退去した部屋の原状回復費について

質問

5年間住み、昨年12月末に退去した3DK(58m2)の部屋の「原状回復振り分け負担案」というものが昨日不動産やから届きました。総額80万円のうち大家負担37万円・こちら負担43万円という内容でした。
既に敷金21万円+1月分家賃＝計約28万円払っているので、差額として15万円払え、ということのようです。
2歳と3歳の子どもがおり一部ふすまや壁等に落書きしていた事や、子どもが生まれる前は猫を飼育(許可有)していたこともあり、安くはないだろうと思っていましたが、納得いきません。

契約書の特約事項に「3.退去の際、天壁(クロス)・床(絨毯、クッションフロア等)の負担は借主とする。」と書いてあります。

まず、全ての部屋(和室1部屋+洋室2部屋+DK)の壁と天井と床のクロスが、借主40％又は100％負担になっています。畳も借主100％負担です。100％負担の箇所では、明らかに子どもが落書きしてしまった壁等、自分で思い出せるところは良いのですが、なぜその部分が100％負担なのか分からない所も・・・。
逆に、ここは全額負担だろうな～と思っていた、猫が爪とぎしてしまっていた壁は借主40％負担であったり、100％と40％の違いに借りていた側として、一貫性がないと感じてしまうのです。

また、一部の扉に子どもがボールペンで落書きをしてしまったようで、ドア（建具）を張り替えなくてはいけない、といわれたのですが、「原状回復振り分け負担案」を見ると、全てのふすま(4枚)と、ドア・クローゼットの建具(10枚)の張替が100％借主負担になっていました。こちらとしては、子どもが落書きしてしまった部分のみ負担したいです。

ちなみに貸主が100％負担となっているのは、「和室押入れクロス」と「洋室クローゼットクロス(2部屋分)」と「玄関床クッションフロア」と「ドア枠補修」と「ユニットバスコーキング」の6箇所だけです。
それ以外の35箇所は40％～100％の借主負担が設定されています。一番分からないのは、「諸経費 15,000円 借主50％負担」です。

上記の内容は適正なのでしょうか。特約事項に借主負担と書いてあるから仕方がないのでしょうか。
また、交渉できる余地があるとしたら、どのように交渉すれば良いでしょうか？

回答No.3

tikubon · ベストアンサー

読解不足の点が多々あり、失礼致しました。

もちろん自然消耗部分については仰るように100％大家（賃貸人）の負担になります。
ただし『通常の使用』をしていた場合が条件になります。
小さいお子様がおり、過去に猫の飼育があることからその点が若干不利になってくるのではと思われます。
そのあたりは＃１の参照URLをご覧頂いている事でわかるかと思います。

ですが元の金額自体、業者を挟んでいるのも原因かとは思いますが、高すぎる感は否めません。
ですので負担割合を少しでも減らすための参考に次の点を留意すると良いかと思います。
国土交通省から出ています『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』と言うものがあります。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifukugaido.pdf
（ガイドラインの原本118ページあります。）
http://www.smhome.co.jp/topics/2004-6-7/2004-6-7.htm
（ガイドラインの概要と改定）
その中に『通常の使用』の目安、『経過年数』の考慮、『施工単位』修繕箇所についてが記載されています。

5年間お住まいになられたと言うことですので、経過年数の事項を一つとってもかなり有利になるかと思われます。
http://www.chintai-hakase.com/sikikin3/index.html
（経過年数による負担割合　破損させた等で原状回復義務がある場合）
上記URLの上部の表を見ていただきますと、耐用年数6年の物を破損させた場合借主の負担割合は25％、8年の物ですと42％程度になります。
破損させたから100％負担と言うわけではないところが一つのポイントです。

細かいところを言うと切りがありませんのでさわりだけで失礼します。
あくまでガイドラインですのでこの様にしなければならない訳ではありませんが、攻め手として参考になるかと思います。
納得の行く折り合いがつくと良いですね。
自分の回答を読み直したところ質問文をもう少ししっかり読めば『猫の引っかき傷で貸主が100％負担している部分』など頓珍漢なことを言わすにすみました。
大変失礼致しました。
お詫びとして借主が有利になる項目を若干補足致しました。

