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土地の贈与
こんにちは。お忙しいところ失礼いたします。早速ですが、5月に父親が亡くなり（自殺）、父親名義であった祖母（父の母）の土地（住居）を子ども三人が相続したのですが、その土地を祖母が自分の名義に変えて欲しいと言ってきたので、礼金として200万を頂くことを条件に、贈与のかたちで祖母の名義に変更しようという事になりました。 そしてこの不動産贈与に関して叔父（父の兄）が友人である司法書士に依頼をしました。 一週間ほど前に、不動産贈与に関する委任状が送られてきたのですが、その委任状には司法書士の先生の名前がゴム印で押されているだけで、不動産についての一切の記入がありませんでした。 不信感を抱き、様々な司法系の本を読み、これは白紙委任状ではないかと思ったので、叔父の依頼した司法書士に電話をして、不動産についての記入がないことをたずねたところ、ものすごい悪態をつかれ、着払いでよいので送り返してくださいといわれました。 同時期に送られてきた登記原因証明情報には不備はないと思うので（素人が見たところですが）、委任状だけしっかり作り直していただければ、このままこの司法書士にお願いしようと考えています。（早く親族との関係を絶ちたいと望んでおりますので、早期解決のため） そこで委任状に対して、不動産について及び礼金として200万のこともしっかり記載してくださいなどということを手紙に書いて司法書士に出そうかと考えていますが、そのようなことをさせていただいても良いものでしょうか。 父親が自殺してしまい、父方の親戚一同とは険悪な仲なため（以前からのものがますます悪化）、どうにも叔父及び司法書士に対する不信感が絶えません。 現に白紙委任状などというものを送ってくるような司法書士だけに、自分の身を守る最大限のすべを教えていただけませんでしょうか
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>まだ贈与契約書は送ってきてないのですが、順番的にいったら、委任状の次に贈与契約書を送ってくるものなのではないのでしょうか。 多分、贈与契約書なんて送ってこないと思う。なぜなら、そんなものは必要ないから。 不動産登記法の改正によって、登記原因証明情報をつけることになった。この中身は、贈与契約書のような処分証書でも良いし、登記義務者（本件の質問者を含む共有者全員）の作った証明書でも良い。証明書は委任を受けた司法書士が作っても良い。契約書でも奥書でもどっちでも良くて、本件では後者が選ばれたのだから、わざわざ贈与契約書までも作るなんてことはないと思う。作っちゃ駄目とは言わないけど。 >共有者全員持分全部移転 土地が現在子供3人の共有になっているのだから、その権利をまとめて祖母に移転（一申請情報申請）しようとしたら、そういう記載になる。 わざわざ、3人の権利移転を別々に申請するのなら、「0285morio持分全部移転」「A持分全部移転」「B持分全部移転」と、3件の申請をすることになるが、司法書士へ払う報酬も3倍になる。わざわざそんなことをする人間はいないから、「共有者全員持分全部移転」で良い。 所有権の移転の登記だから、印鑑証明書は必須。 免許書のコピーを必要とする理由は不明。考えられるとすれば、質問者やその他の共有者が登記識別情報（あるいは登記済証。俗に言う権利証）を所持していない場合。この場合、司法書士が本人確認情報を作ることになる。その際、免許証のコピーで確認書類を補完することになる。ただし、本人確認情報を作るには、司法書士が実際に質問者達と面談しなければならないのに、会う予定はなさそうなので、やはり免許証の使い道は不明。面談していないのに、面談したことにして本人確認情報を作ってしまうのかもしれない。これは司法書士に聞いてみたら如何か？
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そもそも、質問者は、登記識別情報（登記済証）を持っているのか？持っていないのか？それが分からないことには、本人確認情報を作ろうとしているのかどうか（＝免許のコピーが必要なのかどうか）すら分からない。まるで的外れな回答をしている可能性も出てくる。 以下、持っていないことを前提に、本人確認情報を作ろうとしているものとして回答する。本人確認情報は、登記識別情報が提供できない場合に、それに代替するものにすぎない。司法書士や弁護士は、それらを作るのも職務のうち。ただし、質問者本人と面談しなければいけないのに、（面倒だからか？）面談を省こうとしている点が問題。面談もしないで本人確認情報を作ろうとしているなら、問題のある司法書士と言わざるを得ない。 >悪用しようと思ったらなんでも出来てしまうのでしょうか。 例えば、料理人（料理の専門家）が包丁を買おうとしている場合、包丁を調理（本来の仕事）に使うこともできれば、犯罪に使うこともできる。これをもって、「悪用する可能性があるから包丁は売らない」なんて判断はできない。同じように、司法書士（登記の専門家）が本人確認情報を作る（本来の仕事）のであれば免許証のコピーは必要となるのに、犯罪に使われる可能性があるから提出できないなんて判断はできない。包丁の使い方が色々とあるように、免許のコピーだって色々な使い方がある。印鑑証明書だって同じこと。本来の目的である登記には使わないで、印影を転写して、白紙委任状を偽造するかもしれない。疑い出せば、際限なんてない。結局は、その人次第。その人間を信頼できるかどうか。 私が思うに、質問者は心配性だと思う。免許のコピーが犯罪に使われる可能性は限りなく低い。司法書士は結構稼ぎの良い仕事なのに、犯罪に手を染めるとその資格を失うことになる。 犯罪に使われる可能性は低いとは思うが、それでも質問者はその司法書士には依頼しない方が良い。