賃貸契約で立ち退きの特約

質問

賃貸契約で「建物が老朽化しているために将来建物取り壊しとなった場合には速やかに無条件にて明け渡しに借主は応じる」という特約は賃貸契約上有効でしょうか？

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

先の回答にあるように、通常その特約は基本的に無効ですが、立ち退きの際に影響することもあります。
まず、借地借家法により、大家側に正当な事由が必要とされており、一般に老朽化は正当な事由として不十分であるとされているからです。
借地借家法は強制的に適用されますので、これに反する内容は違法であり無効だからです。
また、６ヶ月以上までに（期間の定めがある場合は契約が切れる前の６ヶ月以上前までに）申しでなければならないことになっていますので、速やかにというのも違反内容です。

でも、正当な事由には建物の状況や契約の経緯なども考慮されますので、事前にそのような合意があったと見なせれば、経緯として若干は影響するかもしれません。つまり特約自体は無効かもしれませんが、契約の経緯によっては（例えばそのような内容が合意されており、家賃がかなり安く設定されているなど特殊な事情などあれば）、正当な事由に考慮される可能性があるからです。だから無効であるとされていても、気休め程度かもしれませんが、書いておくこともあるようです。

なお、取り壊し予定の建物は取り壊し理由によっては上記のような特約が有効になることがあります。
それは
公共事業などにより取り壊しが予定されているもの
借地契約など第３者との契約により将来取り壊しが予定されているもの
です。
http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7.html

ただし、このような場合でも、借地借家法にあるように、立ち退きの申し出は６ヶ月前に行わなければならないのではないかと思います。

なお、いずれの場合でも定期借家契約を使用すれば、よいのですから、もし質問者が大家側の人間でしたら、定期借家契約にすることをおすすめします。

回答No.3

coffeecan

宅建主任者です。

ご質問の特約は無効です。

>　建物が老朽化しているため
なおせば使えますので、理由になりません。貸す以上手入れする義務が大家にはあります。

>　速やかに無条件にて
一方的に不利な特約は、契約時に同意があっても、契約後でも無効となります。これは不動産にかぎらずどのような契約でも、契約後にひっくりかえされます。

お礼

なるほど。ありがとうございました。

回答No.2

noname#203300

No.１さんの言われるとおりです。
　特約になんと書き、それを借主が承諾して記名捺印しても、後から借主が特約無効の主張をすればそれが通るのが部屋の賃貸借の世界です。『ならば、契約などしなかった』と貸主がいくら言っても通りません。契約してしまえば借主の思い通りと思っておくのが無難でしょう。
　『定期借家契約』にしても、ちょっとしたミス（不動産屋さんの不注意な一言でおじゃんになります）があれば通常の契約だと主張されかねませんので十二分にご注意ください。そうなったら立ち退きを渋って立退き料の積み増しを目論んできます。そんな例はここをご覧になれば数多あります。
　取り壊し予定があるなら貸さないのが一番です。ちょっとしたミスからその間の賃貸料でカバーできない損害を負いかねません。

お礼

ありがとうございます。貸さない利益も考えます。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

そんなものはいくら書いても役に立ちません

きちんと定期借家契約にするべきでしょう

お礼

ありがとうございました。やっぱり定期借家ですね