HELP!! 違法建築物を購入してしまいました 不動産業者の責任は？

質問

4年前ほどに私の両親が不動産会社から念願の住宅（中古ー木造3階建て）を購入したのですが、最近になってその家がおそらく違法建築であることがわかりました。違法部分として、(1) ３階部分に建築基準法の非常用進入口がないこと、(2) １階屋内駐車場が内装不燃化されておらず壁天井ともベニヤ板で張られたままであること。　以上２つの点に関して、私の親は売買契約時にその内容について重要事項説明を受けていません。購入からすでに４年経過しているのですが、賠償か何かを請求することは可能でしょうか？　私としては、当時の売買価格から減価償却を引いた額でその不動産会社に買い戻してもらいたいのですが、、、。何か良いアドバイスをお願いします。
ちなみにその中古住宅は、不動産会社が競売にて手に入れたものらしく個人との仲介売買ではないとのことです。

回答No.7

kanenashi

＃３です。丁寧にお礼を述べていただきありがとうございます。「念願の住宅」についてお悩みのご様子については衷心よりお見舞い申し上げます。

ここから先は愚見を記します。お時間にゆとりがあるようでしたらお付き合いください。
１．まず、３階部分に非常用進入口がない件については下記リンクをご参照ください。
https://www.ykkap.co.jp/search-b/houki/pdf/H05P674.pdf
私は建築士ではないので断言はしませんが、通常の木造３階建て家屋については非常用進入口はいらないように設計するのではなかろうかと思われます。
２．駐車場の内装不燃化についてはわからないです。質問者は建築基準法施行令第１２９条第２項を指してこのような疑念をいだかれたのでしょうか？
３．建築基準法第６条の確認＝建築確認ですが、上記２件が建築基準法施行令に反するものであったからといって、直ちに建築確認を取得していないとは断言できませんのでご注意ください。建築確認申請の段階では法令に則った図面で建築確認を取得し、施行段階で工事の都合や建築主の要望で、変更の確認申請をせずに建物の一部の仕様を変えてしまうことは良くあります。建築基準法第７条では、建築主に完了検査を義務づけているわけですが、勝手に変更したら検査にとおるわけがないので、完了検査を受けずにすっとばしてしまうケースが、実は非常に多かったのです。近年は大手不動産仲介会社が、検査済証のない不動産の仲介を嫌がる（新築で検査済証がない物件は、仲介を断るケースが多い）ようになってきましたし、他の法令との兼ね合い上検査済証がないことの不利益もでてきましたから、新築物件で検査を受けないケースはだいぶ減ってきたようです。よって、質問者のお住まいの住宅は、「建築確認を取得したが、完了検査を受けていない物件」である可能性があります。また、宅地造成許可および開発許可を受けていない物件であることについては市街化調整区域に存する物件や、新築住宅の売買においてはたいへん重要な事項ですが、中古戸建の売買においては重要性はありません。（大事なのは現存する建物と、同種同規模の建物を建替えることができるか否かという部分です。）大阪高裁の判例を確認しておりませんのでなんともいえませんが、上記を根拠として重要事項説明義務違反を問うのであれば、お住まいの市役所の建築指導課に出向き、建築確認申請受付台帳の閲覧を請求してください。そこで建築確認取得の有無は判明すると思います。（建物があまり古いと記録自体残っていない場合もあります。）仰せのとおり「建築確認を間違いなく取得しているか」は、説明すべき重要事項ですので、役所の担当者もすぐに対応してくれるはずです。その際はなるべくご自宅建物の登記簿謄本を携えていくとよいでしょう。（役所は建築年次および所在地番を尋ねてくるはずです。）なお、この事務は都道府県で行っている可能性もありますから、出かける前に市役所に電話で聞いてみてください。相手が都道府県の場合は「県土整備事務所」とか「土木事務所」とかいう名称がついている出先機関に行くことになると思います。
４．＃４氏のご指摘なさっている「瑕疵担保責任」についてですが、
　（１）取引対象となった建物が中古物件であること
　（２）不動産業者は競売で仕入れていること
を前提として考えますと現実的には損害賠償は難しいと思われます。瑕疵担保責任は強行法規でなく、民法の規定を当事者の合意に基づき排除できるもので、代表的な例が「瑕疵担保免責の特約」です。もっとも、＃４氏の仰せのように、当事者間で取り決めがなされていない場合には、民法に戻りますから、売買契約書でそのような取り決め、特約がなされていないかをまずは確認すべきです。ただし、条文上瑕疵担保責任を問える場面であったとしても、建築基準法（施行令？）に違反していることすなわち瑕疵であるとは断言できません。というのも建築基準法に違反していることが判明したとしても、個人の、築後数年を経過した木造３階建家屋に対して、特定行政庁が是正の措置命令を出すことは考えられないからです。当該違反の存在により、建物の使用ができなくなってしまったなどの具体的損害があれば、あるいは本当に是正命令が出され、修復に費用を要したというのであれば損害賠償請求も十分あると思いますが、自主的な修復となれば売主業者が争ってくるのは鉄板です。まして本件においては、売主業者は中古戸建を競売で取得し、転売したに過ぎませんので、宅建業法に「建築基準法に違反している建物を売主となって販売する時は、その違反部分を是正しなければならない。」という規定があるならともかく、重要事項として説明しなければならない事項であるか？という話に発展しかねません。（私の調べた範囲では施行令の規定による話ですので宅建業者にそこまで要求するのは酷です。）

