時効取得で不動産をとられないためには？

質問

４０年以上前に相続した共有名義の土地と建物があります。
４人の共有で私がそのうちの一人です。
４人のうちの一人の親戚が４０年来占有しています。
固定資産税もその人が４０年以上払っています。
残りの３人は何回かその親戚に買取や持分の使用料の請求
をしてきましたが、困窮しているなどの理由をつけて応じませんでした。ただ書面では交渉の経過など残っていません。
この場合不動産の時効取得をこの親戚が主張してきた場合
対抗するものはなんなのでしょうか？
あまりにのらりくらりしているので今回は共有物分割の訴訟をするつもりなのですが。

回答No.8

DoubleJJ · ベストアンサー

＞＞このような説明を用いなくても、「所有の意思」は次のように処理されるのです。
　「所有の意思」の有無は占有を生じさせた客観的な原因によって判断されるのですが、民法１８６条第１項により、占有者は通常「所有の意思」をもって占有するものと推定されるのです。
　したがって、裁判上で、現在の占有者に「所有の意思」が無い事を立証する責任は、貴方の側にあるのです。
　しかし、文面を読むとき、貴方の側にそれを立証できる可能性が低いと思われるのです。

確かに所有の意思が推定されますが、「共有関係であること」のみを主張すれば容易にその所有の意思の推定は覆りますので 、立証の可能性が低いとは思えませんが。
所有の意思があるから立証できる可能性が低いというのなら共有などする人はいませんし、人に物を貸す人間などいなくなってしまいますので。

そもそも共有状態である以上自主占有になるはずがないのです。時効など観念できるはずがないのです。
しかも不動産は登記上も立派な共有名義です。そうであるならば所有の意思が認定されるから覆すことは難しいなどという論理自体出てこないはずなのですが。

お礼

皆様、たくさんの回答ありがとうございました。
意見がわかれたようなのでとまどっております。

むずかしい問題のようですね。
相手に同情した私がヌケテイタということもあるのですね。

回答No.7

bonnnou

私の結論から言えば、「相当難しい」ので、「腕の良い・理論の立つ弁護士と、相談してから、行動をすべき」です。

　役場の法律無料相談で、良い人に当たればいいでしょうが、その程度の相談で解決できるものではなく、弁護士会に足を運ぶか、相当失礼でしょうが、数人の弁護士事務所へ赴き、理論の立つ弁護士を紹介してほしいと、相談して、紹介してもらった、弁護士と相談して、行動すべきと思います。

　それとも、その土地・建物に大した価値が無いのなら、自分でまず、その占有者に対して、「時効利益の放棄」をさせてから、訴訟（分割の訴訟）を行えば良いと思いますが・・・。

　つまり、これは、貴方側の「負け筋」と思われるのです。

　理由は、下記のとおりです。
　「取得時効」の要件として、「所有の意思」があるのですが、所有の意思をもって占有する事を、「自主占有」と呼び、泥棒が、他人の物を自己の物として所有している場合も、自主占有なのです。
　このような説明を用いなくても、「所有の意思」は次のように処理されるのです。
　「所有の意思」の有無は占有を生じさせた客観的な原因によって判断されるのですが、民法１８６条第１項により、占有者は通常「所有の意思」をもって占有するものと推定されるのです。
　したがって、裁判上で、現在の占有者に「所有の意思」が無い事を立証する責任は、貴方の側にあるのです。
　しかし、文面を読むとき、貴方の側にそれを立証できる可能性が低いと思われるのです。
　現在の占有者に「現在、困窮しているので、従前の賃借料は、免除して欲しい。
今後の賃借料については、安価であるが支払う」等の書面をとれば、まだ可能性はあると思いますが、それも、うかつに、行動することはお勧めしません。
　潔くないですから・・・。
　第一、貴方の側としては、４０年以上もその土地からの収入無しで、生活できており、４０年以上も法的に放置していた事実もあります。
　私は、「今更、なぜ、その土地が欲しいの？」という、思いがあります。
しかし、どうしても貴方の側が、その土地に執着があるなら、あえて、私の意見は、そこまでにとどめます。

　しかし、現在の占有者が、今すぐ、取得時効の確認の訴え、登記移転の請求訴訟を提起すれば、現在の貴方の側には、それに対抗すべき物がないように思われます。

　上記の状況から判断すれば、この話、最初にいったような「敏腕」弁護士に相談し、委ねるべき案件と思われるのです。

お礼

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むずかしい問題のようですね。
相手に同情した私がヌケテイタということもあるのですね。

回答No.6

kanarin-y

いい加減な回答がかなりついてますが，ここではっきりとさせましょう．
>>　自主占有というのは、所有の意思ある占有であって、占有している人がどういう意思で占有しているか、から判断するんですね。

明らかに間違ってます．「所有の意思」は，占有者の内心の意思によって決定すべきではなく，その占有を取得する原因事実，すなわち占有権原の客観的性質によって定まる，とされています．

ご質問の場合では，占有権原は共有持分と思われます．共有持分に基づく以上，他の共有者との関係において，自主占有となることはありません．

固定資産税の支払いについて過度に重視する回答が目立ちますが，「所有の意思」判断の一要素に過ぎないことが指摘されています．また，共有物を一人の方が利用している場合，固定資産税等を一人で負担するのはよくある話で，まして賃貸し賃料を一人で受取っているのなら管理費をその人が負担するのは普通にあることです(実質的には賃料の中から管理費として共有者全員で負担していることになるんですが)．
したがって今回の場合，固定資産税を支払っていることによって自主占有となるとは考えにくいです．