お礼

たびたびお返事ありがとうございました。
また、とても参考になりそうなURLを教えていただき、ありがとうございました。後ほどゆっくり拝見したいと思います。

破損したから100％負担ではない
→その考え方はとても理解できます。
しかし、特約事項により・・・となるのでしょうか。
また、子どもも猫も手が届かない天井のクロスも全て借主40％負担なのも、特約にあるから仕方ないのでしょうか。
5年も住んでいれば、子どもの落書きがなくとも、壁紙は張り替えるような気もするし・・・。と納得いかないことばかりです。

もう少し、調べてみます。
まだまだ、ご意見募集しております。

補足

トピ主です。
昨日、半日かけて、ガイドラインを読みました。我が家と似た事例(5年間居住、一部子どもの落書き等)も載っており、大変参考になりました。
読んだらますます今回の原状回復、トイレや玄関も含む全ての部屋の天井・壁紙・床のクロス張替代と、クローゼット等も含む全てのドア・ふすまの交換代を全て借主負担にされるのは、いくらペットを飼育していたからといえ、一部に子どもの落書きがあるとはいえ、過剰なものだと感じました。また、訴訟になれば自分たちが有利であろうと思いました。
自分たちが汚したり傷つけてしまった分は負担しますが、それ以外の部分については納得いくまで話し合いたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.6

bouhan_kun

ペットは、あくまで「可」であって、許可したから何をしてもいいという話ではありません。その追加料金は、確かにペットによって起こるであろう通常以上の損耗を担保するという意味合いがあるのでしょうが、だからといってそれですべてが免責になるという話とは違います。そういった文章でも取り交わされていれば別ですが。

また、汚損がない壁紙の部位の張り替えは、通常では範囲外であり、拒否もできますが、ペットの場合臭いの移りという問題があります。特に猫はきついので、壁紙全面張り替えの上、消臭クリーニングしなければならない可能性も低くありません。好きな人間とそうでない人間では、感覚が違います。
クッションフロアにしても、尿などのそそう、または臭いの観点から、非飼育の場合よりも負担割合が出てくることは、可能性としてはあります。

また、「可」物件で飼育をするということは、そこまでの覚悟がいるということです。それがいやなら、そこまで要求しない大家、物件を探すか、「可」でなく「飼育専用」を探すか、ペットは処分するかしかないでしょう。

お礼

お返事ありがとうございます。
住んでいた本人が気づいていないだけかもしれませんが、
猫を飼っていたのは入居してから2年だけで、その後3年は飼っていませんでした。なので臭いがそこまでキツイとは思っていません。が、飼っていない人からすると、動物が居なくなって何年経っても　臭いが染み付いて、嫌なのかもしれませんね。

まだまだご意見募集しております。いろんな方のご意見＆経験談をお聞きしたいので、よろしくお願いいたしますm(_ _)m

回答No.5

izanai

他の回答にあるガイドラインを一通り読むと、交渉する余地があるかどうか、どんな内容についてかは分かると思います。
とはいえ、ガイドラインはあくまでも目安のひとつです。
ガイドラインでは、通常消耗については月々のお家賃でカバーできる…とあると思いますが、実際にはこの点についても、全国各地でガイドラインを参考できるのは都市部や地方都市ぐらい、3DKで7万円という都会ではあり得ない格安物件にも同様のガイドライン(基準)が該当するかどうか…これは裁判でも地方性なりの判断が出ていると思います。
全体の占有面積と負担割合から考えてみても、都市部のお家賃7万円では1R・20m2以下程度の部屋になると思いますが、3DK・58m2を同じ料金で通常消耗分の維持管理は出来ないと想像付くと思いますので、通常使用であっても負担額はそれなりに必要かと。
ご質問にある部分だけで判断し回答するので、明確な判断は出来ないにしても、猫やお子様の落書きは、賃借人の故意・過失・善感注意義務違反であることは否めませんので、「5年も住んでいれば、子どもの落書きがなくとも、壁紙は張り替えるような気もするし・・・。」
このようなことを交渉時に話してしまうと、他の部分についてに「ガイドラインでは・・・」という資格はないと交渉相手に思われますのでご注意くださいね。

お礼

お返事ありがとうございました。
＞このようなことを交渉時に話してしまうと、他の部分についてに「ガイドラインでは・・・」という資格はないと交渉相手に思われますのでご注意くださいね。
分かりました。決して言わないようにします(笑)。話がこじれたら言いそうになるところでした。