こうして記述していると業者よりになっているかの印象を受けるでしょうが、不動産業者であれば同じようなことを言ってくるのは間違いないでしょう。争点はありますので争うことは可能ですが、かなりたいへんではないかと思います。

なお、宅建業者が売主である場合も仲介の場合と同様に、買主に対する重要事項説明義務はまぬかれないことを申し添えておきます。

回答No.6

noname#65504

＃４ですが、＃５さんの回答を補足します。

＞用途地域変更に伴い容積率違反となってしまった建物は、すべて売主が修復しなければならないことになってしまいます。これは明らかに不合理です。

と書かれていますが、これは容積率違反ではないでしょう。建築基準法はあくまで建築行為が行われた時点での法律に遵守していたかどうか問題で、その後法律などが変更になり法律に反する内容になった場合は違法建築といわず既存不適格建築物といいます。
建て替えやリフォームをする際にはその時点の法律が的にようになり、問題なることがあるので、取引時にすでに既存不適格になっているものは、説明すべき事項と思いますが、違法建築物としては扱われていませんので、取引後の法律変更などに対してまでは責任は及びません。

なお、＃５さんの回答は、宅建業者の重要事項説明責任の観点から書かれていますが、建物の瑕疵については、そのほかに売り主として瑕疵担保責任があります。瑕疵担保が使えるかどうかはかなり怪しいことで、詳細は＃４ですでに書いたので省略しますが、瑕疵担保責任は無過失責任ですので、知っていなかったことにより責任は逃れません。

また場所は火災時の安全に関する部分などで放置しておき自分自身が被害を受けるならまだしろ、近隣など第３者に対して被害を与えた場合は、建物の管理者として管理責任上の過失がありますので、損害賠償責任を負います。つまり建物管理者として対応をとらなければならない部分です。
つまり瑕疵担保が有効なら、補修費などは損害賠償できるものと私は思います。

＞不動産会社から念願の住宅（中古ー木造3階建て）を購入したのですが、

なお、私の回答は以上のようにあるので、売り主＝不動産業者＝宅地建物取引の免許を受けている業者として回答しています。
不動産業者が単なる仲介の場合は、不動産業者の責任は重要事項説明上の問題だけになり、＃４さんの回答にあるとおりだと思います。

この場合でも売り主は瑕疵担保責任があることは代わりありません。ただし、売り主が個人の場合、より気づいている可能性は低くなり、また契約で瑕疵担保なしなどの契約上でもより不利な状況になっていると思います。

