宅建業法・更新料はどこへ？

質問

ご相談させてください。

今日賃貸借契約をしようと思いましたが一時的に見送りました。
と、いうのも更新料がかからないという物件を紹介されたのですが、

新婚ということもありこれからの生活も踏まえた上で更新時にかかる金額も含め、
月々いくらかかるのかを▲仲介業者と綿密に打ち合わせし、家賃を▲同業者と共に計算しました。

計算したところ、紹介された物件が適正金額範囲内だったため本日物件の■管理会社に連絡し契約手続きに移ったところ
手続き中に『更新事務手数料家賃半ヶ月分＋消費税』という▲仲介業者と話をしている時に上がって来なかった金額項目の記載がありました。

それについて■管理会社に言及すると、

更新料とは通常大家へ行くもので(礼金のようなもの？) それについてはこの物件は０円だが、
更新の際には『更新事務手数料 家賃半ヶ月分』はかかるのは当然です。管理会社はこれで生計しているのです！
普通は更新　家賃１ヶ月分と書かれていたら、家賃１ヵ月＋事務手数料半月分で1.5ヵ月分取るけど・・・

と説明され
いまいち納得いきがたいものでしたので教えていただきたいのですが、

(1)更新料は大家へ払われるものなのでしょうか？（礼金のようなもの？）

(2)管理会社が言うとおり普通は更新　家賃１ヶ月分と書かれていたら、家賃１ヵ月＋事務手数料半月分で1.5ヵ月分を更新時払うというのは本当でしょうか？

＊昔宅建の勉強をかじったことがあって、
仲介手数料は家賃の１ヶ月分を限度として原則賃貸人、賃借人の折半。
賃借人の了解に限り、どっちかで負担というのは勉強した記憶があります。

(3)賃貸借契約書を読み合わせする際、■管理会社の人間が一人しか居らず、宅建証明書も相手から見せられないまま話が進んでいましたが、これについては適正なのでしょうか？
＊登録を受けた管理会社内で契約事項確認しているから　契約内容の読み合わせ自体は無許可の人間が行ってもよい？？
以前別のところで契約した際には　きちんと宅地建物取扱主任の顔入りカードを見せられて説明されたので
更新料云々の話もてんで詳しくなく、本当に資格をもっているのかというほど、今日の対応は不審がありました。

以上になります。よろしくお願いいたします。

回答No.5

Verhaagen · ベストアンサー

混乱されると困るので、追加で説明させてくださいな。

「事務手数料受取について」
「宅建業法で禁止されている」というのはすみません間違いかもしれません。何故、「かも」かというと、私は禁止との認識ですが、意味合い的には、仲介業務に関して受け取ってよい報酬はいくらと決まっているからなのです。いわゆる報酬規定ですね。これをもって、私も、過去私がいた会社も禁止若しくはグレーゾーンと考えていました。

別名目でもらうことによって、結局報酬規定がうやむやにされるのはおかしいという解釈です。

ということで、確かに「禁止」とは書いていません。訂正します。

管理会社については、ご本人の代理という意味合いなのでしょうか？立場をよく確認して契約されたほうがよいです。

あとは、他の方も書かれているとおり、手数料やなんだとうるさく言う人は嫌われて、もうこなくていいと言われてしまいますので、お気をつけください。正義感にかられて、解釈論議をしても、一般の方には得は何一つないということです。これが、地域ごとのわけのわからん（と私は考えますが、）不動産慣習を広めてしまう原因のひとつなのです。

