俗に言う居住権について

質問

私は農家住宅(当方単独名義)を建築するに当たり、妻の父母名義の土地(農地→宅地)を賃貸借及び使用貸借契約を交わさず借用してました。
現在離婚予定で、両親が弁護士に土地の件を依頼しています。
弁護士に月額10万円の借料と言っているようです。
建築は、両親がここに２人家を…、と言う事で、又、妻の親の土地である為賃貸借契約等の話は全く無く、建築致しました。(後悔の極みです)
両親は当方に土地を売買する気は全く無く、逆に家屋を買い取ると言っています。
私は家屋を売る気は無くありません
もし裁判になった場合、俗に言う居住権を主張することが可能でしょうか？
何でも結構ですので、良きご指導を願いします。

回答No.2

noname#65504

賃貸借契約か使用貸借契約かにより先の回答にあるように大きく変わります。

居住権というのは、借地借家法または旧借地法・旧借家法により保護された権利を一般に言いますので、借地借家法の適用にならない使用貸借では居住権はないと考えた方がよいでしょう。

使用貸借の場合、期間や目的などをはっきり定めていれば契約解除出来ないこともありますが、そのようなことがない場合は、いつでも契約を解除出来るという不安定な状況にありますので、使用貸借上の建物の価値はきわめて低い物であります。

居住権を主張するには、契約が賃貸借契約であったことを証明する必要があります。

契約で定めがあればはっきりしますが、質問のようにはっきりわからない場合は、金銭の授受の状況などで賃貸借契約か使用貸借契約か判断されることになります。

つまり賃料をどれくらい支払っているかなどにより判断されることになります。

ここで、一般に使用貸借契約は賃料は取りませんが、必要費は借り手が負担することになっていますので、租税など必要経費程度の低料金の場合は賃料があっても、使用貸借契約と見なされます。

また通常賃貸契約の場合、世間の相場として、結構な権利金が発生します。使用貸借では発生しません。
賃貸借であるにもかかわらず、相場の権利金の支払いを行っていないと、それは贈与として税金が発生します。

つまり、贈与として税金の支払いなどをしていれば、賃貸借と見なすような証拠になり、それがないと使用貸借であると判断される可能性が高くなります。

今までに支払った賃料や贈与税など賃貸借契約を示す証拠があれば、争ってみてもよいと思いますが、そうでない場合はかなり不利な状況なので、建物を買い取ってもらう金額を交渉した方がよいのではないでしょうか？

回答No.1

mainitiyukifuru

＞もし裁判になった場合、俗に言う居住権を主張することが可能でしょうか？

借地権や地上権は、賃料を払うから権利があります。
使用貸借（無償）には、借地借家法の適用もありません。
タダで借りている人に権利を与え法律で守ることはありません。

＞両親は当方に土地を売買する気は全く無く、逆に家屋を買い取ると言っています。

土地と建物の名義が違う場合、評価額は数段低くなります。
その事から、第三者がその建物を買うことはまず無いでしょう。

＞弁護士に月額10万円の借料と言っているようです。

裁判所から、近隣との同等の賃料にしてもらうようにできますが
安くはならないです。
質問者さんが、これから地代を永遠に払うことになります。

売るしかないでしょう。
ローンもあるんでしょ？
土地の所有者が違う建物で、しかもローンが残っていたら
１００％売れません。

＞私は家屋を売る気は無くありません

別れた女房の、親の土地の上にある家にしがみついていても
新しい人生は開けません。
そんなもん別れた女房にクレテヤッテ、
もっと良い新たな人生を！！

義父は、もしもの事（離婚）も想定し、賃貸借契約をせずに、
使用貸借（無償）にしている可能があります。
質問者さんには気の毒ですが、裁判しても勝てません。
義父のほうが一枚上手です。