回答No.5

kanenashi

＃３です。念のため付記させていただきます。

質問者のいう「違反建築部分」を「瑕疵」と認めるか否かについては疑念があります。たとえば基礎部分に亀裂が入っていて床が傾いてしまったため、日常の使用に耐えない状態である、というのであれば間違いなく瑕疵でしょう。ただしこれとて引渡しの時点ですでに生じていたことを立証しなくてはなりません。ところが質問者は現実に居住しているわけですし、違反しているからといって使用に耐えないわけでもありません。建築基準法に違反していることが直ちに瑕疵ということになってしまえば、用途地域変更に伴い容積率違反となってしまった建物は、すべて売主が修復しなければならないことになってしまいます。これは明らかに不合理です。この場合には「建築基準法に違反している」という事実を買主に説明すべきという義務が、宅地建物取引業者には生じますが、違反部分を瑕疵とみなしてその修復をせまることはありえません。＃３にて新築建物であれば・・と申し上げたことについては＃４の方がご説明してくださっていますので省略しますが、既存の建物の売買であれば、売主に生じるのは「告知義務」のみです。しかも最前申し上げたとおり、質問者のいう違反内容は重要事項説明書にて説明すべき事項には
　含　ま　れ　て　お　り　ま　せ　ん　。
すなわち、宅地建物取引業者が違反の事実を知っていたならば説明義務は生じるでしょうが、不知であれば善管注意義務の範疇で相応の注意を払えばよく、言い換えれば善管注意義務を業者がはたしていたか否かが争点になるのではないかと思います。

いずれにしても本ケースはせいぜい重要事項説明のうち「その他重要と思われる事項」を説明していたか否かの問題に収束するのが限界で、違反建築であることから日常の使用に耐えないなどの具体的損害でもない限りは損害賠償自体不可と考えます。もし、重要事項説明義務違反という結論に達したとしても、その修復に係る費用を負担させるのが精一杯でしょうし、しかもその費用全額というのは宅地建物取引業者に対しては非常に酷であると考えられますので、（宅地建物取引業者は建築業者とは別物です！）減額されてしまう可能性が大と思われます。

お礼

たびたびすみません。NO3の回答で記載したhttp://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/jyuuyoujikou.htm　において「売買目的物件である建物につき建築基準法６条の確認を受けていないこと、およびその宅地につき右の宅地造成の許可、開発許可を受けていないことは、いずれも宅建業法４７条１号にいう「重要事項」にあたる」と書かれていますが、３階に非常用進入口がないということは、建築基準法６条の確認を受けていないことと解釈でき、すなわちそのことが重要事項説明義務があるとなれば、修復にかかる費用の負担を請求することが少しでも可能であるのかなと考えております。いずれにせよ早急に売買契約書などの内容を確認してからにします。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

２重投稿により削除されてしまった質問の方に投稿した回答を再投稿します（他の回答者とダブル点もありますが）

以下の２点が非常に重要なポイントになります。
１）売り主である不動産業者が質問者が指摘している点に気づいていたかどうか
（不動産業者は不動産取引の専門家ですが、建築自体の専門家ではないので、気づいていないこともある）。

２）瑕疵担保特約がどうなっているのか

まず、重要事項説明ですが、不動産業者として一般的に行う調査範囲でわかるものや知っていて気づいていたものは説明する義務があると思いますが、調査してもわからなかったこと、知らなかったことは説明のしようがありません。なお、建築士などの専門家による調査をしてまで調査しなければならない義務はありません。

非常進入口はわかったかもしれませんが、不燃材の問題などは建築士など専門家による調査でもしなければわからないのではないかと思います（中古物件とあるのですが、不動産業者が他から買い入れた物件か自分が施主となって建築当時から所有していた物件かによっても状況は変わりますが）。

次に瑕疵担保の問題があります。
瑕疵担保は民法で決められていますが、契約で別途定めることが許されています。
民法の規定にははっきりとした期間が書かれていないことから（実際は、一般的な債権問題として引き渡しから１０年と考えられています）、契約で定めるのが普通です。瑕疵担保なしと言うことも認められています。
一方宅建業法では売り主が宅建業者の場合、２年以上の期間を設けなければならないことになっています。つまり、宅建業法により２年まで短縮することが許されています。
このため売り主が宅建業者の場合２年の瑕疵担保をつけるのが普通です。

瑕疵担保が２年で設定されていると、瑕疵（欠陥）に対する損害賠償請求権が失効してしまいますので、請求できません。つまり、瑕疵担保特約により既に請求期間が終了している可能性が非常に高いのです。
契約書をご確認下さい。
もし瑕疵担保特約の期間がまだ有効とか、そのような特約がなければ、損害賠償請求権はありますので、請求できます。