慣習を尊ぶという思想も法律的にはありますけどね。

お礼

今の自分にはかなり深い言葉ですね。
結局　契約するときに仲介業者が2つ入っていて内内の話として仲介費用はＡ社、更新事務手数料はＢ社というように受取るらしいです。今回のケースは最初にＡ社に行っているのでＡ社、Ｂ社間の連絡の行き違いで起こったトラブルと認識しています。
>手数料やなんだかんだとうるさくいう人は～
とありますが、これって私の正義感が言わせているんですかね？；新婚生活やっていくうえで月々固定金額として家賃にどれぐらいかかるのかってちゃんと調べてこそだと思うんですよね。訳わからない金額を提示されて　なかなかはいそうですか。って簡単に判子押せないじゃないですか・・・
Ａ社がはじめから提示しておけば、事前にこれはなに？って聞けたと思うんですけど、契約段階ではじめて明らかになってますからね；；
それにしても、仲介業者　所詮　仲介業者ですよね。宅建主任じゃないと売買、貸し借りに対応できないというのは知っていますが、手数料ってなんですか？ってきいたら
「立場理解して仲介業者来いよ！もうめんどくさいこというヤツはこなくていい！」って言われる可能性があるってことですよね？；前文は過剰に書いてますが　笑
それってどうなのかな。別にその仲介業者がその物件のオーナーでもなんでもないのに・・・
オーナーの代理をしていて　うるさい客よりお金何も考えずに落としてくれる客！と言えばそうなんですけど、客とってなんぼの商売なのに手数料は～って聞いただけで　じゃーいいですよ。かえってくれ！ってそんな客商売ないですよ・・・正直自分は管理会社に溜め口きかれてイライラもしてましたしね・・・うーん・・・自分には理解できないです。

すいません。色々ありがとうございました。
正義感とか解釈議論とか、慣習を尊ぶ・・・自分はどうにも足し算して割り切れない性格みたいですね。もうちょっと悔い改め考え直します。

回答No.6

katyan1234

更新時に払うものと仲介手数料とは別のものでしょう。

＞普通は更新　家賃１ヶ月分と書かれていたら、家賃１ヵ月＋事務手数料半月分で1.5ヵ月分取るけど・

この最初の家賃１か月分は何かな？大家さんに行く権利金かな？
＞手続き中に『更新事務手数料家賃半ヶ月分＋消費税
これもなんかおかしいよね。普通家賃の収入から払うのが普通ですよね

http://fudosan.2525.net/2006/11/post_d73b.html
中には
http://oshiete.homes.jp/qa104402.htmlと言う回答者もいますね。
もう仲介は住んだからあなたに事務を委託する気はないということも可能かな？大家さんにもらえ！とも言いましょうか？
まあ最近はゼロという物権もあるみたいなので嫌ならやめればと思う
３番は相手が主任者であるならまあＯＫです。オバハンが説明したら違反という事項はありませんね。
主任者証の提示は必要ですがね。
契約書の前の３５条の重要事項の説明書の交付はありましたか？
それがあって納得して契約後に契約書を交付するだけです。

いい加減なところではやめたほうがいいと思う。払う金は同じだからね。気持ちいい不動産屋に行きましょう。

回答No.4

turbotjc

業者してます。

ひとつだけ。

＞法律上も、そんな事務手数料受け取ってはいけないはずです。宅建業者がうけとってよいのは、仲介手数料のみです。

これは間違いです。更新時の事務手数料報酬について禁止するような規定は宅地建物取引業法、その他の法を含めて何らありません。宅地建物取引業協会に確認されると良いでしょうね。

お礼

名目を変えた更新費ではない事務手数料というものが、見方によってグレーゾーンのラインにあるというのは理解できました。
それでも事務手数料を取っている会社、取っていない会社があるというのでは　家賃一か月分、ないし半月分を更新時に払う身になってみれば　払いたくありません。
根本的に　事務手数料がかからない住居や管理会社を選ぶとか？でもそれなら　お部屋探しをしたい引っ越したいという本来の名目からはずれますもんね；
結局エンドユーザー側は泣き寝入りしかないってことなんですかね。

大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

hijimozu99

更新料は大家に渡す場合と、大家と管理会社（元付け）が折半する場合
若しくは手間賃として大家が不動産屋に全額払う場合があります。

大家に全て支払う場合業者によっては入居者から「更新手数料」
の名目でいくらかの金銭を請求することも多々あります。
どなたかが「管理料について仰られていますが
「管理会社」とはいえ専任や管理をまかされていない限りは一般になり管理料など一銭ももらってないことも多いです。
そうなると確かに更新のお知らせや手続きには手間がかかりますので
いくらかの請求はしょうがないのではないかと私は思います。

それと「契約」は基本的には「管理会社（元付け）」で行うのが
一般的ですのでそのあたりは勘違いされないように気をつけて下さい。
稀に「客付け」会社に「元付け」が依頼することもありますが
基本は「管理会社（元付け）」での契約がメインです。