58平方メートルで家賃は76,000円でした。プラス駐車場代が6000円で、毎月82,000円支払っていました。間取りは和室6畳、洋室6畳+4.5畳、DK6畳です。
猫の爪とぎは極力「爪とぎ板」にさせるようにしていたので、全ての壁を傷つけてしまったわけではありません。どんなにしつけても、なぜかDKの壁一部(入り口の角部分)と浴室の壁一部だけ気に入ってしまったようで、そこだけ何度も爪とぎしてしまいました。ひどくならないよう、厚手の壁紙をその部分に重ね張りしたりしていたのですが・・・。

しかしやはり納得できない箇所(フローロングの部屋の「クッションフロア張替え料等)もあるので、粘り強く交渉してみようと思います。

まだまだご意見募集しております。
同じような環境の方の体験等も出来ればお聞かせいただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

回答No.4

bouhan_kun

犬猫を飼育すれば、壁紙の全張り替えは当然です。むしろ、負担割合を提示して、その程度で済むなら、安いものでは？
確かに負担割合の根拠がよくわかりませんんが、へたにつついて、相手の心証悪くして、もっと請求されるかもしれません。とにかく、おこさんがいて、ペットがいて、そのような損耗状況でその程度の金額なら、決して高くありません。総額で考えましょう。

お礼

お返事ありがとうございます。
ペット可の物件で、入居時に猫を飼育していることを伝えたら、家賃を通常より4千円プラスにされたので、物理的に傷つけてしまったところは仕方ないとしても、傷も落書きもないところまで負担させられるとは思っていませんでした。
総額80万円は高くないのですね。ありがとうございました。

回答No.2

noname#97715

ここに相談すればほとんど返ってきますよ

http://www.shikikin.org/

参考URL：

http://www.shikikin.org/

お礼

お返事ありがとうございます。
そのようなサイトもあるんですね。
15万円新たに払うよりは、調査費用を払うほうが安いような気がしますもんね。
正直、子どもが汚した部分もあるし、敷金+家賃1ヵ月分は戻ってこなくて良いので、追加の15万円は免除して欲しい・・というのがあります。
出来れば同じように子持ちの方の経験等を聞ければと思います。
敷金バスターに相談するかどうかは、夫に聞いてみようと思います。

回答No.1

tikubon

少しでも安く抑えたい気持ちはわからなくともないです。
質問文より確かに負担割合の一貫性がありません。
特約に40％又は100％とあることから、おかしな負担割合があるところも見受けられます。
特約に現状回復についての負担割合がありましても、借主に不利になる事項については無効です。
負担割合の修正する箇所は多々あるかと思われます。
ですが、猫の引っかき傷など貸主が100％負担している部分についても修正されるのではないかと思われます。

他納得されていない点として、子供が一部落書き等をしその部分だけ負担ならと言うことですが、こちらについては問題があります。
例えばふすまの一部のみを張り替えたとしましたら、他の箇所に比べあきらかな不自然さが出てきます。
そのような場合は他の箇所についても一部負担をしなければなりません。

適正かどうかですが、修正される箇所がある以上適性とは言えません。
負担割合に折り合いがつかなければ、額面から見て『小額裁判』での決着となります。
細かい点を言えばきりがありませんので『お互いに妥協する』事が必要になります。
目安として参照URLに目を通すと宜しいかと思われます。

参考URL：

http://www.chintai-hakase.com/sikikin2/index.html

お礼

お返事ありがとうございます。
参考URLのほうを拝見させていただこうと思います。
また、説明不足で申し訳ありません。
＞特約に40％又は100％とあることから、おかしな負担割合があるところも見受けられます。
特約では割合は記載されておりません。
届きました書類に記載されております修繕項目41項目中、貸主100%負担の6項目をのぞいた35箇所について、借主負担が40％～100％の割合でそれぞれ設定されているということです。
猫のひっかき傷があるところでの貸主100％負担はありません。
猫のひっかき傷も子どもの落書きもないところでも借主40％負担があります。

ふすまにつきましては、落書きしたものは100％負担でよいのですが、それ以外の自然消耗分についても全て100％負担なのはいかがなものかと思った次第であります。