ただし、一般的には２年であるのでその可能性は低いです。
ところで、民法では知っていて説明しなかった瑕疵については、契約で定めていても無効として、民法の原則の適用がなされることになっています。
つまり、不動産業者が気づいていた瑕疵であれば、契約に無関係に請求可能です。

しかしその証明責任は訴える側すなわち質問者側にあり、不動産業者として当然知っているような状況であったか、不動産業者が知っていたことを示す証拠が必要です。
その証明が出来なければ、損害賠償請求は難しいでしょう。

さらに、現時点では、違法建築であることもはっきりと確認できていない、推定の段階です。推測だけでは、損害賠償の根拠にはなりませんので、違法建築物であることも証明する必要があります。
この点などは建築士などに確認するとよいのではないでしょうか？

なお、相手が非を認めればそれでよいのですが、請求権があっても相手が認めなければ、司法上の決着をつける必要があり、かなり長期化すると思います。

＞私としては、当時の売買価格から減価償却を引いた額でその不動産会社に買い
戻してもらいたいのですが、、、

個人的な感想ですが、この請求は瑕疵担保に対する損害賠償としては、過大のように思います。
少なくとも質問者側は何の問題もなく４年間住んでいる様子ですので、住まいを確保した利益を受けています。この分はさっ引く方が妥当だと思います。つまり周辺同程度の物件の家賃程度は引く方が妥当だと思います。
もっとも不燃化及び非常階段等を取り付けるにかかる費用が損害賠償額とする方がより妥当だと思います。民法には買い取り請求できるような規定はありませんので。

ここからは先の回答をみた上での追加書き込みです。
＃３さんの回答に製造物責任の問題とありますが、不動産は製造物責任法（ＰＬ法）の対象外で、不動産の瑕疵の問題は新築なら品確法がありますが、中古の場合は民法だけが頼りとなります。

また施工業者の責任は建築主に対してはありますが、それより購入した人に対しては責任はないことになっています。
なお、建築工事の瑕疵担保も契約で定めるのが普通（こちらは１年または２年のことが多い）ですが、民法の規定では木造なら５年で切れることになっています（品確法の適用部分は１０年）。

もし質問の建物が、誰か個人のために建てられたまたは個人に新築で売られた建物なら、まず施工業者に責任は求められません。
しかし売り主である不動産業者が建築主で何らかの理由により売れずにいたものを売買した場合はわずかながらですが、施工業者の責任を問える可能性もあります。
１）重大な過失、意図的に行われた違法工事である場合
２）不動産業者と施工業者の間の瑕疵担保期間が有効であるか、瑕疵担保特約がない場合（この場合は、不動産業者が施工業者に責任追及して、それにより買い手に対して保証することができます）

お礼

No3の方と同様に長文のご回答に大変感謝しています。
瑕疵担保特約の件についてですが、まだ売買契約書を両親から預かっていないのでその点にかんして賠償請求できる可能性があるか現時点ではわかりませんが、早急に内容を確認したいと思います。

相手の不動産会社は普通に考えて違法な部分をわかって販売していることはないと思いうでの非常に厳しいと承知していますが、近くの無料法律相談などに出向いて、今後のたいおうを検討したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