ご質問に書かれている事情のみからすれば，時効が成立している可能性はほとんどありません．

tokuda-sinnosukeさんは専門家を称する以上，きちんと調べた上で再回答をすべきだと思います．

お礼

皆様、たくさんの回答ありがとうございました。
意見がわかれたようなのでとまどっております。

むずかしい問題のようですね。
相手に同情した私がヌケテイタということもあるのですね。

回答No.5

DoubleJJ

>>自主占有というのは、所有の意思ある占有であって、占有している人がどういう意思で占有しているか、から判断するんですね。
　したがって、その親戚が、賃貸借（お金を払って借りた）とか使用貸借（ただで借りた）とかならば、他主占有となり、時効取得できませんが、事実上占有を継続しているだけなら、４０年経っている以上、もはや時効取得されていると思われます。

共有物に１人で住むというのは保存行為の一種ですが、保存行為を４０年間続けると自主占有になってしまうのでしょうか。

確かに４０年間固定資産税を支払いつづけたのは事情があるので所有の意思があると認定される可能性はあるでしょうが・・
しかし共有を開始する際に「住む人間が固定資産税を支払うが家賃は免除する」旨の合意があるものと思われます。
そうであるならば、その合意に基づき共有状態が開始している以上、その合意を無視して固定資産税を４０年間支払っているという理由だけで共有者の合意を無視して所有の意思が見られるとか、自主占有にである、とすることは論理の飛躍も甚だしいと思いますが。

共有に上記の事情を前提として共有が開始されている以上、所有の意思を持つためには「これからは共有物の管理という目的で住むのではなく、自分で所有するために住みます」と共有者に通知する必要があるでしょう。
そのような宣言通知が質問者その他共有者になされていない以上、４０年間住みつづける行為は単なる保存行為の域を出るものではありません。

お礼

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回答No.4

itoshiman

民法１６２条第１項が該当すると思います。所有の意志を持って、平穏、公然に占有しておけば、時効取得は成立すると思いますが、後は、お互いの弁護士が何を証拠にどのような主張をして、それを裁判所がどのように判断するかによると思います。

そこで、何に付けても訴訟とかの自分に有利な証拠を集めておくべきではないでしょうか。

効果や善し悪しはご本人達で判断していただきたいのですが、突然押しかけて、時効取得とかの事は持ち出さずに、これまでの使用料は免除してやるからとか、みんなが生きているうちにこれまでのことをはっきりさせておきたいとか説明して、「４０年間分の使用料は支払い済みの固定資産税相当額で相殺します」とか「困窮しているので、４０年間使用料を払えなくて済みません」とかの文書を自筆(実印でなくても良い)で書かせるとかすれば、「所有の意志を持って」という部分が怪しくなるのではありませんか？後で有力な証拠として活用できるのではないでしょうか。

また、時効が完成しているとすれば、(民法第１４６条であらかじめ放棄することはできないと規定されているので、完成後に放棄させたらよいと思います。)

時効の援用をされる前に「時効の利益の放棄」と見なされるようなことをさせるさせる方法もあると思います。どのようなことかは思い当たりませんが、まず、弁護士か、司法書士に相談すべきだと思いますよ。

訴訟は、それからでも遅くはないと思いますよ。

今は、時効取得などを主張して無くても、訴訟になったら弁護士が付くことになりますので、そのときに裁判内での時効の援用をされる可能性があると思います。

お礼

皆様、たくさんの回答ありがとうございました。
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むずかしい問題のようですね。
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回答No.3

tk-kubota

＞今回は共有物分割の訴訟をするつもりなのですが。

分割訴訟のなかでも今回の場合には、競売の申立はどうでしようか。
時効の問題もありますが、時効が成立するためには、「所有の意志」がなければならず、また「平穏かつ公然」が必要で、そのうえ「援用」もなさそうです。
私は、そのようなことからして、時効が成立しているとは思えません。
従って、登記簿謄本を証拠として、その土地建物を一括して競売に付して売却金を持分に応じて配当するよう判決を求めてはどうでしようか。

お礼

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相手に同情した私がヌケテイタということもあるのですね。

回答No.2

tokuda-sinnosuke

下の人は間違っています。

　自主占有というのは、所有の意思ある占有であって、占有している人がどういう意思で占有しているか、から判断するんですね。
　したがって、その親戚が、賃貸借（お金を払って借りた）とか使用貸借（ただで借りた）とかならば、他主占有となり、時効取得できませんが、事実上占有を継続しているだけなら、４０年経っている以上、もはや時効取得されていると思われます。

　そして、当初は賃貸借等であったとしても、その人が固定資産税等を払っている以上、占有の態様が自主占有に変化したと解され、時効取得されてしまっている可能性が高いでしょう。

　要するに、自分の土地なのに、何らの法的措置をとることなくほっておいたのがまずかったんですね。

　ちなみに、自分の土地でも時効取得できる以上、かりに共有者の１人が共有地の単独占有を開始した場合、時効取得はできます。

お礼

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相手に同情した私がヌケテイタということもあるのですね。

回答No.1

DoubleJJ

共有である限りは時効にかかることはありません。
時効取得するためには自主占有しなければなりませんが、共有状態である限りは「他主占有」と言いまして取得時効が開始しないのです。

自主占有にするためには占有をしている者に対して所有の意思を示すか、更に新たに権原により所有の意思を持って占有をはじめないといけませんが（民法１８５条）、共有のままずっとそのままにしておいただけで他主占有が自主占有に変わったりはしませんから、心配はいりません。

お礼

ありがとうございました。
安心しました。