まぁ、難しい話ではなく結局

「納得いかなければ契約しない」
「その金額を払ってでも住みたいのなら契約する」

このどちらかでしょう。

相手は更新料に関してはとくに違反はしていません
交渉してみるのは自由ですがすでに「うるさい客だな」
と思われれば「嫌なら契約していただかなくて結構です」
ともなりかねません。

貴方にも選ぶ自由があるように相手にも選ぶ自由があります

納得いかないなら契約しない
それに限ります

お礼

色々参考になりました。ありがとうございます。

「納得いかなければ契約しない」
「その金額を払ってでも住みたいのなら契約する」

当然ですよね。
ただ生活を始めていくときの生活ラインの線引きで家賃も考えているので、契約時にいきなり切出された更新手数料に納得がいきませんでした。

それにもつけて管理会社の宅建主任でもない人間からの　さも、もらって当然です！見たいな顔が妙に腹がたったんですよね。

でも結局は

「納得いかなければ契約しない」
「その金額を払ってでも住みたいのなら契約する」

まったくもってそのとおりです。
自分も焦りもあってかっかしてたんですね。

ありがとうございました。

回答No.2

Verhaagen

（１）　普通は大家です。家賃の先払い若しくは後払いの性格があります。１２等分して家賃に上乗せするのが合理的と思いますが、地域地域の習慣によって、２ヶ月分とか更新料がかかるところがあります。過去、私が関わっていた物件は２ヶ月分で全て大家の収入でした。

（２）そういうことをやりたがる管理会社や不動産やがあとを絶ちません。なんの事務手数料なのか意味不明です。本来更新だって、更新料はおかしいのです。払わなくても家賃さえ払っていれば更新されます。（が、トラブルを避けるために、あらかじめ家賃の先払い若しくは後払いの効果があると認識して、更新料は払ったほうがよいです。いきなり更新時に言われた場合は明らかに違法です。）

法律上も、そんな事務手数料受け取ってはいけないはずです。宅建業者がうけとってよいのは、仲介手数料のみです。管理会社は大家から管理手数料をもらっています。

（３）重要事項説明書は主任者の説明が必要ですが、契約書は厳密には必要ないと思います。

ちなみに、その物件をどうしても好きで仕方がなく、その不動産やさんしか扱っていないということであれば、払わざるを得ないでしょう。これがこの違法行為を蔓延させている原因となっていますが。

だいたい、契約に関して管理会社がでてくるのがおかしいです。

補足

詳しいご回答ありがとうございます。

(1)について自分も実は大家をしているのですが、地域柄、更新費０円になっているので物件によっては２ヶ月もとれるのかー
おいしいなーと思ってしまいました・・・正直、礼金受け取って2年に1回更新費ってカナリおいしい話ですよね；.

(2)この物件に関しては更新費の名目で払うお金というのは0円なので>>家賃の先払い若しくは後払いの効果というのはなく、管理手数料はっていうのはホントに溝に捨てる感覚を覚えたんですよね。

なるほど。

例えば、その管理会社が承認を受けている県の宅建団体に申し入れをすることっていうのは出来ないのでしょうか？
「法律上も、そんな事務手数料受け取ってはいけないはずです。宅建業者がうけとってよいのは、仲介手数料のみなんじゃないの！」とかって、それを言って何か変ることはありえますか？？

(3)重要事項説明書についても担当のおばはんがやってたように思います。これはこの業者が宅建業法違反に抵触する可能性はあるってことですかね？

＞だいたい、契約に関して管理会社がでてくるのがおかしいです。

これについては
そもそも私は仲介業者はA社に訪れたのですが、地区による不動産業者の仲介・管理業者B社の専売物件の情報が流れてきたらしく
A社を通してB社を相手に、契約はB社でやってくれ！とA社に言われ　昨日はB社で契約をしようとしました。

賃貸借契約書にはA社、B社の名前がはいっていたことは確認しました。
あと、大家も法人でしたね・・・

すいませんが、引き続きよろしくお願いします。

回答No.1

zorro

（１）通常は大家です。
（２）信じられません。
（３）免許所有者の目が通されていればOKです。

お礼

アドバイスありがとうございました。