については基本入居者に加入してもらいますが、私のお客様は殆どご自身でも加入されています。詳しくは管理委託される業者へ聞いてみて下さい。 誰でも始めは初心者です。その為に私たちのような業者がいるのですから、納得いくまで説明してもらいましょう。大丈夫です。すぐ慣れますよ。
お礼
よくわかりました。 ほんとにありがとうございます。 客付けの不動産屋さんは管理はしていないようで でも、クレームなど入居者はその不動産屋に連絡するので、不動産屋さん経由で私のところにきます。 これも管理ってことでしょうか？？ しかし、管理料とか払っていません。 オーナーがチェンジして、直接私とは契約を交わしていないので このままやってもらえるか、聞いてみます。 また、だめな時は 「物件に近い業者」を探しに行って来ます。
- 1500gt
- ベストアンサー率25% (154/604)
#4です 保険の事ですね 損保資格有りますので ２通りの回答になりますね １ 貴方の物件の保険（大家さんが掛ける）は 今はどうなっているか知りませんが 保険期間が切れたらご自分で選んで掛けて下さい 長期割引等ありますので 代理店と相談して下さい ２ 入居者が掛ける保険も同じです 今度不動産屋さんに 任すか 貴方の知り合いの代理店でも掛けられます この場合は契約時に不動産屋に入居者が掛ける保険代を預かって貰う事 その後貴方の掛けている保険会社の代理店に連絡をして 契約して下さい。少しめんどくさいですが。
お礼
大変よくわかりました。 ほんとにありがとうございました。
- 1500gt
- ベストアンサー率25% (154/604)
質問の回答だけ致します 更新の手続きは自分でできますか？ 出来ます。 自分でやると何か不都合はありますか？ 前の契約書と同じなら 問題ありません。 現在、不動産屋さんや管理委託業者がついていない状態です。 どちらかを 選んで下さい。専任の不動産屋と契約するだけか 管理会社とも契約するかまた 其処に他の不動産屋に募集を任せるか 物件の規模にもよりますが 管理は規模が小さければ ご自分で 出来ます、 直ぐ慣れますよ 経験は学問に勝る です 頑張って下さい 家主より
お礼
マンションの近くの不動産屋さんにあたってみます。 ありがとうございました。
大家しています。 私は居住者の居られるマンションを買った場合、更新事務や募集に関してはその物件を紹介してくれた不動産屋さんにお願いしています。事務手数料いついては交渉次第でしょう。私の場合は買ったときに多額の仲介手数料を払っていますので不動産屋さんも気が大きくなっている？らしく結構安くやってもらっています。契約関係は全てその不動産屋さんにお任せです。家賃設定や審査も不動産屋さんの意見を取り入れています。 ただ、日常の管理は自分のところ（会社)でやっています。修理・交換・リホーム等は信頼している出入の業者さんの意見を聞きながら、全て私の判断でやっています。多分に税金対策もありますが、自分の資産ですから自分で手をかけています。
お礼
オーナーがかわったらその時点で不動産屋さんも切れてしまうものだと 思っていました。 賃借人をつけてくれた不動産屋さんに問い合わせてみます。 ありがとうございました。
オーナーチェンジの場合、原契約書の地位を継承します。 つまり、賃借人と賃貸人（前オーナ）が交わした契約の 契約条項が生きています。 契約期限がくる２ヶ月前くらいに、「更新しますか？」と 電話でも、書面でもいいから問い合わせます。 契約書に、更新料１ヶ月などと規定があるなら、それをもらう だけです。 さて、更新にあたり新規契約書が必要になりますが (1)原契約書を丸写しにして (2)契約者、契約期間、だけ変えて保証人については（継続）と いう文案を書い賃貸人の記名捺印をしたものを２通送ります。 (3)あとは火災保険ですけど、指定の保険会社から書類をもらって 借主に契約してもらいます。 行為自体は簡単ですが、時として更新料の支払いが遅れたり 払わない場合もあったりしますが、店子さんの質によります。
補足
よくわかりました。 ありがとうございました。 １つだけわからない点があるのですが (3)あとは火災保険ですけど、指定の保険会社から書類をもらって 借主に契約してもらいます。 火災保険の件はまったく頭にありませんでした。 指定の保険会社とは現在契約中の保険会社ということでしょうか？ 客付けした不動産屋さんのからみの保険会社だと思いますが、 もし、今回その不動産屋さんを通さず更新すると そのまま同じ保険会社では無理になってしまいますか？ たびたびで申し訳ありませんがよろしくお願いします。
元業者営業です。 ＞不動産屋さんや管理委託業者を介さずに更新手続きは出来ますか？ 契約書はこれから起こると予想される問題に対して、揉めないように取り交わす書面です。ご質問者に賃貸住宅経営の様々なリスクに対応できる法的知識、時間、お金があればできます。 オーナーチェンジ契約なら、前オーナーと賃借人の間で取り交わされた「賃貸借契約書」があると思いますので、更新の場合は何も問題がなければその書面をマネすればいいだけですから。 ただし、何か問題が起きた場合はそうはいきません。「新米大家」とおっしゃっている位ですから、この機会に業者に依頼した方がよいでしょう。確かに手数料はかかりますが、無用なトラブルを回避する為には必要経費だと思います。 ちなみに、管理委託手数料ですが通常賃料の５％位が相場です。今回のような「賃貸更新」の場合は業者とオーナーで更新料折半となる契約が多いようです。 いずれにしても信頼のおける業者に相談してみて下さい。管理委託契約の内容はそれぞれの不動産業者によって違いますので。 ご参考までに。
補足
早々にご回答ありがとうございます。 オーナーが変わっても、客付けした不動産屋に引き続き更新とかお願いできるんでしょうか？ 前オーナーは客付けした不動産屋に委託管理を頼んでいないようです。
お礼
そういうことですか。。。 よくわかりました。 このような煩雑な作業があるとは思ってもいませんでした。 実はオーナーチェンジしたばかりで、入居者にもうまく連絡がいってなかったのかもしれません。 それでクレームを不動産屋さんに連絡したのだと思います。 引継ぎがどうなっているか、早急に確認してみます。 そして、このような大変な手続きをこなすの自信がないので管理業者を探すことにします。 本当にありがとうございました。