信頼関係がまるでないから、その司法書士の行動を片っ端から疑っている。この仕事が終わったとしても、生涯、後で何かトラブルに巻き込まれるのでは・・・と不安を抱えることになる。すでに司法書士に疑念を抱き、そのあらゆる行動を疑っているので、不安を払拭することは容易ではない。また、相手の司法書士としても、終始自分が疑われたまま仕事をするのでは事がスムーズに進まないだろうし、気分も良くないだろう。専門家に依頼する時に一番必要となるのは信頼関係だが、本件ではこれが皆無。 >現に白紙委任状などというものを送ってくるような司法書士だけに、自分の身を守る最大限のすべを教えていただけませんでしょうか 自分自身で、別の司法書士に依頼に行くこと。叔父の依頼した司法書士は気分を害するだろうが、既にお互いに最悪な印象にまで達していると思われるので、今更気にする必要はない。本当に自分の身を守るのであれば、最大限のすべは、自分で信頼できる専門家を探すこと。
お礼
丁寧なご回答ありがとうございました。 やはり、不安なところがありますので、ご指摘いただきましたように他の司法書士サンのところへ伺います。 本当にご回答ありがとうございました。
- outerlimit
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贈与で登記するには 贈与契約書（それと実質的に同じ効力のある文書）は必須です それが無ければ、贈与での登記はできません（売買でも売買契約書は必須です） 委任状で、委任範囲を限定しなければ、契約の代行も委任を受けたとすることはできます ＞内々で200万を頂戴することとして、贈与かたちにはなりませんか 脱税行為ですから コメントできません
補足
脱税になってしまうんですか！？ 私はまだ24歳です。犯罪行為など犯したくないです。 これも叔父の提案なんですよ・・・なんていう人なんでしょう。 最初に司法書士が送ってきたものが、白紙委任状と登記原因証明情報が二通です 登記の目的の箇所には「共有者全員持分全部移転」とあります。 この書類も他の司法書士サンに目を通していただいたほうが良いでしょか。ひょっとしたらということも考えて・・・ あと、提出書類として、印鑑証明書と免許書のコピーと言われました。 免許書のコピーなんかでこのようなときに使う証明書となるのでしょうか。 まだ贈与契約書は送ってきてないのですが、順番的にいったら、委任状の次に贈与契約書を送ってくるものなのではないのでしょうか。 アドバイスをお願いします
- outerlimit
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礼金200万では贈与にはなりません 200万で売却にするか 土地を贈与して現金の贈与を受けたことにするかです（税務署は喜びます） ＞礼金として200万のこともしっかり記載してください 贈与契約に礼金を記載すれば、相互の贈与で、双方に贈与税です 200万で売却にすべきです 売った側が 200万-10万-売却に要した費用 の譲渡所得です 課税されます 買った方は、時価より大幅に安ければ、差額分の贈与と見なされ、贈与税を課税される可能性もあります その土地は、既に質問者兄弟に相続登記されていますか、それとも父親名義のままですか 相続登記されていなければ、相続登記に必要な書類を作成しなければなりません なお、質問の委任状は いわゆる白紙委任状になりますね 委任事項を追加記載して渡すことも可能ではあります 最初に不信感ありき ですから、如何様にしても、質問者は納得できないでしょう 費用はかかっても、質問者が信頼できると思う司法書士に依頼することです（今の司法書士には、書類作成他の報酬を支払っても） 司法書士の費用は、売買に関する費用にできます
お礼
先日は色々アドバイスありがとうございました。 あれから司法書士のもとに、白紙委任状の件、贈与に関する件のお手紙をさせていただきました。 案の定、叔父が実家に怒鳴り込んできたのですが、いい加減な書類ではサインできないこと、贈与できないということをはっきり申し上げてきました。 私たちの意向どうりにならないのであれば、司法書士の解任も念頭においていると強くいいました。 これからどうなるかわかりせんが、本当に貴重なアドバイスありがとうございました。
補足
土地の登記は兄弟の名義に変わっております。 とにかく私たちは一円もこの贈与の件に関して払いたくありません。 200万というのは生前に父が叔父（父の兄）と口約束をしていたらしく、祖母の家は父と叔父が半分ずつという話になっていたらしく、叔父も律儀に200万は支払うとの事。 内々で200万を頂戴することとして、贈与かたちにはなりませんか。 また委任状だけではなく、贈与契約書というのも作っておいたほうが良いのではないかとも考えています。 念書のようなものでしかないかも知れませんが、あるほうが安心ではないでしょうか。 やはり別の司法書士サンに頼んだみた方がよいのですね。市の無料司法書士相談にあたってみます。 相手側には税理士がついているようなので、税金がかからないようにうまい手を考えているとおもいます。
補足
こんばんわ。回答ありがとうございます。 早速ですが、 ＞免許書のコピーを必要とする理由は不明。考えられるとすれば、質問者やその他の共有者が登記識別情報（あるいは登記済証。俗に言う権利証）を所持していない場合。この場合、司法書士が本人確認情報を作ることになる。その際、免許証のコピーで確認書類を補完することになる。ただし、本人確認情報を作るには、司法書士が実際に質問者達と面談しなければならないのに、会う予定はなさそうなので、やはり免許証の使い道は不明。面談していないのに、面談したことにして本人確認情報を作ってしまうのかもしれない。 との事でしたが、悪用しようと思ったらなんでも出来てしまうのでしょうか。