kanenashi

結論からいうと買い戻しはたいへん難しい状況であるように思います。

まず質問者のいう違反部分は、宅地建物取引業法第35条に定める、宅地建物取引主任者をして説明すべき事項には該当していないことをご理解ください。少々骨が折れますが、重要事項説明においては(1)都市計画法上の制限(2)建築基準法上の制限(3)その他都市計画法および建築基準法以外の法令による制限を説明することになっていますが、これらは土地を利用する＝ほぼ建築物もしくは工作物等を建築する（例外としては貸し駐車場として利用する等）と考えられますので、用途および形態の規制を説明すべきものであり、既存の建築物が建築基準法に則っているか否かは説明事項ではないのです。もっとも、既存建築物があきらかに建築基準法の形態規制に該当するのであれば（たとえば建ぺい率・容積率が超過しているなど）、当然に説明事項となりますが、質問者のいう違反は形態の規制に係るものではありませんから、その不動産業者が違反であるという認識を持っていた場合には説明すべき事項といえなくもありませんが、販売するときにはそれを修復すべき法的根拠はなく、従って義務もありません。せいぜい「対象不動産建物は、建築基準法第○条にの定めに従っておりません」との一文を、重要事項説明書に記載する程度でしょう。ただし、不動産業者が対象不動産建物を新築して販売したのであれば、話はまったく別物です。この場合は分かりやすく言うと製造物責任の問題ですからその修復を質問者は請求できるものと思われます。
では、質問者がどの程度のことを不動産業者に要求できるかということになると、その違反事実が隠れたる瑕疵（売主は不知）なのか、それとも売主はその瑕疵の存在を知りながら販売していたのかによって扱いは違うわけですが、このケースではその瑕疵がそもそも対象不動産建物を使用するにあたり、その瑕疵が購入した目的を達成できない程度のものであるのかが問われます。現状実際に居住しており、その違反が原因で使用できなくなってしまっているわけではないのですから、売主＝不動産業者（と思われますが）の瑕疵担保責任をどこまで問えるかというとこれはかなり微妙です。不動産業者の目線で言えば、これは単純に既存不適格物件であり、説明義務も宅地建物取引業法の定めの範囲では行っているし、そもそもその違反による不利益が生じていないのであるから、現実の損害は蒙っておらず、なんら賠償すべき事由が見当たらないと主張することは十分可能であるように思います。（たとえば将来立替をする時に、同種同規模の建物が建てられない、とかいうのであれば不動産業者の責任は非常に重大）「違反建物は嫌だ！」という心理的な部分はほぼ考慮されませんからご注意ください。
私は不動産業者ですので個人的な可能性を申し上げれば、不動産業者と建築業者はまるで別物です。建物が建築基準法の細かい部分にまで違反しているか否かまでは、分からなくても仕方がありません。もし、それを要求されるのであれば、重要事項説明書に毎回建築士の見解を記載しなければならなくなりますので不合理です。仕事の領域がまるで違いますのでその点をご理解いただきたいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。たいへんわかりやすい説明で今後の参考になります。確かに今回のケースであれば私の要求はほぼ無理ではないかと感じます。
ただちょっとでも可能性があるのなら、何かしら親のために動きたいと思っています。
ご説明していただいたように、説明義務も宅地建物取引業法の定めの範囲では行っておられるようなので、分が悪いと感じています。
ひとつ可能性があるのなら、http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/jyuuyoujikou.htmの第３にある「売買目的物件である建物につき建築基準法６条の確認を受けていないこと、およびその宅地につき右の宅地造成の許可、開発許可を受けていないことは、いずれも宅建業法４７条１号にいう「重要事項」にあたる」いうのをなんらかの法的手段として主張できるのかなと素人ながら思っています。
実際まだ売買契約書、重要事項説明書を両親から見せてもらってないので読んでから、どう対応しようか考えたいとおもいます。
長文の説明本当にありがとうございます。

回答No.2

noname#107982

昭和の物件はこのレベルは多いです。　
不動産会社からも競売物件の現状売物件を購入されたのでしょう。
現在の建築基準に耐震・防火基準・24時間換気などを行いリフォーム代を含ん売る会社が多くなってます。

要するに両親は気にしてないはずです。

回答No.1

noname#136967

買い取ってもらうには、ハードルが相当高いと思います。
住宅購入時から４年間が経過しており、購入時に重要事項説明がなかったとありますが、その証拠を指し示すことを不動産会社側が要求してくる可能性がありますし、４年も前のことでもあり、御両親の記憶にも疑問が残ります。いくら不動産会社が競売によっての取得物件だとしても、ご両親は、物件については納得の上での購入ですので、不動産会社の責任追及までは難しいと推測します。

お礼

確かに両親の記憶ははっきりしてない可能性はないとはいえないと思います。建築違反有無に関係なく購入しているため、正直難しいとは認識しているのですが、ようやく購入した家に欠陥があったので息子として悔しくてどうにかしたいと思ったので。。。
ご回答ありがとうございます。