売主からの売買契約解除

質問

売買契約を取り交わして、手付金を受取り、残代金を受け取る取引成立前に　売主から契約を解除する場合、手付金の2倍の金額を買主(この場合建設業者)に返すだけで良いのでしょうか？
不動産屋に聞くと、売買成立後その土地を買主(この場合建設業者)が建売をするために銀行と融資の話を進めており、手付金2倍返しでは済まないと言っています。買主(この場合建設業者)と銀行との信頼関係を悪くなる関係上　損害賠償請求をされる可能性があると言っています。
実際にはこの場合どうなるのでしょうか？　また損害賠償請求額は銀行との信頼関係悪化 以外にどの損害に対してのものなのでしょうか？

回答No.4

noname#65504

＃１です。書き忘れたことがありましたので補足します。

>手付金の2倍の金額を買主(この場合建設業者)に返すだけで良いのでしょうか？

多分ご存じと思いますが、契約は１度成立していますので、仲介手数料は買い主・売り主とも支払い義務があります。つまり仲介手数料の返金を要求することはできません。

＞また損害賠償請求額は銀行との信頼関係悪化 以外にどの損害に対してのものなのでしょうか？

質問文にある程度の段階ですと、多分手付け解除ができる段階だと思うのですが、その段階を過ぎていた場合は、もし手付金が仲介手数料より低ければ、その差額は損害となると思います（こんなことにならないように、普通は手付金の方が高く設定されている）。

あと、手付け解除ができなくなった段階で、契約を解除する場合に対して違約金を定めていることがあります（つまり２段階で解除ができるように）が、この定めがあれば、損害の大小にかかわらず、この違約金により解除出来ると思います。

お礼

再びアドバイス頂きまして本当にありがとうございます。
前回のアドバイスのとおり消費者センターや宅建協会に問い合わせました。　おっしゃる通り仲介手数料の支払い義務はあるとのことでした。それと手付け解除の倍返しで大丈夫でしょうとのことでした。　みなさんからいろいろな情報を頂き冷静に対処していくことが出来そうです。本当にありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

＞銀行との信頼関係を悪くなる関係上

そう言う損害に「手付金相当額が返却されるお金」を使います

そうでなければ倍返しのお金はどこに使うのでしょうか？

お礼

アドバイス本当にありがとうございました。
必要以上に下手に出ず　相手先と交渉を進めようと思います。ありがとうございました。

回答No.2

noname#44516

＞売主から契約を解除する場合、手付金の2倍の金額を買主(この場合建設業者)に返すだけで良いのでしょうか？

原則としてはその通りです。
もし契約書に手付解除の期限が定められていれば、基本的にはその期限まで、特に定めが無ければ契約の相手方が履行の着手をする前まで、は手付倍返しによる解除が可能ということになります。

＞手付金2倍返しでは済まないと言っています

言わせておけば良いです。ちょっと脅かしているだけでしょう。
銀行との関係悪化？それが具体的にいくらの損害になるのかなど説明は出来ないし、逆の話で言えば銀行に融資を断られれば買主の方が手付放棄で解除という話ではないでしょうか。
そんな段階ではお互いがイーブンですし、実際に履行着手という段階でもありませんので、売主からの手付解除で全く問題はありません。

お礼

アドバイス本当にありがとうございました！
気持ちとしては買主さんに対して契約解除を申し訳ないと思いましたが、損害賠償と言われた時は　何か腑に落ちないと感じていました。　ご回答いただいて責任以上の支払いをせずに済みます。本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#65504

手付けによる解除は、相手側が履行の着手をするまでの間ならいつでも理由を問わず一方的に解除出来るという約束の契約です。

履行の着手というのは、どうすれば履行の着手という内容決まっていませんが、定義としては、最高裁判例より「債務の内容にたる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しえるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」となっています。

判例より、買い手の履行の着手として認められた物は、中間金・内金の支払い、代金の完済などがあります。

一般に購入者は消費者であることが多く、そのため消費者有利になるような事例が多いようです。

でも、買い手が銀行にローンの申請をしたなどは、履行の準備であって着手ではないといわれています。

ただし、質問の場合は買い手が一般人ではなく、業者であるようなので、事情がちょっと異なると思いますが。

業者が当てにならないのなら、買い主が事業者で質問者が一般消費者なら、消費者契約法の適用が考えられます。消費者生活センターなどに相談してみてはいかがでしょうか？
それがだめなら法テラスとか弁護士会の法律相談を利用してください。
http://www.houterasu.or.jp/

お礼

アドバイス本当にありがとうございました！
どこに問い合わせて良いかわからなかったですが、アドバイスいただいた消費者生活センターや法テラスに冷静になって問い合わせて対応したいと思います。ありがとうございました。